אור ירוק בשמבור: ועדת הערר אישרה חריגה ממדיניות השימור לטובת פרויקט תמ"א 38

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה, בראשות עו"ד ברק שוורץ, שמה סוף לסאגה התכנונית ברחוב מרגלית 17 בשכונת שמבור בחיפה. בהחלטה מנומקת המשתרעת על פני עשרות עמודים, דחתה הוועדה את העררים שהגישו חברי מועצת העיר ושכנים, ואישרה את פרויקט ההריסה והבניה מחדש (תמ"א 38/2) שיזמה חברת "ריף כרמל".

במרכז המחלוקת עמדה בקשת היזמית להרוס מבנה בן 3 קומות ו-5 דירות, ולהקים תחתיו בניין בן 6.5 קומות הכולל 13 דירות. המתנגדים טענו כי ההיתר כולל תוספת של 2.5 קומות, החורגת ממסמך מדיניות השימור העירונית, המגדיר את המתחם בו נמצא המבנה כ"מתחם לשימור" ומגביל את התוספת ל-1.5 קומות בלבד (סך הכל 5.5 קומות), 

"הסוסים כבר ברחו מהאורווה"
ועדת הערר קבעה תקדים חשוב ביחס למעמדם של סקרי שימור. בהחלטה נקבע כי סקר שימור (כמו זה שנערך בשמבור ב-2019) הוא בגדר המלצה בלבד כל עוד לא אושר כתוכנית מחייבת, ואינו יכול לגבור על זכויות מוקנות או על מסמך מדיניות עדכני.

הוועדה הסבירה כי במקרה הנוכחי, קיימת הצדקה תכנונית וציבורית מובהקת "לפרוץ" את מסמך המדיניות ולאשר תוספת של 2.5 קומות (במקום 1.5). הוועדה ציינה כי ברחוב מרגלית כבר קיימים בניינים סמוכים בגובה 7-8 קומות, ולכן הבניין החדש ישתלב בסביבה. "מבחינה זו", כתב יו"ר הוועדה, "הסוסים כבר ברחו מן האורווה".

הפרדוקס: בנייה גבוהה יותר שומרת על הירוק
אחד הנימוקים המרכזיים להחלטה היה השוואה בין מסלול הריסה למסלול חיזוק (עיבוי). הוועדה השתכנעה כי לו היה מבוצע חיזוק של המבנה הקיים לפי הספר, הבניין היה מגיע לגובה כמעט זהה (הפרש של 1.67 מ' בלבד), אך התוצאה התכנונית הייתה גרועה בהרבה: הבניין היה "שמן" יותר, פוגע במרווחים בין הבניינים, ומונע חפירת חניון תת-קרקעי. דווקא מסלול ההריסה, קבעה הוועדה, מאפשר לתכנן חניון תת-קרקעי תוך שמירת מרחק מקסימלי (7.5 מטר) מהגבול הדרומי של המגרש, הגובל ב"משעול דן". שמירת המרווח בתת-הקרקע קריטית להגנה על שורשי העצים הוותיקים המעניקים למשעול את אופיו הייחודי כ"חופה ירוקה".

הצורך בצידוק לפריצה מהמדיניות
כאמור, ועדת הערר קבעה כי ניתן לסטות מהנחיות המדיניות, אך הדבר מחייב הצדקה עניינית והנמקה. בין השאר נקבע כי הוועדה המקומית רשאית שלא לאמץ סקר שימור בכל מקרה נתון, בהתאם לשיקולים ענייניים סבירים ועקביים כמובן. שיקול נוסף שהעלתה הוועדה, שבגינו ניתן לחרוג מהמדיניות, הוא צורך כלכלי. הוועדה ציינה כי בהתאם לפסיקה, הצורך לבחון את השיקול הכלכלי טבוע בתכליתה של תמ"א 38, אך על ועדת התכנון לשקול אם החריגה דרושה על מנת להבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולא בגלל שיקולי נוחות של היזם.

הוועדה קבעה כי יש להוכיח את הצורך הכלכלי באמצעות חוות דעת כלכלית או שמאית מקצועית, או דוח כלכלי מהימן אחר כדוגמת "דוח אפס". "על הדוח הכלכלי להניח דעתה של רשות מנהלית סבירה שהוא מבוסס על שיטה כלכלית מקובלת ומהימנה", נכתב.

בנוסף, הוועדה קבעה כי שיקול נוסף הוא כי יש אינטרס ציבורי והצדקה תכנונית לחרוג ממסמך המדיניות: "הוכחת צורך כלכלי היא תנאי הכרחי בכדי לחצות את שער הכניסה לדיון בחריגה ממדיניות תמ"א/38. אך השיקול הכלכלי אינו מספיק. יש להראות אינטרס ציבורי והצדקה תכנונית המצדיקים זאת, מעבר לשיקול הכלכלי הצר של היזם". גם לאחר עמידה בשיקול הכלכלי ובאינטרס הציבורי, יש לעמוד בשיקול נוסף – התאמה לאופי הסביבה. "יש לבחון שנפח הבינוי המבוקש, מבחינת גובה ותכסית, תואמים את אופי הסביבה", נכתב.

הוועדה קבעה כי הבקשה להיתר שהגישו יזמי הפרויקט במרגלית 17 עומד בתנאים הללו, והורתה כי כדי לקבל את התוספת החריגה, עליהם להציג דוח כלכלי להוכחת הצורך בקומה נוספת מעבר למדיניות להבטחת היתכנותו הכלכלית של הפרויקט, שיהיה כפוף לאישורו של שמאי הוועדה המקומית.

הוועדה קבעה עוד כי יש אינטרס ציבורי בעידוד התכנית, בין השאר בגלל העדפת פרויקט הריסה. הוועדה ציינה כי קיים אינטרס ציבורי מובהק להעדיף מסלול הריסה, הן מבחינה הנדסית, מכיוון שלא  מדובר בחיזוק בדיעבד של מבנה קיים, והן מבחינה תכנונית. ועדת הערר התייחסה עוד להמלצות ועדת השימור, וקבעה כי "הוועדה המקומית רשאית לסטות מהמלצת ועדת השימור העירונית ובוודאי מהמלצת מחלקת השימור העירונית, ובלבד שהציגה שיקולים ענייניים המצדיקים זאת". הוועדה הבהירה כי הוועדה המקומית "רשאית לסטות מהמלצת ועדת השימור העירונית כדי לאזן נכונה לדעתה בין ערכי שימור לבין אינטרסים תכנוניים אחרים, כגון צורכי תשתית, בטיחות או התחדשות עירונית, על פי שיקול דעתה".

העררים נדחו, איפוא, וועדת הערר קבעה כי היזמית תקבל את ההיתר עם התוספת שחורגת מהמדיניות, בכפוף לדוח שמאי. אישור הבקשה הותנה בכך שהיזם יציג דו"ח כלכלי (דו"ח אפס) שיוכיח כי הקומה הנוספת אכן נדרשת להיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

בצעד חריג, חייבה הוועדה את אחת העוררות, שכנה המתגוררת ברחוב הירקון 17, בהוצאות משפט בסך 7,500 ש"ח. הוועדה מתחה ביקורת חריפה על התנהלותה הדיונית ("הפריעה שוב ושוב"), וציינה כי הגישה ערר נגד הקלות בנייה דומות לאלו שאושרו בבניין שלה עצמה. נקבע כי מי שנהנה מהקלות בבניין שלו, מושתק מלהתנגד להקלות דומות אצל שכניו.

"ההחלטה תפגע באופי השכונה"
בתגובה מסר אביהו האן, סגן ראש עיריית חיפה ויו"ר ועדת השימור שהיה בין העוררים: "שכונת שמבור נוסדה בשנות ה30 והוגדרה כמתחם לשימור. מתכנינה ראו לנגד עיניהם  שכונה שמשתלבת במרקם הנופי המיוחד של חיפה הכולל עצים ירוקים שמכסים את בתי השכונה שתוכננו לגבהים של 3-4 קומות בלבד. מנהל ההנדסה של עיריית חיפה הכין תכניות מתאר ומדיניות שמבטאים את הצורך התכנוני לשמר את המרקם המיוחד של השכונה. לצערי כיום מנהל ההנדסה והוועדה המקומית לתכנון ובניה מקדמים בקשות להיתרי תמ"א 38 פינוי בינוי בניגוד לתכניות מתאר אלה תוך נימוקים מיוחדים שמאפשרים ליזמי הנדל"ן לחרוג מהתכניות והמדיניות המאושרות ולחרוג בגובה המבנים ובמספר הקומות. הערר שהוגש על ידי בשם סיעת הירוקים  לבקשה להיתר של מרגלית 17 שהוגדר כמתחם לשימור נופי מיוחד לא התקבל ע"י ועדת הערר. אין לי ספק שזה יפגע במרקם המיוחד של השכונה ובאיכות חיי התושבים ועל כך אני מצר".

ביקורת אחרי ביקורת
החלטת ועדת הערר בנוגע לשכונת שמבור מתפרסמת שבועות ספורים לאחר שבית המשפט המחוזי מתח ביקורת ימים ספורים לאחר שבית המשפט המחוזי על ועדת השימור העירונית סביב מדיניותה בשכונה, בעקבות ערעור שהגיש יזם שביקש לבצע פרויקט תמ"א 38, אך נתקבל במכשול, בעקבות החלטת הוועדה להכריז על המבנה כמבנה לשימור. 

בית המשפט ביטל את החלטת ועדת השימור, ובפסק הדין, שבו התקבל הערעור, נקבע כי הוועדה לא נימקה את החלטתה להכריז על המבנה כמיועד לשימור, וכי ההחלטה התקבלה ללא דיון ראוי בנתונים רלוונטיים ומהותיים שהוצגו בפניה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן