עו"ד רועי שובל: "העידן של תמורות בשמיים נגמר - צריך ללמוד לחיות עם מציאות"

כמעט שני עשורים אחרי שנכנס לעולם ההתחדשות העירונית, עו״ד רועי שובל, שותף ומייסד שובל יושע משרד עורכי דין מביט על השוק בעיניים מפוכחות. מי שמייצג את בעלי זכויות מאז 2008, ראה כבר כמעט הכול – מהימים שבהם אף אחד לא האמין שתמ״א או פינוי־בינוי באמת יקרו, ועד השנים שבהן בעלי הדירות שלטו ביד רמה במכרזי היזמים.

“בהתחלה האתגר היה עצם האמון”, הוא נזכר. “אמרת לאנשים: נהרוס, נבנה, נוסיף – והם שאלו אותך: ראית את זה קורה? מישהו באמת עשה את זה?”.

היום, לדבריו, המצב שונה לגמרי. הציבור מכיר את הכלי, אבל תחושת הכוח זזה. “אם מסתכלים על השנים 2017 עד 2023 – זו הייתה תקופה שבה בעלי הקרקע שלטו. יזמים התחרו, הציעו תמורות גבוהות, ומכרזים נראו לפעמים כמו ‘כוכב נולד’. העידן הזה נגמר”.

היזמים זהירים – ובצדק
בשנתיים האחרונות, מספר שובל, היוצרות התהפכו בחלק מהאזורים. “אני שומע הרבה יותר ‘לא’ מבעבר. יזמים זהירים יותר, לא נכנסים לכל פרויקט”.
הסיבות לכך, לדבריו, הן שילוב של תנאי מקרו: ריבית, מצב ביטחוני, והיצע דירות גבוה באזורים מסוימים. “יזם שיש לו מלאי שהוא עוד לא מכר – לא ממהר להגדיל היצע”.
לצד זאת, הוא מציין תופעה חדשה יחסית: פתיחת הסכמים. “זה משהו שאנחנו מתמודדים איתו יותר ויותר, וצריך לדעת לעשות את זה בצורה מושכלת, בלי לשבור את האמון ובלי למוטט את הפרויקט”.

מציאות שלא מתיישרת עם הפנטזיה
שובל מדבר על שינוי עמוק בשוק. “עד לפני שנתיים, גם אם ההצעות היו מאוד אופטימיות – המציאות הייתה מתיישרת עם הפנטזיה. של היזמים ושל הדיירים. השוק ידע להכיל את זה”.

אבל בשנים האחרונות, הוא אומר, זה כבר לא המצב. “לראשונה מזה עשר–חמש עשרה שנה, אנחנו פוגשים מציאות שהיא בבלימה, ובחלק מהמקומות אפילו בירידה. כל השחקנים – עורכי דין, יזמים, רשויות, מממנים ובעלי קרקע – צריכים להתמודד עם זה”.

הרקע המקצועי שלו, שכולל גם ליטיגציה וחדלויות פירעון בענף הנדל״ן, נותן לו פרספקטיבה. “אני מכיר שווקים שלא צומחים. זה לא חדש לי – אבל זה חדש להרבה אחרים”.

התמורות בירידה – ולא מהיום

האם נראה מצב שבו התמורות ייעלמו לגמרי? שובל לא מאמין בזה. “באזורי ביקוש, אני לא חושב שנראה תמורות אפס. ברגע שזה יקרה – יהיה מאוד קשה להוציא פרויקטים לפועל”.

עם זאת, הוא חד־משמעי לגבי הכיוון. “התמורות בהתחדשות עירונית נמצאות במגמת ירידה קבועה. עשיתי עסקאות ב־2012 שבהן דיירים קיבלו 50% תוספת לשטח הדירה – לא כי הייתי עורך דין יותר טוב אז, אלא כי זה היה אפשרי. היום זה פשוט לא”.

המלחמה לא שינתה את ההתנהגות
גם ההיבט הביטחוני, לדבריו, לא שינה באמת את אופן קבלת ההחלטות של הדיירים. “התשובה הקצרה: לא”. הוא נזכר כבר בימי צוק איתן, אז חשב שאחרי המלחמה המדינה תיכנס לטירוף של התחדשות. “שבוע אחרי – אנשים חזרו להתווכח על הגשם במרפסת”.

אפילו פגיעות ישירות לא תמיד משנות את התמונה. “הייתה לי דיירת שביתה נפגע מטיל, סיפרה לי על הטראומה – ואז שאלה אם בפרויקט החדש היא מקבלת עוד חלון במחסן. אנשים לא מוותרים על האינטרסים שלהם, גם כשכואב”.

גם הרשויות חוזרות לשגרה
ומה לגבי הרשויות? גם כאן שובל לא מייפה. “יש רשויות מתפקדות, ויש כאלה שלא. בזמן חירום כולם מדברים על דחיפות – אבל מהר מאוד חוזרים לשגרה”.

מי שתפקד טוב קודם, חוזר לתפקד טוב. ומי שלא – נשאר באותו מקום. “הביקורת שלי היא בעיקר על זמן. אבל צריך להגיד ביושר: הרשויות היום יודעות לעבוד בהתחדשות עירונית הרבה יותר טוב מבעבר”.

מבט ל־2026: יותר התחדשות, פחות קרקעות
למרות הכול, התחזית של שובל אופטימית. “ההתחדשות העירונית תתפוס מקום עוד יותר גדול בנדל״ן הישראלי”. הוא מביא דוגמה ממכרז קרקע גדול בירושלים, שבו חברות גדולות מעדיפות לא להשתתף. “להוציא כסף מהכיס, לשלם ריביות ולחיות עם אי־ודאות – זה פחות מפתה. לעומת זאת, התחדשות עירונית, עם כל הקשיים שלה, היא חלופה טובה יותר”.

לדבריו, גם היזמים כבר מבינים את זה. “מי שרוצה לפעול בלב הערים – ילך להתחדשות עירונית”.

אופטימיות כמצב קיומי
בסיום, שובל מחייך. “מי שלא אופטימי, לא יכול לצאת לפרויקט של פינוי־בינוי ל־15 שנה”.

מה יעשה לו נחת השנה? לא הריסה, לא מסירה – אלה כבר שגרה. “טוב לי איפה שאני. שנמשיך לעשות טוב, ושלקוחות שלנו ייצאו לחיים חדשים”. ובענף שמבוסס על סבלנות, תהליכים ארוכים והרבה מציאות – זו אולי האופטימיות הכי מציאותית שיש.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן