פסיקה תקדימית על רקע פטור מהיטל לממ"ד: היתר דיפון וחפירה - הוא היתר בנייה לכל דבר

היתר דיפון וחפירה הוא היתר בנייה לכל דבר. כך קבע בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב. הקביעה ניתנה בפסק דין תקדימי שבו נדחה ערעור של עיריית תל אביב נגד מתן פטור מהשבחה שניתן לחברה היזמית סיגייט נדל"ן בגין בניית ממ"דים בדירות שנמכרו לאחר קבלת היתר דיפון וטרם קבלת היתר בנייה. העירייה טענה כי מכיוון שהדירות נמכרו לפני קבלת היתר בנייה, לא חל עליהן הפטור מהשבחה הניתן לממ"דים.

חברת סיגייט בונה פרויקט בן 230 יח"ד במרחב הדולפינריום בתל אביב. לאחר קבלת היתר הדיפון  וטרם קבלת היתר הבנייה, מכרה החברה 85 יח"ד, שבנייתן מותנית בהוצאת היתר בנייה. בעקבות זאת, שלחה הוועדה המקומית תל אביב  שומת היטל השבחה, אשר לא הכירה בפטור בגין בניית ממ"דים, שנקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בטענה כי הדירות נמכרו טרם קבלת היתר בנייה, ולכן הפטור אינו חל עליהן.

החברה הגיש ערר לוועדת הערר, וזו קיבלה את עמדת החברה והורתה על מתן פטור מהיטל שבחה גם ביחס ל-85 הממ"דים בדירות שנמכרו. הוועדה קבעה כי ניתן לתת פטור מהשבחה במקרה של מכר, גם טרם הוצאת היתר בנייה. עוד קבעה הוועדה כי מדובר ב-85 דירות שהן חלק מפרויקט לבניית 230 דירות הכוללות ממ"דים, ואין מקום להגדיר את המימוש לגבי אותם 85 ממ"דים באופן שונה מכל יתר הממ"דים בפרויקט.

על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים בבית המשפט המחוזי בתל אביב. הוועדה המקומית טענה כי העסקה למכירת 85 הדירות היא מימוש נפרד ועצמאי שקדם למימוש בהיתר הבניה וככזה יש לחייבו בהיטל השבחה. השופט אילן צור, שדחה את הערעור, בחן ראשית את מעמדו של היתר הדיפון, וקבע כי "אין בנמצא מושג נורמטיבי המכונה היתר חפירה ודיפון או היתר דיפון ואף המחוקק אינו מבחין בין 'היתר' ובין 'היתר בניה'. מבחינת המחוקק 'היתר' לביצוע פעולה בקרקע מהווה בבחינת 'היתר בניה' ואין בנמצא בחוק המונח היתר דיפון או מונח דומה".

במילים אחרות, השופט הבהיר כי היתר דיפון הוא היתר בנייה לכל דבר, גם אם בעל אופי מוגבל, המאפשר להתחיל בביצוע עבודות חפירה, דיפון וביסוס הקרקע בטרם הוצא היתר הבנייה המלא למבנה כולו. "היתר זה ניתן כדי לאפשר קידום של פרויקטים גדולים, על מנת למנוע עיכובים בביצוע הפרויקט. היתר זה מספק בסיס משפטי לביצוע העבודה בקרקע כטעונת היתר".

עוד הבהיר השופט כי מעמדו המשפטי של "היתר דיפון" אינו נפרד ואינו נבדל מ"היתר בניה" הקבוע בחוק: "הוא מהווה במישור הפרקטי שלב ראשון של היתר בניה. על כן, היתר דיפון כפוף לאותם עקרונות רישוי להם כפוף היתר בניה מלא קרי, רישוי, אגרות, חובות דיווח ואחריות מקצועית".

השופט צור אף ציין כי הפרשנות שלו למונח "היתר דיפון", עולה בקנה אחד הן עם פרשנות נכונה ותכליתית של לשון החוק, והן עם המציאות הביטחונית בישראל, "המצריכה ביתר שאת, הקלות אפשריות בבניית ורכישת מרחבים מוגנים", כדבריו. 

על רקע זה, נקבע בפסק הדין כי מכיוון שהיתר דיפון אינו אלא היתר בניה, הרי שבהיבט העובדתי, מכירתן של 85 הדירות והממ"דים שבהם, נעשה לאחר מתן היתר הבנייה (המכונה היתר הדיפון), ולכן יש להחיל במישור המשפטי, את הפטור על מכר הממ"דים – גם ביחס לממ"דים שבמחלוקת.

השופט אף הטיל על העירייה הוצאות בסך 50,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן