ועדת הערר בהחלטה חשובה: "מסמך המדיניות העירונית להתחדשות אינו חזות הכל וניתן לחרוג ממנו"

מסמך המדיניות העירונית להתחדשות אינו חזות הכל, ומוסד התכנון רשאי לבחון אם מתקיימות נסיבות מיוחדות שבעטיין יש מקום לחרוג מהמדיניות. כך קבעה ועדת הערר במחוז חיפה, שדחתה ערר שהגישו תושבים בשכונת נווה שאנן בחיפה נגד החלטת הוועדה המקומית לאשר פרויקט תמ"א 38 בהיקפים העולים על המדיניות העירונית.

חריגה מהצפיפות המקסימלית
העררים עוסקים בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה עבור מבנה קיים ברחוב אילת בשכונה. מדובר במבנה בן 2 קומות ו-6 יח"ד, שבמקומו אושרה בקשה להריסת המבנה, במטרה להקים במקומו מבנה חדש בן 6.5 קומות מגורים מעל קומת חניה תת קרקעית, הכולל סה"כ 16 יח"ד. הבקשה נבחנה על פי המדיניות לבחינת בקשות לחיזוק. הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה, לאחר שינויים, ביניהם הפחתת מספר יח"ד ל-15. הוועדה המקומית אישרה את מספר הדירות תוך חריגה מהצפיפות המקסימלית שנקבעה במסמך המדיניות. הנימוק לחריגה הוא העובדה שהאזור אינו מאופיין היום בצפיפות גבוהה, ולכן ניתן לאשר צפיפות גבוהה יותר. 

השכנים התנגדו
על ההחלטה הגישו דיירי הבניינים הסמוכים ערר לוועדת הערר. העוררים העלו שורה של טענות, ביניהם לפגמים בפרסום ההודעה על התכנית. עוד נטען כי הבקשה כוללת חריגות רבות והקלות מהותיות, אשר אושרו על ידי הוועדה המקומית מבלי שנערכה בחינה תכנונית מעמיקה של השלכותיה על הרחוב והסביבה.

העוררים טענו עוד כי המבנה המוצע חורג בגובהו באופן משמעותי מהמבנים הסמוכים, סוגר את חזית הרחוב ופוגע בנוף מדירותיהם. בנוסף נטען כי בהתאם לצפיפות שנקבעה במסמך המדיניות, שהיא 15 יח"ד לדונם, ניתן לאשר 12 יח"ד בלבד. העוררים טענו כי אישור של 15 יח"ד חורג ממסמך המדיניות. בנוסף, העוררים טענו כי התמהיל המוצע אינו עומד בדרישות מסמך המדיניות. לטענתם, יש להתאים את הצפיפות למאפייני הרחוב ולמדיניות.

התשובה: טענות קנטרניות
המשיבות – הוועדה המקומית והיזמית, השיבו כי טענות העוררים הועלו ללא תימוכין משפטיים ותכנוניים. עוד נטען כי מדובר בטענות קנטרניות ושגויות, וכי תכנון הפרויקט נעשה בתיאום מלא עם צוות התכנון, בהתאם למדיניות הוועדה המקומית.

ועדת הערר, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, החליטה כאמור לדחות את הערר. הוועדה קבעה כי גובה המבנה ומספר הקומות תואמים את מסמך המדיניות. באשר לטענות העוררים כי מספר יחידות הדיור שאושר חורג מהמדיניות, קבעה הוועדה כי "מסמך המדיניות אינו חזות הכל. מעמדו של המסמך הוא כשל הנחיות מינהליות תוך מרווח האפשרויות לשיקול דעת, ומשמעות הדבר היא שמוסד התכנון נדרש לבחון כל בקשה המובאת בפניו באופן פרטני, ולבחון אם מתקיימות נסיבות מיוחדות שבעטיין יש מקום לחרוג מהמדיניות".

הוועדה המקומית הסבירה בתגובה לטענות העוררים כי אישרה צפיפות גבוהה יותר מהמדיניות לנוכח בדיקות פרוגרמטיות מעודכנות שנערכו בעת הכנת התכנית הבניינית החדשה לחיזוק מבנים. הוועדה המקומית טענה עוד כי בבדיקות נבחנו הצפיפויות המתאימות לאזורים השונים בעיר, והבדיקות המעודכנות העלו שהצפיפות המתאימה לשכונת נווה שאנן היא 18 יח"ד לדונם. ועדת הערר קיבלה את עמדת העירייה וכתבה בהחלטתה: "אנו מסכימים עם הוועדה המקומית שיש הצדקה לסטות מהמדיניות במקרה זה".

ועדת הערר ציינה עוד כי במסמכי המדיניות נקבע כלל אחיד למספר יח"ד החל ברוב האזורים –  צפיפות מקסימלית של 15 יח"ד לדונם.

"יש מקום להבחנה"
הוועדה המקומית מצאה, בהתבסס על בדיקות פרוגרמטיות מעמיקות שנערכו אך לאחרונה, שמגבלה זו אינה מתאימה לשכונת נווה שאנן וכי נכון יהיה לאפשר תוספת גדולה יותר של יח"ד. ועדת הערר חיזקה את עמדת העירייה: "החלת אותו כלל צפיפות לנווה שאנן ולשכונות הכרמל, לשם הדוגמה, אכן מעורר מחשבה. האזורים שונים זה מזה בתנאים הפיסיים, בתשתיות התנועה ושטחי הציבור, ובערכי הקרקע המשפיעים על ישימות הכלכלית של פרוייקטים הריסה ובנייה. נראה שהדבר אכן נדרש לבחינה נוספת. תוצאות הבדיקות הפרוגרמטיות העלו כי אכן יש מקום להבחנה ולהגדלת הצפיפות בנווה שאנן".  

גם יתר טענות העוררים נדחו, והוועדה הטילה עליהם הוצאות בסך 8,000 שקל – 4,000 שקל לכל אחת מהמשיבות.

עורכי הדין אפרת לרנר ודורון שי ממשרד ענת בירן, המייצגים את היזם, מסרו כי:  ״ההחלטה מהווה חיזוק משמעותי לעיקרון ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות של חיפה. היא משדרת מסר ברור: גם באזורים בהם הכדאיות הכלכלית מאתגרת, ניתן לקדם פרויקטים של חיזוק מבנים לטובת בטיחות הדיירים, הגדלת היצע הדיור ושיפור איכות החיים בעיר. אנו מברכים על החלטה מקצועית, מאוזנת ונכונה עבור השכונה ותושביה.”

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן