תבוסה לעיריית תל אביב - יש פטור מהיטל למרפסות בתמ"א 38

מרפסות בתמ״א 38 ימשיכו ליהנות מפטור מהיטל השבחה: נדחה ערר של עיריית תל אביב נגד החלטת שמאי מכריע לפטור מהשבחה מרפסות בפרויקטים של תמ"א 38. 

ועדת הערר המחוזית ציינה כי בהתאם לפסק דין שהתקבל בבית המשפט המחוזי, במקרה שבו נותרו שטחים בלתי מנוצלים מכוח תמ"א 38, ניתן לתת פטור מהשבחה למרפסות עד לגובה סל הזכויות הלא מנוצל. בעירייה טענו כי פסק הדין שעליו מתבסס השמאי שגוי, ואף הוגש נגדו ערעור, אך בוועדת הערר, בראשות עו"ד רויטל אפלבאום, הבהירו כי פסק הדין מהווה הלכה מנחה עבורה, גם אם הוועדה המקומית חולקת על קביעותיו.

הרקע לערר הוא החלטת שמאי מכריע בנוגע לחיוב היטל השבחה עבור היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 ברחוב מזא"ה בתל אביב. הערר הוגש כנגד קביעתו של השמאי המכריע, לפיה המקרה חוסה תחת קביעותיו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בנושא פרמינגר, לפיו במקרה של הריסה והקמה מחדש לפי תמ"א 38, שבו סל הזכויות איננו מנוצל במלואו וניתן במסגרתו לבנות גם מרפסות, כל השטחים הנבנים נמנים עם סל הזכויות – כולל המרפסות.

השמאי המכריע קבע כי שטחי המרפסות שאושרו במסגרת הבקשה להיתר, בשטח כולל של 67 מ"ר, פטורים מהיטל השבחה, זאת על אף הקלה בקווי הבניין שאושרה לצורך הקמתן. בין הצדדים – הוועדה המקומית ובעלי הנכס, לא הייתה מחלוקת סביב העובדה כי קיימת יתרת שטחים פטורים מכח תמ"א 38, אשר לא נוצלה במסגרת הבקשה להיתר. המחלוקת התעוררה סביב תחשיב השטחים שערך השמאי המכריע לקביעת סל הזכויות הפטורות מכח תמ"א 38. המחלוקת  נעוצה בהיקפם של שטחים אלה ובאפשרות לממשם לצרכי הקמת המרפסות.

השמאי המכריע קבע כי שטחה של קומה טיפוסית מורחבת, לצורך חישוב סל הזכויות, הינו 237.3 מ"ר. עקב כך קבע השמאי המכריע כי סל הזכויות הפטור מהיטל השבחה  הינו 1,331.58 מ"ר, בעוד השטח העיקרי המוצע בהיתר הבניה הינו 1,259.37 מ"ר. על כן, קבע השמאי המכריע כי קיימת יתרת שטחים פטורים לניצול בהיקף של 72.21 מ"ר, שטח העולה על שטחי המרפסות.

הוועדה המקומית חלקה על קביעה זו בשלושה היבטים: האחת, הוועדה טענה כי פס"ד פרמינגר הינו מוטעה, וזאת מכיוון שמרפסות אינן מהוות רכיב חיזוק והבלטתן מעבר לקו הבניין אינה נדרשת לשם חיזוק הבניין. לפיכך, נטען, לא ניתן להחיל על המרפסות את תמריצי התמ"א, ושטחיהן אינן חוסים תחת הפטור מהיטל השבחה שניתן כתמריץ לשם ניצול זכויות מכח תמ"א 38 בלבד.

שנית, נטען כי שגה השמאי המכריע בקביעת שטחה של קומה טיפוסית מורחבת, ומכאן שגה בהיקף סל הזכויות הפטורות מכח התמ"א. לטענת הוועדה המקומית, חישוב נכון של שטח קומה טיפוסית היה מתיר זכויות תמ"א בלתי מנוצלת בהיקף של 54 מ"ר בלבד.

טענה שלישית הייתה כי מכיוון ששטח המרפסות הכולל, בהתאם לתחשיב החדש, עולה על יתרת זכויות התמ"א הבלתי מנוצלות, הרי שלא ניתן להחיל עליהן את הקביעות של בית המשפט המחוזי, שכן תנאי להחלת עקרונות פס"ד פרמינגר הוא כי שטח המרפסות קטן מסל הזכויות לפי תמ"א 38. 

ועדת הערר דחתה את טענותיה של העירייה. הוועדה ציינה כי גם אם הוועדה המקומית חולקת על פסק הדין בעניין פרמינגר – שערעור עליו הוגש לבית המשפט העליון, והיועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב מיארה נקראה לתת את עמדתה בנושא, הרי שפסק הדין מהווה הלכה מנחה עבור ועדת ערר. ועדת הערר הבהירה כי למרות טענות העירייה, אין הצדקה לסטות מהעקרונות שהתווה בית המשפט המחוזי.

ועדת הערר דחתה גם את טענת העירייה כי חישוב השטחים שביצע השמאי המכריע היה שגוי, וקבעה כי לא נפלה שגגה בתחשיבו של השמאי המכריע את סל הזכויות הפטורות. ועדת הערר שבה והבהירה כי קיימת יתרת זכויות פטורות בלתי מנוצלת העולה על סך שטחי המרפסות (כ-72 מ"ר זכויות תמ"א בלתי מנוצלות לעומת 67 מ"ר שטחי מרפסות), ולכן הוראות פסק הדין שפרשת פרימנגר חלות כאן, ושטחי המרפסות פטורים מהיטל השבחה.

הטענה השלישית שהעלתה העירייה הייתה כי הפטור מהשבחה ניתן רק במקרה שבו שטח המרפסות המבוקש קטן מסל הזכויות הלא מנוצל – ומכאן, שבמקרה שבו שטח המרפסות עולה על סל הזכויות הלא מנוצל, יש לחייב את כלל שטח המרפסות בהשבחה (טענה זו הפכה לתיאורטית הלכה למעשה, לאחר שנקבע כי היקף שטח המרפסות נמוך מהיקף סל הזכויות לפי תמ"א 38).

ועדת הערר קבעה כי טענה זו משוללת כל יסוד, וקבעה כי גם אם שטחי המרפסות היו עולים על סל הזכויות, היה מקום לחייב בהיטל השבחה רק עבור החלק היחסי העולה על סל הזכויות – ולפטור מהשבחה את שאר שטחי המרפסות.

הערר נדחה, כאמור, ועל העירייה הוטלו הוצאות בסך 7,500 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן