עידן צפון: "ידע הוא כוח - והכוח הזה צריך להיות בידיים של הדיירים"

בעולם ההתחדשות העירונית מדברים הרבה על יזמים, עורכי דין ותוכניות בנייה – אבל יש תפקיד אחד, שקט וקריטי, שנמצא שם מהרגע הראשון ועד הרבה אחרי שהמפתח כבר ביד. עידן צפון, מייסד חברת צ.ב מפקחי בניין – המתמחה בפיקוח על פרויקטים להתחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות, פועל באחד התחומים המורכבים והפחות מדוברים בענף.

כשהוא מתאר את נקודת הכניסה שלו לפרויקט, ברור שמשהו השתנה בשנים האחרונות. “אם בעבר מפקח היה נכנס ערב תחילת הביצוע, היום בעלי הדירות מבינים שהתפקיד מתחיל הרבה קודם”, הוא מסביר. בפועל, המשמעות היא ליווי כבר בשלב המחקר, עוד לפני שנבחר יזם – כדי לבנות מפרטים טכניים, לנסח מכרזים חכמים, ובעיקר למנוע טעויות שעולות לדיירים ביוקר בהמשך.

מפרט טכני הוא לא רק טכני
אחת האמירות המרכזיות של צפון נוגעת למפרט הטכני – מסמך שנתפס לעיתים כטכני בלבד, אך בפועל הוא מסחרי לכל דבר. “הרבה דברים שאנשים לא שמים לב אליהם – מטבחים, כלים סניטריים, מערכות מיזוג – אפשר לכמת לכסף”, הוא אומר. לכן, כחלק מתהליך המכרז, המפרט נכתב בפורמט של שאלון אחיד, שעליו היזמים נדרשים להשיב. כך, כבר בשלב ההצעות, ניתן להשוות תפוחים לתפוחים.

הגישה הזו נובעת מתפיסת עולם ברורה: פיקוח הוא לא רק בדיקה של בטון וברזל – אלא כלי לשמירה על האינטרסים של הדיירים לאורך כל הדרך.

שותפות שנולדה מהשטח
צפון הוא מהנדס בניין, בוגר הטכניון. לצידו פועל יוגב, שותפו לדרך – הנדסאי בניין וכלכלן. השניים מכירים עוד מהצבא, ולפני כעשור החליטו להקים פעילות משותפת, שמייצגת אך ורק דיירים. עם השנים, החברה התרחבה לפריסה ארצית – מהמרכז ועד לפריפריה.

אבל הדרך לשם לא הייתה פשוטה. הקורונה, ולאחר מכן המלחמה, הציבו אתגרים שלא נלמדו בשום ספר מקצועי. “היו תקופות שאתרים לא עבדו, מפקחים היו במילואים, והצוות התמודד עם חוסר ודאות מוחלט”, הוא נזכר. ועדיין, הענף הסתגל: פועלים ממדינות אחרות נכנסו, לוחות הזמנים עודכנו, והעבודה חזרה בהדרגה למסלול.

יצירתיות בין מספרים למציאות
האתגרים לא הסתיימו. עליית המע”מ, הריביות הגבוהות, התייקרות עלויות הביצוע והאטה במכירות – כל אלה יצרו מצב שבו יזמים פנו לדיירים בטענה שהפרויקט כבר לא כלכלי. כאן נכנס הפיקוח לתמונה.

“יש שני מצבים”, מסביר צפון. “יש פרויקטים שבאמת נפגעו מהמצב, ויש מקרים שבהם יזם מנסה לבצע מקצה שיפורים”. תפקידו של המפקח, יחד עם שמאי מטעם הדיירים, הוא לבדוק לעומק את הנתונים: עלויות, זכויות, מטרים ומחירי שוק – ולהבחין בין צורך אמיתי לבין ניסיון לשפר תנאים.

המטרה, לדבריו, אינה “לנצח” את היזם – אלא לאפשר לפרויקט להתקדם בלי לפגוע בבעלי הדירות. “בסוף כולם רוצים לראות את הפרויקט קורה”.

להיות שם גם כשכולם כבר הלכו
אחד ההבדלים המהותיים בין פיקוח לדיירים לבין בעלי תפקידים אחרים מתגלה בסוף הדרך. “אנחנו אולי לא מתחילים ראשונים – אבל תמיד מסיימים אחרונים”, אומר צפון. גם אחרי מסירת הדירות, הפיקוח ממשיך בתקופת הבדק, מטפל בליקויים ומוודא שהערבויות ממומשות אם צריך.

הוא מחייך כשהוא נשאל אם לפעמים הוא מרגיש יותר עובד סוציאלי מאשר מהנדס. “קפה בכל דירה”, הוא אומר. אבל מאחורי החיוך מסתתרת אחריות כבדה: לדעת שהדיירים לא נשארים לבד גם כשהפרויקט כבר הסתיים רשמית.

מרכז ופריפריה: הפערים וההזדמנויות
צפון עצמו מחדרה, ועובד גם בפריפריה. לדבריו, ההבדלים ברורים. “בערים שקידמו תוכניות התחדשות עירונית, יש ודאות – והוודאות הזו מושכת יזמים”. ברגע שהזכויות ברורות, גם ההצעות הופכות ריאליות יותר.
הוא מתאר כיצד בעבר מכרזי יזמים נראו לעיתים כמו תחרות כישרונות, עם הצעות גרנדיוזיות. היום, השוק התפכח. “היזמים יותר זהירים, וגם הדיירים”.

במכרזים מסוימים, הפערים עדיין עצומים – כמו הצעות שנעות בין תוספת של 12 מ”ר ל־25 מ”ר. במקרים כאלה, צפון וצוותו לא מסתפקים במספרים, אלא בודקים מול הרשות המקומית מה בכלל אפשרי. “המטרה היא שלא נבחר הצעה שלא תוכל להתממש”.

מעטפת מלאה – לא רק מפקח
השאלה, לדבריו, כבר לא איך בוחרים מפקח – אלא איך בוחרים חברה שיודעת לתת מעטפת הנדסית מלאה. מעבר למהנדסים, הצוות כולל מנהלת רישוי, אדריכלים ואפילו משפטן. כך, קל יותר לדבר עם כל הגורמים בפרויקט – מעורכי הדין ועד היזמים.

הניסיון המצטבר, עם למעלה מ־30 פרויקטים שהושלמו, הוא מבחינתו הכוח האמיתי. “ידע הוא כוח – והכוח הזה צריך להיות בידיים של הדיירים”.

מבט קדימה
לקראת 2026, צפון שומר על אופטימיות זהירה. “יש הרבה היתרים שלא ממומשים. אם הריביות ירדו והשווקים יתאוששו, נראה פרויקטים עולים על הקרקע”.
הטיפ שלו לבעלי דירות פשוט וברור: לבחור אנשי מקצוע בזמן. “לא לחכות לשלב מאוחר. בחירה נכונה ומוקדמת יכולה לעשות את כל ההבדל”. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן