ועדת הערר הפכה החלטה של בת ים נגד תוספת דירות בפינוי בינוי של דמרי

הוועדה המקומית בת ים דחתה בקשה של חברת י.ח. דמרי לתוספת של 14 יח"ד בפרויקט פינוי בינוי במתחם שינדלר בצפון העיר, וזאת בלא לנמק את סירובה. 

בעקבות ערר שהגישה החברה, ביטלה ועדת ערר המחוזית, בראשותו של הלל גלקופ, את החלטת הוועדה המקומית, וזאת בגלל היעדר הנמקה לסירוב, היעדר בחינת ההשלכות של תוספת הבינוי המבוקשת וכן נוכח העובדה שלא נבחנה אפשרות להעניק תוספת חלקית של יחידות דיור. ועדת הערר ציינה עוד כי נוכח כניסת שיעורי הרווח המעודכנים בתקן 21, ראוי היה להתחשב בנושא זה, בעיקר נוכח הרווחיות הגבולית של הפרויקט.  

תכנית מתחם שינדלר, יוזמת י.ח. דמרי, ממוקמת ברחובות הרצל, מסיקה ושינדלר בצפון בת ים. התכנית, שאושרה לפני יותר מחמש שנים, חלה על שטח של כ-3.75 דונם, עליו 4 מבני מגורים הכוללים 84 יחידות דיור והיא ממוקמת בין הרחובות הרצל, מסיקה ושינדלר בצפון העיר בת ים, במרחק של כ-150 מטר מחוף הים. התוכנית כוללת את הריסת המבנים הקיימים ויוקמו שני מגדלי מגורים ובהם 234 יחידות דיור בני 25 קומות, מעל עד 6 קומות למסחר, תעסוקה ושטחי ציבור.  

החברה הגישה בקשה להיתר בנייה הכוללת בקשה להקלה לתוספת של 14 יחידות דיור (כ-6 אחוזי תוספת בהתאם להקלת שבס), ללא הגדלת זכויות הבנייה המאושרות, כך שסך יחידות הדיור בפרויקט יעמוד על 248. בחודש ספטמבר 2025 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, אך לדחות את בקשת ההקלה. הנימוק שנרשם בהחלטה היה: "אין הצדקה תכנונית להעמיס יח"ד נוספות על תכנית חדשה, מה עוד שמלאי יח"ד בעיר בת ים מוגבל ויש צורך לאפשר התחדשות ליתר המבנים במרחב".

החלטת דחייה לא מנומקת
על החלטה זו, הגישה החברה ערר לוועדת הערר המחוזית. החברה טענה בערר כי החלטת הוועדה המקומית נעדרת נימוק קונקרטי, אינה נשענת על בדיקה תכנונית ממשית, ומתעלמת משיקולים רלוונטיים ומהמלצות מקצועיות שניתנו בעבר במהלך קידום התכנית והבקשה. עוד נטען כי ההחלטה גוררת פגיעה חמורה בתמהיל הדירות. לטענת החברה, דחיית ההקלה מחייבת, הלכה למעשה, תכנון דירות גדולות במיוחד, כ-127 מ"ר בממוצע. תוצאה תכנונית זו, נטען, אינה תואמת את צרכי השוק, את מדיניות הציפוף העירונית, ואף אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות התכנון בני זמננו. החברה טענה עוד כי לאורך שנות קידום הפרויקט הוצגו בפניה מצגים, הן ברמה המחוזית והן המקומית, שלפיהם ניתן יהיה לבחון תוספת יחידות דיור במסגרת הקלה. עוד נטען כי מדובר בפרויקט בעל כדאיות גבולית, וכי דחיית ההקלה פוגעת באיזון הכלכלי שניצב בבסיסו.

הוועדה המקומית מנגד השיבה כי בת ים היא מהערים הצפופות בישראל, וכי במתחם שינדלר מדובר בצפיפות של למעלה מ-70 יח"ד לדונם נטו. לטענתה, יש לנהוג במדיניות מצמצמת ביחס לתוספת יחידות דיור. עוד טענה העירייה כי אין מקום להוסיף יחידות דיור לתכנית שאושרה אך לאחרונה, וכי תוספת כזו מחייבת מענה תשתיתי שאינו קיים באזור. הוועדה המקומית הדגישה עוד כי הקלה אינה זכות מוקנית, וכי ההחלטה התקבלה במסגרת שיקול דעת תכנוני לגיטימי ובהתאם למדיניותה העדכנית.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי מתן הקלה אכן אינו בגדר זכות מוקנית, וכי שיקול הדעת מסור לוועדה המקומית. עם זאת, הוועדה שיקול דעת זה כפוף לחובות יסוד של המשפט המינהלי, וביניהן חובת ההנמקה, החובה להישען על תשתית עובדתית רלוונטית, והחובה לשקול את מכלול השיקולים התכנוניים הרלוונטיים לנסיבות המקרה הקונקרטי. ועדת הערר קבעה כי החלטת הוועדה המקומית, במתכונתה הנוכחית, אינה עומדת באמות מידה אלה, ועל כן הוחלט לבטלה.

הוועדה קבעה כי הנימוק שניתן בהחלטת הוועדה המקומית שלפיו "אין הצדקה תכנונית" הוא נימוק כללי וסתמי, שאינו מתייחס לנתוניה הייחודיים של הבקשה, להיקף התוספת המבוקשת או להשפעתה בפועל על המרחב התכנוני. "אין בהחלטה כל התייחסות לטענות העוררת (חברת י.ח דמרי) בדבר הפגיעה בתמהיל הדירות ולתוצאה התכנונית המתחייבת מדחיית ההקלה. בהעדר ניתוח זה, לא ניתן להתחקות אחר הלך המחשבה של הרשות ולא ניתן לבחון אם נשקלו כלל השיקולים הרלוונטיים", נכתב בהחלטה.

לא נבחנה משמעות תוספת הבינוי
עוד נכתב בהחלטת ועדת הערר כי הוועדה המקומית לא ערכה בחינה תכנונית ממשית של השפעת תוספת של 14 יחידות דיור ללא תוספת שטחי בנייה, על כושר הנשיאה התשתיתי של המתחם. "הוועדה המקומית לא בחנה לעומק את שאלת כושר הנשיאה התשתיתי ביחס לתוספת של 14 יחידות דיור בלבד, וזאת אל מול התועלת התכנונית שביצירת תמהיל דירות מגוון הכולל דירות קטנות. לא הוצג בפנינו ניתוח המציג כי תוספת זו עשויה להביא לקריסת התשתיות. ואף לא נבחנה כלל התוצאה התכנונית של דחיית ההקלה", כתבה ועדת הערר בהחלטתה.

עוד ציינה הוועדה כי ההחלטה לדחות את הבקשה לתוספת התקבלה באופן בינארי, מבלי שנבחנה אפשרות של היענות חלקית לבקשה, כאמצעי איזון בין שיקולי הצפיפות לבין הצורך במניעת עיוות תמהיל הדירות.

ועדת הערר ביטלה את ההחלטה, והורתה להשיב את הבקשה לתוספת לדיון מחדש בפני הוועדה המקומית, כדי שזו תקיים דיון ענייני, סדור ומנומק בבקשה להקלה. ועדת הערר הורתה לוועדה המקומית להתייחס בהחלטתה להשפעת דחיית ההקלה על תמהיל יחידות הדיור וגודלן, לבחינת כושר הנשיאה התשתיתי ביחס לתוספת המבוקשת, וכן לשיעור הרווח היזמי המעודכן, לפי תקן 21 שעלה במחוז תל אביב ל-16 אחוזים.

ועדת הערר ציינה כי התקן החדש אינו מחייב את התכנית, אך הוסיפה כי "אנו סמוכים ובטוחים כי גם הוועדה המקומית חפצה בהצלחת הפרויקט ולהגעתו לכדי מימוש. ועל כן, ועל מנת להפיג חשש לביטול הפרויקט נוכח הקושי שעשוי לעלות בהתאם לקבוע בתקן האמור, תתבקש היא לבחון גם סוגיה זו". הוועדה הטילה על העירייה הוצאות בסך 15,000 שקל.

מעיריית בת ים נמסר בתגובה: "ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי ההחלטה של הוועדה המקומית לא הייתה מנומקת בצורה מספקת, ולכן החזירה את הבקשה אל הוועדה המקומית לדיון נוסף לצורך החלטה חדשה ומנומקת".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן