אחרי שנים של מאבקים - העליון ביטל היתר לקמפינג אוהלים בחוף אילת ומתח ביקורת על רשויות התכנון

אל"ף – אוהל: בית המשפט העליון קבע כי יזמי קמפינג אוהלים על חוף אילת לא יקבלו היתר להקמת המיזם, מאחר שיחידות האירוח שתוכננו להיבנות בו, ואשר עשויות מבסיס בטון ודפנות אבן, אינן תואמות לתכנית המאושרת ולהגדרת המבנים המותרים בה. בכך הסתיים מאבק משפטי ממושך סביב מהות המתחם ויחידות האירוח שניתן לבנות בו – מאבק שהחל לפני יותר משלושה עשורים, שבמהלכן גופי התכנון ברמה המקומית והמחוזית אישרו תכניות – וחזרו בהם, התעמתו עם נציגי רמ"י, ואף הגיע ללשכת היועץ המשפטי לממשלה ולבית המשפט המחוזי. 

הפרשה החלה בשנת 1993, כאשר חברת "חוות היען", התקשרה עם רמ"י לפיתוח מתחם תיירותי בשפך נחל שלמה, סמוך לחופי נמל אילת. לצורך כך אף אושרה בוועדה המחוזית בשנת 1996 תכנית להקמת מרכז נופש, שבמסגרתה תוכנן חניון קמפינג לכ-500 מטיילים באוהלים, לצד מסעדה, בריכת שחיה ואזור נופש. תנאי להיתר בנייה עבור התכנית הוא אישור תוכנית בינוי על ידי הוועדה המקומית. 

כפר אוהלים או כפר נופש?
לאחר אישור התכנית, רמ"י ומשרד התיירות אישרו בשנת 2007 את הקצעת הקרקע לחברה בפטור ממכרז, שהותנה באישור פרוגרמה תיירותית – וכאן החלו הדברים להסתבך. החברה הגישה פרוגרמה לכפר נופש "רמה A" שכלל, בין היתר, 68 סוויטות. ברמ"י דחו את הפרוגרמה בטענה שאינה תואמת את תוכנית המתאר, הן מבחינת אופי האתר, סגנון הבנייה והיקף הבנייה. בעקבות זאת, הוגשה פרוגרמה חדשה שעניינה, הקמת "כפר אוהלים מדברי".

המחלוקת סביב אופי הבינוי לא הסתיימה כאן. לאחר אישור הפרוגרמה, הגישה החברה בשנת 2012, הגישה החברה תוכנית בינוי ל-60 יחידות בבנייה קשיחה לצרכי לינה. היועצת המשפטית של הוועדה המקומית הודיעה כי התוכנית עומדת בסטייה ניכרת מהוראות תוכנית המתאר שלפיהן יש להקים במקום "כפר אוהלים". בעקבות זאת, הגישה החברה תוכנית בינוי מתוקנת שבה נכתב כי הלינה במקום תהיה באוהלים שחלק מדפנותיהם יהיה עשוי מחומרים קשיחים. בשנת 2013 אושרה התכנית, ובהמשך הוצא היתר בנייה.

בשנת 2015 חזרה החברה לוועדה המקומית, עם תכנית חדשה על הקרקע, שבה ביקשה לבטל את הגבלת השימוש במקרקעין לאוהלים ולהתיר לבנות במקום חדרי מלון. היועצת המשפטית לעירייה הודיעה כי אישור התוכנית הזו אינו בסמכות הוועדה המקומית, אלא רק המחוזית. הזמן המשיך, ובשנת 2017, הגישה החברה לוועדה המקומית בקשה חדשה להיתר בנייה, על בסיס תוכנית הבינוי המקורית. בשנת 2019 ניתן היתר לבניית 62 יחידות אירוח ולצדן בריכות שחייה. וכאן התסבוכת רק העמיקה.

הבנייה חרגה מההיתר – ונעצרה
בשנת 2021, לאחר תחילת העבודות, הוציאה הרשות לאכיפה במקרקעין צווי הפסקת עבודה מנהליים, לאחר שהתברר כי הבנייה במקרקעין חורגת מההיתר המקורי, וכן כי ההיתר האמור אינו עולה בקנה אחד עם הוראות תוכנית המתאר ועם תוכנית הבינוי המקורית. בעקבות מחלוקת שפרצה בנושא בין העירייה לרמ"י, הוחלט לפנות ליועץ המשפטי לממשלה, שיחווה את דעתו בנושא. המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז, עו"ד ארז קמיניץ, קבע כי ההיתר שניתן לחברה אינו תואם את התוכנית ואת האופן שבו פורשה לאורך השנים. הוא קבע עוד כי הבינוי במקום חייב להיות בינוי של אוהלים מיריעות בד.

ושוב חזרה החברה לוועדה המקומית עם תכנית נוספת, השלישית במספר, שבה ביקשה לבנות את יחידות האירוח תוך שימוש בחומרים שונים, לרבות עץ וזכוכית. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר על בסיס התכנית המתוקנת. אך גם כעת, הרשות לאכיפה במקרקעין הודיעה כי הבקשה להיתר אינה תואמת לתכנית המאושרת, ורמ"י הצטרפה לעמדה זו, והבהירה כי האוהלים שייבנו במקרקעין צריכים להיות מיריעות בד בלבד – וללא זכוכית או חומר קשיח אחר. על רקע זו, הוועדה המקומית הודיעה כי היא מנועה מלהוציא את ההיתר.

השופט יקבע מה זה אוהל
בשלב זה המאבק עבר לפסים משפטיים. החברה ובעלי המניות שלה הגישו עתירה לבית המשפט המחוזי, כנגד החלטת הוועדה המקומית שלא להנפיק את היתר הבנייה המתוקן. הדיון בבית המשפט המחוזי הצטמצם, בסופו של דבר, לסוגיה אחת: חומרי הגמר של חלק קטן מדפנות האוהלים. בית המשפט קבע כי מבחינה לשונית, ניתן לפרש את המילה "אוהל" בתוכנית כמתייחסת למבנים שאינם עשויים מבד בלבד, אלא גם מחומרים קשיחים, דוגמת עץ וזכוכית, והוסיף כי ניתן לאמץ פרשנות שלפיה האוהלים לא יהיו עשויים מבד בלבד. בסוף שנת 2022 בית המשפט המחוזי קיבל את עתירת החברה, והורה לרמ"י לחתום על תוכנית הבינוי המתוקנת, וכן הורה לוועדה המקומית להנפיק את ההיתר המתוקן.

על פסק הדין הזה הגישו היועצת המשפטית לממשלה, הוועדה המחוזית דרום ורשות מקרקעי ישראל ערעור לבית המשפט העליון. לטענתן, המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאופי הבינוי במקרקעין בכללותו ולהתאמתו לתוכניות החלות על המקרקעין ולהקצאה של המקרקעין בפטור ממכרז. עוד נטען, כי ההיתר המתוקן חורג מתוכנית המתאר לא רק בעניין הבד שממנו בנויים האוהלים, אלא גם בהגדלת שטח הלינה באוהלים, וכן בשימוש בבסיס הבטון שעליו מבוקש כי יוקמו האוהלים ובהוספת הבריכות הפרטיות.

השופטת יעל וילנר, שכתבה את פסק הדין, קיבלה את הערעור. כמו בית המשפט המחוזי, גם השופטת וילנר נזקקה לפרשנות מילונית למילה "אוהל". השופטת ציטטה ממילון אבן שושן ומילון ההווה, וקבעה כי מבחינה לשונית, אוהל צריך שיהיה עשוי מבד (או עור), ולא מחומרים קשיחים כלשהם. מכאן עברה השופטת לתכנית הבינוי, וציינה כי על פי תמונות האוהלים המתוכננים שצורפו לבקשה להיתר המתוקן, האוהלים ניצבים על ריצוף בטון, להם קירות תומכים היקפיים עשויים אבן, הגגות וחלק מדפנות האוהלים עשויים מבד, דופן אחת בכל אוהל עשויה מזכוכית ובכל אוהל דלת עשויה מעץ ודלת הזזה עשויה מזכוכית. השופטת קבעה כי "האוהלים המוצגים בהיתר בתמונה הנ"ל רחוקים מפרשנות המונח "אוהל" כמפורט לעיל".

מעבר לפרשנות הלשונית-מילונית, השופטת וילנר קבעה כי הבינוי המוצע מנוגד לתכלית התכנית המאושרת. השופטת ציינה כי בהתאם להוראות התוכנית, על המבנים שייבנו במקום להיות "פשוטים", "עשויים מחומרים טבעיים בעלי אופי מדברי" באופן שהולם את הפעילות המדברית שמתקיימת בחוות היען וכן את ערכי הסביבה הייחודיים באתר. "ממכלול הוראות אלו עולה כי הציר המרכזי שסביבו נסובים השימושים השונים במקרקעין הוא הנגשת המתחם למטיילים רבים, ועיקרון השמירה על הסביבה המדברית; וזאת הן בהיבט אופי הבינוי במקרקעין הן בהיבט אופי הפעילות במקום", נכתב.

עוד כתבה השופטת וילנר, כי בהתאם לתכנית המתאר הארצית לחופים (תמ"א 13), תכנית המתאר ביקשה לשמור על הסביבה החופית במפרץ אילת, דבר המביא למסקנה כי "חוות היען לא נועדה לשמש למלונאות, אלא למטרות פנאי ונופש, כאתר תיירותי עממי, נגיש לציבור, אשר שומר על הסביבה הטבעית בה הוא ממוקם". השופטת הבהירה כי "ניצול המקרקעין לבניית מתחם נופש הכולל, בין היתר, יחידות אירוח המכילות מספר מועט של אנשים, שלצִדן בריכות שחייה פרטיות – אשר דומה כי לא יהיו נגישות לבני נוער, ולמשפחות מכל שכבות האוכלוסיה – אינו הולם את המטרות התכנוניות שהתוכנית נועדה לקדם; והוא אף יפגע בקידומן". השופטת הבהירה כי מטרת התכנית היא הקמת "חניון קמפינג לכ-500 מטיילים באוהלים", ולא מעבר לכך.

מי ישמור על הטבע?
בסיכום פסק הדין, השופטת מתחה ביקורת על רשויות התכנון, וכתבה: "מצטיירת תמונה עגומה ומטרידה (שאף אינה מלאה) ביחס להתנהלות רשויות התכנון לאורך הליכי התכנון; ובפרט בהחלטות לאשר את תכנית הבינוי המתוקנת ואת הבקשה להיתר המתוקן. יש לקוות כי רשויות התכנון ייקחו את הדברים לתשומת ליבן, ויפעלו לכך שתקלות כאלו לא תִּשְׁנֶינָה".

השופט דוד מינץ הצטרף לדבריה, וכך השופטת דפנה ברק ארז, שהוסיפה בהערה: "אזורים של טבע בלתי מפותח הם ממשאבי הציבור היקרים והמתכלים, ולא כל שכן במדינה קטנה כישראל. על הרשויות לעמוד על המשמר כנגד פריצת הגבולות, כדי שאתרים אשר אמורים להישאר במתכונת טבעית ולשמש את הציבור הרחב לא יהפכו להיות – במהותם – מתחמים ברמת פיתוח גבוהה המיועדים לשימושים מוגבלים יחסית ופונים לקהל יעד מצומצם".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן