העליון נגד היועמ"שית: פטור מהיטל השבחה גם במכירת נכס

פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון קובע כי דיירי שכונות, המוגדרות כשכונות שיקום, זכאים לפטור מדמי השבחה גם במקרה של מכירת הנכס. שופטי העליון דחו בפסק הדין את עמדתה של היועצת המשפטית לממשלה, שהביעה בחוות דעתה התנגדות למתן פטור במקרה של מכר, וציינו כי עמדה זו אינה עולה בקנה אחד עם התכליות של פרויקט שיקום שכונות אשר עומדות בבסיס הוראת הפטור.

המאבק המשפטי המורכב שהסתיים בשבוע שעבר עוסקת בפטור מהיטל השבחה שנקבע בסעיף 19 (ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שעל פיו "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה בגין השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום". תושבים בשכונת התקווה בתל אביב, אשר הוכרזה ע"י הממשלה כשכונת שיקום, דרשו לקבל את הפטור מההיטל ההשבחה לאחר שמכרו את הנכסים שלהם. הוועדה המקומית ת"א התנגדה וטענה כי הם אינם זכאים לפטור, וטענה כי הפטור ניתן רק במקרה של מתן היתר בנייה. הוועדה המקומית ביססה את עמדתה על פסק דין קודם של בית המשפט העליון (פס"ד עמאש), שקבע כי הפטור לא יחול במקרים של הקמת מבנה חדש, אלא רק כשמדובר בדירות שנמצאות במבנים קיימים. 

נושא זה פתח מאבק משפטי שחצה ערכאות, שאליו נדרשה עמדת היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב מיארה. הערכאה הראשונה שבה נדונה הסוגיה הייתה ועדת הערר המחוזית, שקיבלה את טענות התושבים, וקבעה כי החוק אינו מגדיר את הפטור למצבים של מתן היתר בנייה. הוועדה המקומית לא השלימה עם ההחלטה, וערערה עליה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שדחה את הערעור, וקבע מתן הפטור גם במקרה של מכר מבנה קיים למגורים, מגשים את תכלית הפטור.  

בוועדה המקומית תל אביב לא אמרו נואש, והגישו לעליון בקשה לערער את פסק הדין של המחוזי. כעת הצטרפה להליך גם היועצת המשפטית, שבנייר עמדה שהעבירה נקבע כי באופן גורף הוראת הפטור לא חלה במקרים בהם מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר – עמדה העולה בקנה אחד עם עמדת עיריית תל אביב. היועצת המשפטית כתבה מימוש הפטור במקרה של מכר, הגם שמסייע לתושב השכונה שמוכר את זכויותיו, אינו מסייע לתכלית המרכזית של הוראת הפטור – שיקום המבנים והשכונה – ומשכך אין להחילה בנסיבות המקרה.

בשבוע שעבר פרסם הרכב שופטים, בראשות של הנשיא יצחק עמית והשופטים עופר גרוסקופף ויחיאל כשר, את פסק דינם שבו דחו את עמדת היועצת המשפטית. בפסק הדין, שנכתב על ידי השופט גרוסקופף צוין כי לשון הוראת הפטור אינה מתייחסת לאופן המימוש שבגינו יש זכאות לפטור – במימוש באמצעות היתר או מכר – ומכאן שהנוסח שלה אינו חד משמעי. "בהיעדר עוגן לשוני להבחנה כאמור בין דרכי המימוש, קיים קושי ממשי לקבל את העמדה הפרשנית לפיה יש מקום להבחין באופן גורף בין מימוש בדרך של היתר בנייה ובין מימוש בדרך של מכר", נכתב בפסק הדין.

היועצת המשפטית כתבה בחוות דעתה כי הוראת הפטור נועדה לסייע אך ורק לתושבים הנותרים בתוך שכונת השיקום לשפר את תנאי מגוריהם – ולא לתת סיוע לכלל תושבי שכונת השיקום, בין אם בחרו להישאר בה ובין אם בחרו למכור את דירתם ולעזוב אותה. על רקע זה כתבה היועצת המשפטית כי כדי להגשים את תכלית הוראת הפטור, ובתוך כך להימנע מיצירת תמריץ להגירה שלילית אל מחוץ לשכונות השיקום ומפגיעה באיתנות הכלכלית של הרשות המקומית, נדרש להבחין באופן גורף בין דרכי המימוש לעניין תחולת הוראת הפטור. 

השופט גרוסקופף דחה גישה זו וכתב: "עמדתי שונה, שכן דווקא החרגה גורפת של הוראת הפטור במקרים בהם מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, היא זו שעלולה בראייתי לפגוע ביכולת להגשים את תכליות הוראת הפטור". 

השופט אף הציג דוגמה לאבסורד שאליו עשויה עמדתה של היועצת המשפטית להוביל. הוא הציג מקרה תיאורטי של בעל נכס שאינו יכול מבחינה כלכלית להוציא היתר בנייה. בנסיבות אלו, נכתב, עומדות בפני אותו אדם שתי אפשרויות – להמשיך לגור בדירתו בתנאיה הנוכחיים או ליהנות מההשבחה ולמכור את דירתו במחיר גבוה יותר. "ככל שאותו אדם ימשיך להתגורר בדירתו, ברי כי לא תוגשם תכלית הפטור – תנאי המגורים שלו לא ישתפרו, וכך גם תהליך שיקומה ושיפורה של השכונה לא יתקדם. לעומת זאת, אם הוא יבחר למכור את הנכס, ויבוא תחתיו אדם המסוגל מבחינה כלכלית לנצל את ההשבחה, הרי שעם ניצול ההשבחה ישתפרו תנאי המגורים של הדייר החדש בשכונה, ובראייה רחבה יותר, גם יתקדם הליך שיקומה ושיפורה של השכונה". 

תוך מתיחת ביקורת על היועצת המשפטית הוסיף השופט גרוסקופף: "קבלת עמדת (עיריית תל אביב) המערערת והיועמ"שית, לפיה אין מקום להחיל את הוראת הפטור מקום בו מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, תתמרץ את אותם אנשים לוותר על מכירת הנכס, ולהמתין עד שיוכלו לממש את ההשבחה בדרך של היתר בנייה. מעבר לכך, הבחנה גורפת בין דרכי המימוש עלולה להוביל לכך שרק תושביה האמידים של שכונת השיקום יוכלו ליהנות מהוראת הפטור. כך, שכן בעוד שתושבים אלה יוכלו לנצל את ההשבחה, לשפר את תנאי מגוריהם ולאחר מכן אף למכור את דירתם מבלי לשאת בהיטל ההשבחה; תושבים שידם אינה משגת, יתקשו לשפר את תנאי מגוריהם בתוך השכונה ואף מחוצה לה".

השופט גרוסקופף לא התעלם מהמורכבות הקשורה למתן פטור מהשבחה במקרה של שיקום שכונות, וקבע כי הפטור – הן במכירה והן במקרה של הריסה ובנייה מחדש, ייתן רק עבור עליית השווי שמקורה באפשרות להרחיב את דירת המגורים. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן