138 מיליון ירדו ל־45 מיליון - אבל ההיטל בכיכר המדינה נשאר

נדחה ערעור של בעלי זכויות על הקרקע בכיכר המדינה בתל אביב נגדם חיובם בהשבחה בסך 45 מיליון שקל במסגרת פרויקט היוקרה בכיכר, בעקבות אישור תכנית לביטול מנהרה שאמורה הייתה לעבור מתחת לרחוב ז'בוטינסקי. בפסק הדין נדחתה טענת המערערים שלפיה לא מדובר בתכנית משביחה. מנגד, נדחה ערעור שכנגד שהגישה העירייה נגד החלטת שמאי מכריע להפחית את גובה ההשבחה המקורי, שעמד על 138 מיליון שקל.

פסק דינו של השופט אילן צור שניתן לפני מספר ימים מתייחס לשני ערעורים שעניינם תכנית 2500 ב, שהיא תכנית משנית לתכנית תא/2500 אשר אושרה בשנת 2000. תכנית 2500 כוללת בניית  שלושה מגדלי מגורים בני 25 קומות כ"א, בהם 387 יחידות דיור ומתחתם קומה מסחרית. עוד נקבע, כי בתוואי רחוב ז'בוטינסקי, תעבור דרך תת-קרקעית, מתחת לבנייני המגורים. 

בשנת 2006, בעקבות מחלוקת שנתגלעה בין הוועדה המקומית לבין בעלי הזכויות, הוסכם בין הצדדים כי תקודם תכנית בסמכות ועדה מקומית, אשר תשנה את תכנית 2500, ובמסגרתה יומרו שטחי מסחר לשטחים למגורים. בשנת 2013 אושרה תכנית תא/2500/א, אשר במסגרתה הומרו שטחי המסחר לשטחים למגורים, מספר הקומות הוגדל מ-29 ל-40 קומות, ומספר יחידות הדיור עלה מ-387 יח"ד ל-453 יח"ד. 

בשנת 2014 הוועדה המקומית תל אביב יזמה והחלה לקדם תכנית נוספת הנגזרת מתכנית כיכר המדינה, את תכנית 2500ב, שאושרה בשנת 2018. עיקרה של התכנית היא ביטול המנהרה שאמורה הייתה לעבור מתחת לציר ז'בוטינסקי לצד תוספת של שטחי שירות. בשל מימוש במכר של חלק מבעלי הזכויות ומימוש בהיתר של בעלים נוספים, הוציאה הוועדה המקומית שומה בסך כולל של 135 מיליון שקל. בעקבות מחלוקת בין בעלי הזכויות לוועדה המקומית, מונה שמאי מייעץ, שהפחית את גובה ההיטל ל-45 מיליון שקל.

בעלי הזכויות הגישו ערר על קביעת השמאי, והעלו שורה של טענות, ביניהן כי לא מדובר בתכנית משביחה, וכן כי השמאי השתמש בשיטת שמאות שאיננה מקובלת – שיטת הדלתא, ולא בשיטת ההשוואה. ועדת הערר דחתה את הטענות הללו, ואישררה את קביעת השמאי.

האם ביטול המנהרה משביח?
על החלטה זו, הגישו בעלי הזכות ערעור לבית המשפט המחוזי. לטענתם, העירייה לא עמדה בנטל  הראשוני המוטל עליה, להראות כי אכן קיימת השבחה בגין ביטול המנהרה ושלביות הפרויקט. לטענתם, שומת העירייה המשיבה כלל לא מוכיחה שנוצרה השבחה כתוצאה מביטול המנהרה, והטענה שהעלתה לפי ביטול המנהרה מקצר את משך הפרויקט בשנתיים, לא נתמך בתחשיב או בנתונים מספריים. טענה דומה העלו בעלי הזכויות כנגד השמאי המייעץ, וטענתו כי בשומתו הוא לא הציג תימוכין למסקנתו, לפיה ביטול המנהרה העלה את שווי המקרקעין.

עוד נטען בערר כנגד השיטה שבה נעזר השמאי – שיטת הדלתא, שבמסגרתה השמאי מבודד ומעריך רק את הרכיב שהתווסף בתוכנית החדשה – ביטול המנהרה. המערערים אף טענו כי תכנית 2500 ב היא תכנית פוגענית, מכיוון שביטול המנהרה צפוי להגדיל את היקף התנועה בכיכר בכ -15 עד 20 אחוז, דבר שיביא אף הוא למטרדי רעש וזיהום אוויר.

הוועדה המקומית, מצדה, טענה כי ביטול המנהרה מהווה השבחה "בדרך אחרת", שלא על דרך של הקניית זכויות בנייה, אלא השבחה המתבטאת בהפחתת חיכוך ואי ודאות. הוועדה המקומית אף הגישה ערעור שכנגד כנגד גובה היטל ההשבחה שקבע השמאי, וטענה כי העריך את גובה ההשבחה בחסר.

ערעור נוסף הוגש על ידי חברה שנקראת "נחלת אחים", שאף היא בעל זכויות. לטענת המערערת, היא פטורה מהשבחה בשל תוספת ממ"דים, וכי שטחי השירות שנוספו נועדו רק לשם תוספת ממ"דים. העירייה, מנגד, דחתה טענה זו, והשיבה כי החיוב על המערערת נובע מתוספת שטחי שירות, וכי גם ללא שטחי השירות, ניתן היה לבנות את הממ"דים.

השופט דחה, כאמור, את טענות בעלי הזכויות. הוא קבע כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע. "די היה בכך שוועדת הערר, אשר בחנה את השומות שהוצגו לה, סברה כי קיים 'פוטנציאל להשבחה', כמו גם פגיעה בשווי המקרקעין, בין שני מצבי התכנון – כדי למנות שמאי מייעץ לבחינת שאלת שיעור ההשבחה או הפגיעה", נכתב בפסק הדין.

השופט הוסיף כי השיטה שבה בחר השמאי לקבוע את ההשבחה, "שיטת החילוץ" (שיטה שבה אומדים את שווי הקרקע על ידי גזירת שוויה ממחיר הנכס הבנוי עליה, בניכוי הוצאות), אינה השיטה השמאית המקובלת והמועדפת בפסיקה לבחינת שווי מקרקעין, שהיא היא שיטת ההשוואה. עם זאת, השופט הוסיף כי בחירת השמאי המייעץ לערוך את שומתו בשיטה אחרת, המקובלת אף היא במקרים מסוימים, אין משמעה כי נפלה שגיאה בשיטה השמאית בה נקט ואין מדובר בפגם.

"בחירתו של השמאי המייעץ לבחון את ביטול המנהרה ושלביות הביצוע הכרוכה בכך, על פי שיטת החילוץ היא סבירה ונכונה, מקום בו אין נתונים השוואתיים בנמצא", נכתב. "המסקנה אליה הגיע השמאי, שמצא כי קיימת השבחה בדרך אחרת, קרי השבחה שלא על דרך של הוספת זכויות בנייה, היא מסקנה המבוססת על מסד עובדתי הולם". השופט הבהיר כי גם תכנית שאיננה מוסיפה זכויות בנייה עשויה להקים חיוב בהיטל השבחה, כל עוד היא גרמה להשבחה במקרקעין.

השופט דחה את הערעורים, כמו גם את הערעור שכנגד, והטיל על המערערת נחלת אחים הוצאות בסך 30,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן