יובל יעקובוביץ: "אפשר כבר בשלב מוקדם להגדיר לדיירים מה הם יקבלו. זה שינוי גדול"

שנת 2026 מסתמנת כשנת מעבר משמעותית עבור תחום ההתחדשות העירונית. אחרי יותר מעשור שבו תמ״א 38 שלטה בזירה, השוק נכנס לעידן חדש – כזה שמבוסס על תוכניות בנייניות ותוכניות כוללניות עירוניות, עם כללים ברורים יותר, ודאות גבוהה יותר, אך גם פחות חלומות ותמורות צנועות בהרבה לדיירים.

יובל יעקובוביץ, מנהל פיתוח עסקי בחברת שדות גיטלמן, חברה ותיקה בתחום ההתחדשות שפועלת מזה שנים ארוכות באזורי ביקוש במרכז הארץ – הוא מי שגם חווה את המעבר הזה מקרוב – מהשולחן התכנוני, דרך השטח ועד משרדי המכירות. בראיון לאולפן "מגדילים", הוא מדבר על השנים האחרונות, שלא פסחו גם על חברות יזמיות חזקות: "עברנו שנתיים לא פשוטות. המלחמה, מחסור בפועלים, עליות חדות בעלויות הבנייה, האטה במכירות – הכול קרה יחד", הוא אומר.

ובכל זאת, לדבריו, החברה הצליחה להמשיך לפעול: כיום יש לה ארבעה פרויקטים בשיווק – אחד בראשון לציון ושלושה בפתח תקווה – ובמהלך התקופה אף הושלם ואוכלס פרויקט אחד, כששניים נוספים צפויים להתאכלס בחודשים הקרובים.

"זו הייתה תקופה מאתגרת, אבל הצלחנו לשמור על רצף עבודה ולהמשיך לקדם פרויקטים", הוא אומר, ומביט קדימה אל 2026 כשנת שינוי.

סוף עידן תמ״א – תחילתה של ודאות תכנונית
אחד השינויים הדרמטיים ביותר בענף הוא סיומה הרשמי של תמ״א 38 והמעבר לתוכניות חלופיות עירוניות. “2026 מסמלת מעבר מתמ״א 38 לתוכניות בנייניות שכל עיר מקדמת”, מסביר יעקובוביץ’. חולון, פתח תקווה, ראשון לציון וערים נוספות מקדמות מסמכי מדיניות ותוכניות מפורטות שמגדירות מראש מה ניתן לבנות בכל מגרש: מספר קומות, קווי בניין, מכפיל יחידות דיור ותמהיל דירות. “המטרה של התוכניות האלה היא לייצר ודאות”, הוא מדגיש. “כשאני ניגש לפרויקט, אני יודע מה מצב נכנס ומה מצב יוצא”.

הוודאות הזו חשובה לא רק ליזמים – אלא גם לדיירים. “אפשר כבר בשלב מוקדם להגדיר לדיירים מה הם יקבלו. זה שינוי גדול”.

התמורות? הולכות ומצטמצמות
אם הוודאות עולה – התמורות יורדות. יעקובוביץ’ לא מסתיר זאת: “התמורות לדיירים הולכות וקטנות עם הזמן”. בעוד שבעבר דיירים התרגלו לתוספות של 12 מ"ר ואף יותר, היום המציאות שונה. “יש פרויקטים שבהם הדיירים מקבלים דירה חדשה ומרפסת, אבל שטח הדירה הכולל כמעט לא גדל. ויש גם פרויקטים שבהם אין בכלל תוספת שטח”.

הסיבות לכך ברורות: עלויות הבנייה זינקו, מחירי חומרי הגלם עלו, כוח האדם התייקר, ולצד זאת הדרישות של הרשויות המקומיות – מטלות ציבוריות, שטחים משותפים, שימושים ציבוריים – הפכו משמעותיות יותר. “הרשויות רואות היום את התמונה העירונית הרחבה, לא רק את הבניין הבודד”, הוא מסביר. “וזה נכון תכנונית – אבל זה משפיע ישירות על הכדאיות”.

הדיירים לא תמיד מבינים – וזו בעיה
אחד האתגרים המרכזיים כיום הוא פער הציפיות. “דיירים רואים מה השכנים קיבלו לפני חמש או שש שנים, ומצפים לאותו דבר”, אומר יעקובוביץ’. “אבל התנאים השתנו”.
כאן, לדבריו, נדרשת עבודת הסברה עמוקה. “צריך להנגיש לדיירים את המידע, להסביר למה היום אי אפשר לתת את אותן תמורות, ואיך התוכנית עדיין מייצרת להם ביטחון, איכות חיים ועליית ערך”.
במשולש שבין דיירים, רשויות ויזמים – הוא מבהיר: “אנחנו אנשי המקצוע. אנחנו מתכללים את התהליך, מחברים בין הדיירים לעירייה, ודוחפים את הפרויקט קדימה”.

שיווק: הסימנים הראשונים להתאוששות
גם בגזרת המכירות נרשמת תזוזה. אחרי תקופה של “ביקושים כבושים”, שבה רוכשים ישבו על הגדר, יעקובוביץ’ מזהה שינוי. “לאחרונה אנחנו רואים התחלה של התאוששות. יותר אנשים מגיעים למשרדי המכירות”.
בהתאם לכך, גם תנאי התשלום משתנים. “מבצעי 10/90 ו־15/85 מתחילים להיעלם. חוזרים לתשלומים ליניאריים ולהצמדות למדד תשומות הבנייה”.
ומה לגבי המחירים? “לדעתי אנחנו במגמת עלייה – איטית ומתמשכת, אבל עלייה”.

פרויקט הדגל: לב המושבה בפתח תקווה
אחד הפרויקטים המשמעותיים שהחברה מקדמת הוא פרויקט רחב היקף במרכז פתח תקווה – הגדול ביותר שנראה בעיר במסגרת תמ״א 38. במסגרת הפרויקט ייהרסו שמונה בניינים ישנים (כ־90 דירות), ובמקומם ייבנו שישה בניינים חדשים, עם חניון תת־קרקעי משותף.
הפרויקט כולל עירוב שימושים: דירות קטנות לצעירים ולסטודנטים, דירות משפחתיות, חללי עבודה, חדרי כושר, יוגה ופילאטיס – כחלק מתפיסה של חיים קהילתיים בתוך המתחם.
עבור יעקובוביץ’, שגדל ומתגורר בפתח תקווה, מדובר בהרבה מעבר לעסקה. “לקחת רחוב שלם של בניינים מוזנחים, ולדעת שבעוד כמה שנים תהיה שם איכות חיים – זה סיפוק אדיר”.

טיפ לדיירים: להתחיל מגובשים
לסיום, יש לו מסר ברור לדיירים ששוקלים התחדשות עירונית: “הדבר הכי חשוב הוא גיבוש. דיירים צריכים להתחיל את הדרך כמקשה אחת, עם נציגות חזקה, לבחור אנשי מקצוע בצורה מושכלת – ומשם הכול הרבה יותר פשוט”. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן