"עורכי הדין שמעצבים את עתיד הנדל"ן" עם עו"ד אמיר שטיינהרץ

בענף ההתחדשות העירונית, שבו כל פרויקט הוא שילוב מורכב של רגולציה, קניין, כלכלה ורגשות, עו"ד אמיר שטיינהרץ הוא מהקולות הבולטים שמביאים ראייה מערכתית ורוח אנושית גם יחד. מזה שני עשורים הוא מייצג דיירים בלבד בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, ומאמין שתפקידו של עורך הדין חורג בהרבה מהגנה משפטית גרידא.

"אני רואה בעורך הדין של הדיירים לא רק מי שמגיב לפרויקט, אלא מי שמעצב אותו – מקצועית, ערכית וציבורית", הוא אומר.

"פרויקטים של פינוי־בינוי משלבים הזדמנות משמעותית לשדרוג פני העיר, חיזוק מבנים ישנים והעלאת איכות החיים של הדיירים", הוא אומר, "אך הם מלווים במורכבות משפטית מהותית."

לדברי שטיינהרץ, "יש צורך בהסדרת זכויות קניין מורכבות – לעיתים מדובר בדירות עם יורשים רבים, זכויות לא מעודכנות בטאבו או דיירים מוגנים. לא פחות חשוב הוא הקושי האנושי: דיירים שמתקשים לקבל החלטות, חוששים מתהליך ארוך ולא ודאי."

אולם המורכבויות אינן מסתכמות בכך: "הליכי תכנון ארוכים, שינויי תב"ע, איחוד וחלוקה, מגבלות בנייה ותיאום בין גורמי תכנון שונים – כל אלו מחייבים מקצועיות וסבלנות רבה. נוסף על כך קיימת אחריות חוזית וכלכלית של היזם כלפי הדיירים לאורך תקופת ההריסה, הבנייה והמסירה, וחוסר ודאות שנובע מהפרש הזמן הארוך בין החתימה למימוש."

ובכל זאת, הוא מדגיש: "לאורך עשרים שנותיי כעורך דין המייצג דיירים בלבד, אני מאמין כי תפקידי הוא להגן על אינטרס הדיירים, להבטיח הסכמים ברורים לאחר משא ומתן קשוח ויעיל, לוודא כי קיימות ערבויות מלאות ללא פשרות, וליצור ודאות מרבית לכל אורך הדרך – משלב מכרז היזמים ועד לכניסת הדיירים לדירה החדשה. נשמע דמיוני, אבל כשעושים את זה נכון – זה עובד."

דייר סרבן או דייר שזקוק להסבר?

שטיינהרץ מתייחס גם לתופעת הדיירים הסרבנים – סוגיה טעונה בכל פרויקט התחדשות עירונית: "דייר 'סרבן' הוא לא תמיד מי שמסרב מתוך התנגדות עקרונית, אלא לעיתים אדם שמרגיש שלא מבינים את צרכיו. לכן הצעד הראשון הוא תמיד הקשבה, הסבר מקצועי ושקיפות לגבי מהות הפרויקט ותנאיו."

עוד הוא מוסיף: "רק לאחר מיצוי דיאלוג אמיתי, אם הסירוב נותר ללא בסיס ענייני, החוק מאפשר לקדם את הפרויקט גם ללא הסכמה מלאה. אפשר לפנות למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט, כדי למנוע עיכוב ולשמור על זכות הרוב לממש התחדשות. אבל מניסיוני, הדרך הטובה ביותר היא למנוע סרבנות מראש באמצעות ייצוג מוקדם, תיאום ציפיות והבנה של כל דייר ודייר."

מה האתגר הגדול ביותר של הפרויקט?

"השלב התכנוני והרישוי הם לרוב צוואר הבקבוק הגדול ביותר. העיכובים נובעים מאישור תב"ע ושינויים תכנוניים מורכבים, תיאום בין גופי תכנון רבים, התנגדויות של שכנים ודרישות רגולטוריות שונות בנושאי חניה, תנועה, נגישות ומיגון. 

ומה הפתרון? 

"יש להתחיל בתכנון ובליווי משפטי בשלב מוקדם ככל האפשר, ולתאם עבודה צמודה בין עורך הדין, האדריכל והיזם כבר מראשית הדרך. חשוב לוודא כי ההסכמים מול היזם כוללים לוחות זמנים ברורים ומנגנונים להתמודדות עם עיכובים, וכמובן לשמור על שיתוף ציבור ושקיפות כדי להפחית התנגדויות."

האם אפשר להגיד שנושא המימון הפך להיות קריטי?

“מימון הוא אחד השלבים הקריטיים בפרויקט. המשמעות היא להבטיח שהיזם יכול לעמוד בהתחייבויותיו לאורך זמן, כדי שהדיירים יוכלו לישון בשקט אחרי החתימה.

בין היתר, מדובר על ערבויות מלאות לדיירים – ערבות חוק מכר, ערבות שכירות וביצוע; הסכמי ליווי בנקאי סגורים טרם תחילת העבודות; מנגנוני הגנה במקרה של עיכוב או כשל; איזון נכון של סיכונים וחלוקת אחריות בין הגורמים; ובדיקה חוזית מדויקת של התמורה לדיירים, שאינה ניתנת לפרשנות. ראיתי לצערי מקרים רבים שבהם דיירים חתמו על הסכמים שלא הכילו חלק מהאלמנטים הללו, והשלכותיהם היו חמורות מאוד. זו בדיוק הסיבה שהליווי המשפטי אינו רק פורמלי – הוא ביטחוני."

חקיקה מתעדכנת – והדיירים צריכים לדעת לנצל זאת

כשנשאל על המגמות הרגולטוריות כיום בשוק, עו"ד שטיינהרץ מציין כי: "תחום ההתחדשות העירונית מצוי בתנופה רגולטורית מתמדת, ואפשר לראות כמה מגמות מרכזיות: עידוד ההתחדשות מצד הרשויות, הקלות ותמריצים, דגש על בטיחות ומיגון, כללים ברורים יותר נגד סרבנות דיירים, דרישות גוברות לשקיפות ושיתוף ציבור, ומעבר לניהול פרויקטים פרקטי ומדויק יותר." 

לדבריו, המשמעות היא אחת: "הייצוג המשפטי הפך לחשוב מאי פעם. כדי לממש את כל אלה, נדרש עורך דין שמכיר את הזירה לעומק ויודע להוציא את הקלף הנכון מהכובע בכל שלב – לפעמים גם כמה בבת אחת."

האם יש לך כעורך דין תפקיד בעיצוב ההתחדשות העירונית?

"עורך הדין אינו רק מגיב לתהליך – הוא מעצב אותו. עורך דין מנוסה ואיכותי משלב ייעוץ אסטרטגי, תכנון מוקדם ויכולת לשלב אינטרסים של דיירים, יזמים ורשויות. הוא זה שמייצר סטנדרטים חדשים להסכמים הוגנים ולשמירה על ביטחון הדיירים. 

בנוסף, ההשפעה המשפטית נוגעת גם לתודעה הציבורית. באמצעות פרסומים מקצועיים, הופעות בכנסים ועמדה ציבורית, עורך הדין יכול להשפיע על מדיניות וליצור שינוי רחב. כשהוא מביא נקודת מבט מקצועית ואנושית, הוא לא רק מלווה את התהליך – הוא מוביל אותו."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן