עו"ד רן ברא"ז: "לא לפספס - דיירים שיבצעו פרויקט היום, יקבלו יותר מאשר בעוד כמה שנים"

שנת 2026 נפתחת בתחושת אופטימיות זהירה, אבל גם עם תובנות חדות שנולדו מתוך תקופה מורכבת. עו"ד רן ברא"ז, השותף המנהל בפירמת לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' – חברת עורכי דין המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, התארח באולפן הפתוח של מגדילים ודיבר על השינוי העמוק שחל בתפיסת התחום – אצל הדיירים, היזמים, ובעיקר אצל הרשויות. “היום אנחנו עם הפנים קדימה. סוף סוף יש רוח אחרת, ואני מקווה שהיא תחלחל גם לעולמות הנדל״ן”.

לא רק רווחה – אלא ביטחון
לדבריו של ברא"ז, המלחמה חידדה אמת שהייתה שם גם קודם, אבל לא תמיד הופנמה. “התחדשות עירונית היא לא רק שיפור איכות חיים או רווח כלכלי. היא קודם כול ביטחון”.
הרגעים שבהם אזרחים מצאו את עצמם במקלטים ובחדרי מדרגות, בזמן שטילים נופלים, המחישו את הפער בין בניינים ישנים לבניינים מחוזקים וממוגנים. “בעלי הדירות הבינו את זה בצורה מאוד ברורה”, הוא אומר. “האתגר הגדול יותר הוא לגרום לרשויות להפנים את זה גם כשהשגרה חוזרת”.

כשהאיזון הופך לחסם
ברא"ז מתאר מקרים שבהם פרויקטים נתקעים לא בגלל חוסר הסכמה של הדיירים או בעיה כלכלית – אלא בגלל התנגדויות סביבתיות. אחת הדוגמאות שהוא מביא היא פרויקט פינוי־בינוי רחב היקף ברחובות, בלב שכונת וילות סמוכה למכון ויצמן.
“מדובר בבנייני רכבת ישנים, עשרות משפחות בלי ממ״דים”, הוא מתאר. “מצאנו יזם איכותי, עברנו מכרז, ואז נתקענו בגלל התנגדויות של בעלי הווילות מסביב – צביון, נוף, מרקם שכונתי”.
לדבריו, אלה שיקולים לגיטימיים – אבל לא כאלה שיכולים לעצור פרויקט מהיסוד. “אי אפשר לאזן בין הזכות לרווחה או לנוף לבין הזכות לחיים ולביטחון. קודם צריך לאפשר לפרויקט לצאת לפועל, ואז לטפל בהשלכות”.

הדיירים כבר הפנימו
אם בעבר דיירים דרשו למקסם תמורות בכל מחיר, ברא"ז מזהה שינוי ברור. “גרף התמורות נמצא בירידה – וזה משהו שבעלי הדירות מבינים היום”.
הוא מבהיר: “בעל דירה תמיד ירצה למקסם את הערך שלו, וזה טבעי. אבל היום רוב הדיירים מבינים שיש גבול הגיוני. הם רוצים למקסם – אבל עד נקודה שמאפשרת לפרויקט לצאת לפועל”.
לדבריו, תופעת הדיירים הסרבנים עדיין קיימת, אך בהיקף נמוך יותר. “הרוב המכריע של בעלי הדירות רוצה התחדשות עירונית, מכל הסיבות שדיברנו עליהן”.

גם החוק בדרך להשתנות
ברא"ז מתייחס גם להצעת החוק לשיקום מתחמים שנפגעו מטילים, שמבקשת להוריד את הרוב הדרוש לביצוע פרויקטים מ־66% ל־51%. בעיניו, זה צעד נכון – אך לא מספק.
“למה לחכות שמבנה ייפגע כדי לחדש אותו?”, הוא שואל. “אם מבנה דורש חיזוק – צריך לאפשר קידום פרויקט ברוב של 51%, גם בלי פגיעה ישירה”.
בכל מקרה, הוא מדגיש, גם רוב כזה לא עוקף ביקורת שיפוטית. “בסוף מגיעים לבית המשפט או למפקח על המקרקעין, ושם בוחנים אם ההצעה סבירה, שוויונית והוגנת. יש גורם אובייקטיבי שמאזן”.

זה קודם כול אנשים
מעבר לחקיקה ולמספרים, ברא"ז מזכיר שהתחדשות עירונית היא תהליך אנושי. “כל פרויקט הוא עולם בפני עצמו – עם אוכלוסייה אחרת, חששות אחרים, רצונות שונים”.
התפקיד של עורך הדין, לדבריו, הוא לא רק משפטי. “רוב העבודה היא בגישור, בהקשבה, ביצירת אמון. אם מצליחים להביא תמיכה רחבה – הדרך הרבה יותר קלה”.

מה מניע אותו
כשנשאל מה מחזיק אותו בתחום כל כך מורכב, התשובה כנה. “כן, אני מתפרנס מזה – וזה בסדר להגיד. אבל יש גם סיפוק אמיתי”.
הסיפוק, לדבריו, מגיע מהרגעים הקטנים: “כשדיירים מתקשרים ואומרים שבזמן מלחמה הם היו בדירה חדשה עם ממ״ד והרגישו מוגנים – זה שווה הכול”.

המסר לדיירים
לסיום, ברא"ז פונה ישירות לבעלי הדירות: “מי שיבצע פרויקט היום, יקבל יותר ממי שיבצע אותו בעוד כמה שנים. זו מגמה ברורה”.
“אסור למתוח את החבל עד שייקרע. צריך למקסם – אבל לא לפספס. ההתחדשות היא הזדמנות, ולא כדאי לחכות שהיא תיעלם”.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן