ערן ג’ראפי: "התחדשות עירונית היא קו ההגנה האזרחי החשוב ביותר שיש לנו"

שנת 2026 נפתחת בענף ההתחדשות העירונית עם הרבה זהירות – אבל גם עם תובנות חדות שנולדו מתוך תקופה קיצונית. ערן ג’ראפי, מהנדס בניין, מפקח מטעם בעלי דירות ובעלים משותף בחברת Pro הנדסה, התארח באולפן הפתוח של מגדילים ודיבר על השנים האחרונות – שנים שבהן פיקוח הנדסי, שירות מילואים בפיקוד העורף ומציאות ביטחונית מורכבת נפגשו בנקודה אחת.

“אנחנו מפקחים מטעם הדיירים”, הוא מסביר, “ובשנתיים האחרונות מצאנו את עצמנו משלבים בין פיקוח על אתרי בנייה, מילואים בפיקוד העורף, ודיירים שנמצאים באמצע תהליך של חיזוק או פינוי־בינוי – חלקם עם ממ”דים, חלקם בלי”. לדבריו, זו הייתה תקופה שבחנה את הענף כולו – אבל גם הוכיחה את חשיבותו. “עמדנו בזה בצורה טובה. אין לנו היום אף פרויקט שנכנס לעיכובים, והרבה מזה נובע מהפעלת לחץ מתמשך על לוחות זמנים ומהבנה עמוקה של המערכת”.

לא רק כיפת ברזל – גם קירות בטון
כמי שמגיע מעולמות ההנדסה ופיקוד העורף, ג’ראפי מביא זווית אחרת לשיח על התחדשות עירונית. “אי אפשר להסתמך רק על כיפת ברזל והגנה אווירית”, הוא אומר. “בסוף, ההגנה האמיתית של האזרחים נמצאת בבניינים עצמם”. המלחמה, לדבריו, חידדה את ההבנה הזו אצל הדיירים – וגם אצלו. “כשרואים נזקים, פגיעות, ומבינים מה ההבדל בין בניין מחוזק לבניין ישן – זה משנה את סדרי העדיפויות. פתאום עוד מטר בדירה נראה פחות חשוב מממ”ד”.

עם זאת, הוא מבהיר שהאיזון מורכב. “הרחבת ממ”דים, הכנסת חדרי רחצה – אלה דברים חשובים, אבל הם תמיד באים על חשבון שטח. אם הפרויקט לא מתוכנן נכון מההתחלה, זה יכול לפגוע בכלכליות שלו”.

מפקח לא נכנס באמצע
אחד המסרים המרכזיים של ג’ראפי נוגע לתפקיד המפקח. “מפקח לא אמור להיכנס באמצע תהליך”, הוא מדגיש. אם בעבר נהגו להזמין מפקח רגע לפני הביצוע או הגשת היתר, היום – לדבריו – הדיירים מבינים שהתמונה שונה לגמרי.

“מפקח צריך להיכנס הרבה לפני שנבחר יזם”, הוא מסביר. “כבר בשלב גיבוש הדיירים, תכנון המכרז, בניית מפרט טכני והשוואה בין הצעות”.

מכרז יזמים, כשהוא מנוהל נכון, מאפשר לדיירים להשיג תמורות טובות יותר – לא רק במטרים, אלא גם באיכות. “המפרט הטכני, התמורות המסחריות, היכולת להשוות הצעות בצורה מסודרת – כל זה קורה רק כשיש ליווי מקצועי מההתחלה”.

בחירת יזם – ההחלטה הקריטית
לשנת 2026, ג’ראפי מציב לעצמו ולשותפו אלון ברקוביץ’ מטרה ברורה: לתת לדיירים כלים טובים יותר לבחור יזם. “אנחנו לא מדרגים יזמים”, הוא מבהיר, “אבל כן רוצים להנגיש מידע: איך בוחרים יזם, מה חשוב לבדוק, ואיפה נמצאות נקודות הסיכון”.

לדבריו, בחירת יזם היא ההחלטה החשובה ביותר בפרויקט. “זו החלטה שמלווה את הדיירים שנים קדימה – והיא חייבת להתבסס על ניסיון, יכולת ביצוע ואמינות”.

רק דיירים – בלי ניגוד עניינים
ג’ראפי מדגיש כי בחברת פרו־הנדסה מייצגים אך ורק בעלי דירות. “מפקח שמייצג גם יזמים וגם דיירים נמצא בניגוד עניינים מובנה”, הוא אומר. “כשאתה מייצג רק דיירים – כל החלטה מתקבלת ממקום אחד ברור”.
גם הבחירה במפקח, לדבריו, צריכה להיעשות בקפידה. “מהנדס או הנדסאי בניין, עם ניסיון מוכח, שמלווה פרויקטים מתחילתם ועד סופם, ונמצא בעצמו בפרונט מול הדיירים – לא שולח מישהו אחר במקומו”.

דיירים, סבלנות ו־AI
האם הדיירים סבלניים לתהליכים הארוכים? “רובם כן – כל עוד אנחנו סבלניים אליהם”, הוא אומר. “השאלות חוזרות על עצמן, החששות חוזרים, וצריך לדעת להכיל”.
בהקשר הזה הוא מתייחס גם לשימוש ב־AI. “אנחנו משתמשים בכלים חכמים כדי לנתח ליקויים, דוחות בדק בית ופרויקטים קודמים – וזה יתרון אדיר”.
אבל הוא מזהיר משימוש לא מבוקר מצד דיירים. “ChatGPT הוא לא איש מקצוע. לפעמים הוא מפשל. דיירים מתאהבים בתשובות – ואז צריך להסביר למה זה לא תמיד נכון”.

יותר התחדשות – ופחות קרקעות
לקראת 2026, ג’ראפי צופה עלייה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית. “אם לפני עשור היו יותר קרקעות ומכרזי ‘מחיר למשתכן’, היום ההתחדשות העירונית תופסת מקום הרבה יותר מרכזי”. הוא מצביע על מגמה ברורה: מעבר מתכנון בנייני לתכנון מתחמי. “זה לא רק הבניין – זו השכונה. תחבורה, ניקוז, תשתיות. אם לא נחשוב מתחמית היום – נשלם על זה בעוד עשר וחמש עשרה שנים”.

המטרה האישית
לסיום, ג’ראפי חוזר לאנשים. “בסוף, כשאתה נפגש עם דיירים בתחילת הדרך – יש הרבה קושי, הרבה חשש. וכשאתה פוגש אותם שוב בסוף, ורואה שהם מבינים מה עברנו ואיזה תוצר נוצר – זה הסיפוק האמיתי”. המטרה שלו ושל שותפו ברורה: “להמשיך לתת לדיירים כלים לקבל את ההחלטות הנכונות, ולעבוד בצורה שמביאה כל פרויקט להצלחה הטובה ביותר”.

כי בהתחדשות עירונית, כמו בהגנה אזרחית – אין קיצורי דרך.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן