עו"ד עדי שנהב־גלוז: "לא לוקחים כל הצעה גרנדיוזית - המציאות בסוף פוגשת את השטח"

את שנת 2026 פותחת עו״ד עדי שנהב־גלוז, שותפה ומנהלת מחלקת התחדשות עירונית, בפירמת חברת עורכי דין יהב ושות' באופטימיות זהירה, אבל נחושה. מי שמייצגת אלפי בעלי דירות בעשרות רבות של פרויקטים של התחדשות עירונית, רגילה לעבוד בתוך אי־ודאות – ורואה בה לא איום, אלא חלק בלתי נפרד מהתחום. “כל פעם שהשוק קצת קופא – זה בדיוק המקום להזדמנויות”, היא אומרת בראיון באולפן הפתוח של "מגדילים", “התחדשות עירונית היא לא משהו שנעלם בגלל משבר. ראינו את זה בקורונה, ראינו את זה ב־2008, ורואים את זה גם עכשיו”.

ניסיון בהיקף חריג – ועם כל אתגר אפשרי
עו"ד שנהב־גלוז מייצגת כיום כ־14,500 בעלי דירות בכ־150 פרויקטים שונים. היקף שמביא איתו כמעט כל תרחיש אפשרי: אתגרים תכנוניים, כלכליים, משפטיים ואנושיים.
“התקופה האחרונה לא פשוטה בעיקר עבור היזמים”, היא מסבירה. “קצב המכירות ירד, הרווח היזמי נשחק – אבל אם בונים הסכם נכון כבר מהיום הראשון, עם שמאי בתוך הצוות ועם מנגנונים ברורים, אפשר לצפות את האתגרים מראש”.

לדבריה, שנת 2022 הייתה בועת נדל"ן שלא הייתה יכולה להימשך לאורך זמן. “לא חשבנו שהעצירה תגיע דרך מלחמה – אבל ברור היה שהשוק ייכנס לאי־ודאות בשלב כזה או אחר”.

חוזים שלא נפתחים – כי אין למה
בשוק שבו נשמעים יותר ויותר קולות של יזמים המבקשים לפתוח חוזים, להכניס שותפים או למכור פרויקטים – שנהב־גלוז מדגישה שזה לא גזירת גורל. “כשמכניסים מראש לחוזה מנגנונים למצבי חוסר כדאיות – אין סיבה לפתוח חוזה”, היא אומרת. “זה הכול עניין של ניהול סיכונים נכון”.

כחלק מכך, מכרזי היזמים מנוהלים באופן שמרני. “לא כל הצעה גרנדיוזית לוקחים”, היא מבהירה. “מספרים אפשר לשחק – אבל המציאות בסוף פוגשת את השטח”.

מדרגות רווח ושקיפות מלאה
אחד הכלים שבהם משתמש המשרד הוא בניית מנגנוני מדרגות רווח: אם היזם מרוויח יותר – גם בעלי הדירות נהנים. אבל לא רק דרך תוספת מטרים. “יש עוד הרבה סעיפים שאפשר לשפר: דמי שכירות, קרנות תחזוקה, מפרט טכני. הכול במסע ומתן נכון”.

לדבריה, כאשר יזם קטן נבלע בתוך חברה גדולה או נכנס גוף מימון – זה לא בהכרח דבר שלילי. “להפך. אם פרויקט עובר מחברה מתקשה לחברה יציבה – זה מבורך גם לדיירים”.

התמורות עדיין חשובות – אבל עם גבולות
למרות השיח על ביטחון וממ״דים, שנהב־גלוז מדגישה: “התמורות עדיין חשובות לדיירים. אנחנו בני אדם”. עם זאת, המדיניות העירונית הברורה – כמו מגבלת 12 מ״ר ברוב הארץ ו־25 מ״ר בירושלים – יוצרת גבולות גזרה. “זה לא אומר שצריך להסתפק במינימום. אבל זה כן אומר לעבוד עם רגליים על הקרקע”.

מאחורי המספרים – אנשים
מעבר לחוזים ולמספרים, שנהב־גלוז מדגישה שהעבודה היא בראש ובראשונה עם אנשים. “אני מייצגת אך ורק בעלי דירות – זו אג’נדה שמלווה אותנו עוד מהפרויקט הראשון בכפר סבא, בתחילת שנות ה־2000”.
התנגדויות, לדבריה, לא נובעות מחמדנות – אלא מחשש. במיוחד בקרב דיירים קשישים. “לדייר בן 80, מעבר דירה הוא לא החלטה פשוטה. גם אם התמורות טובות”.

חקיקה, קשישים ומה שביניהם
היא מתייחסת גם לחקיקה החדשה ולחוות הדעת של המשנה ליועמ״שית קרמית יוליס, הנוגעת לזכויות קשישים ויורשיהם. “יש חובה להציג חלופות – ואנחנו עושים את זה בצורה פרטנית, עם שמאי שמסביר כל אפשרות”.
עם זאת, היא מצביעה על בעיית עומק: “ברגע שההטבה היא מיסויית – והמיסוי לא עובר בירושה – זה עלול לרוקן את ההטבה מתוכן. זו נקודה שחייבים לתת עליה את הדעת”.

טיפ לדיירים
המסר שלה לבעלי דירות חד וברור: “צוות מקצועי ומנוסה – מההתחלה. עו״ד, שמאי, מפקח. להבין לפני המכרז מה הכוח שלנו במסע ומתן. כשדיירים מאוחדים, וכשיועצים עובדים יחד – גם פרויקטים מורכבים מצליחים”.

מה מניע אותה
לסיום, היא חוזרת למקום האישי. “כשדיירת מתקשרת ואומרת לי: ‘שינית לי את החיים’ – זה הכול. אם עבר יום ולא השפענו לטובה – הוא יום מיותר”.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן