דודי לוי: "אנחנו בדרך לשיווי משקל: הביקושים יפגשו את המציאות סביב דירות של עד 3 מיליון שקל"

"אנחנו נמצאים בתחילת שנת 2026, אחרי שתי הורדות ריבית, ואני צופה ירידה של חצי אחוז נוסף השנה. יש לזה משמעות קריטית, כי השוק הולך לעולם של 'שיווי משקל' – איזון בין היכולת של הלקוחות לקחת משכנתא לבין המלאי הקיים". כך פותח דודי לוי, מנכ"ל אמפא קפיטל, את הראיון באולפן "מגדילים" עם העורכת הראשית כרמלה קופר.

לדברי לוי, שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים: מצד אחד קיים מלאי של כ-80 אלף דירות לא מכורות ("התחלות בנייה"), ומנגד קיים ביקוש כבוש אדיר של כ-131 אלף נרשמים לתוכניות הממשלתיות. "האנשים רוצים דירה, הם לא יושבים על הגדר סתם", מסביר לוי, "אבל הריבית היא המפתח. היא צריכה להגיע לנקודה שבה אנשים יוכלו לא רק לקחת משכנתא, אלא גם לדעת איך להחזיר אותה".

תקרת הזכוכית: למה דווקא 3 מיליון שקל?
אחת התובנות המרכזיות שמציג לוי בראיון נוגעת לגבולות הגזרה של הרוכשים בישראל. אמפא קפיטל, המתמחה במימון פרויקטים של התחדשות עירונית, בוחרת בקפידה את הפרויקטים שלה על בסיס מבחן כלכלי פשוט אך אכזרי.

"יש לי תפיסת עולם שאומרת שעד 3 מיליון שקל, ורצוי סביב ה-2.5 מיליון, עוד קונים דירות. מעל זה – כבר קשה", מנתח לוי. "החשבון פשוט: שכר ממוצע לזוג בישראל עומד על כ-30 אלף שקל נטו. על כל מיליון שקל משכנתא, ההחזר החודשי הוא כ-5,000 שקל ל-30 שנה. לכן, פרויקטים במרכז או בפריפריה שמתמחרו בטווחים הללו הם אלו שיצליחו להימכר". תפיסה זו מובילה את החברה למקד פעילות לא רק בלב תל אביב, אלא דווקא באזורים שבהם המחיר הסופי לצרכן הוא ריאלי.

מבחן ה"עשר-עשר" ליזמים
בתקופה של חוסר ודאות ביטחונית וכלכלית, כשמשפחות רבות מתמודדות עם שירות מילואים ועסקים שנפגעים, לוי חושף את שיטת ניהול הסיכונים של אמפא בבחירת ליווי ליזמים. הוא מכנה זאת מבחן ה"עשר-עשר".

"כשאני בוחן פרויקט אני שואל: מה יקרה אם 10% ממחיר הדירה ירד, ומה יקרה אם 10% מעלויות הבנייה יעלו? אנחנו רוצים להיות בפרויקטים שיש להם 'כושר ספיגה' טוב לשינויים הללו", מסביר לוי. לדבריו, אם רמת הרווחיות נמוכה מדי או ההון העצמי של היזם גבולי, החברה תעדיף שלא להיכנס לעסקה. "בסופו של דבר אנחנו נותנים אשראי ומטרתנו להיפגש עם הכסף בחזרה".

העתיד נמצא בהתחדשות עירונית – ובפתרונות מימון יצירתיים
לוי מציין כי למרות הבירוקרטיה והתהליכים הארוכים שיכולים להימשך עשור, התחדשות עירונית היא העתיד הבלתי נמנע, פשוט כי "הקרקע בישראל היא משאב מוגבל". הוא מציין לטובה את התנהלותו של ראש עיריית ירושלים, משה ליאון, שמחולל מהפכה בבירה ומשלב נכון בין תשתיות להתחדשות.

מבחינת הפעילות העסקית, אמפא קפיטל רשמה צמיחה דרמטית: בארבע השנים האחרונות גדל תיק האשראי של החברה ממיליארד שקל ל-3.5 מיליארד שקל. החברה, המדורגת A+ יציב, נהנית מגב חזק של 'מנורה' וקבוצת אמפא.

לוי חושף כי החברה משכללת את כלי המימון שלה ומציעה כיום פתרונות של "השתתפות ברווחים" ליזמים בפרויקטים נבחרים, ואף ביצעה עסקת סינדיקציה תקדימית עם בנק לאומי וקרן קנטור בהיקף של 670 מיליון שקל. "השוק האלטרנטיבי צומח ומאפשר ליזמים גמישות שהבנקים לא תמיד יכולים לספק", הוא מסכם.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן