עו"ד ערן מזרחי: "יש הרבה כסף שמחפש השקעה. מי שיגיע מוכן - ימצא שותפים"

מאחורי הקלעים של פרויקטי ההתחדשות העירונית מתנהל עולם שלם של מימון, סיכונים, שותפויות והחלטות כבדות משקל. עו"ד ערן מזרחי, שותף ומוביל תחום המימון במשרד ERM, נמצא בדיוק בצומת הזו – בין יזמים, בנקים, קרנות וגופים מוסדיים – ורואה מקרוב כיצד השוק מתמודד עם חוסר הוודאות.

מזרחי מתמחה באחד התחומים המורכבים והרגישים בענף: מימון פרויקטי נדל"ן, ובפרט התחדשות עירונית. לדבריו, לא ניתן לעסוק במימון מבלי להבין לעומק את עולם הנדל"ן עצמו. “כדי לממן פרויקט, צריך קודם כל לדעת איך בונים אותו, איך מוכרים אותו ואיפה הוא עלול להיתקע”, הוא אומר בראיון באולפן "מגדילים", שפותח את שנת 2026.

מיליארדים על השולחן – אבל בפינצטה
בשמונה–תשע השנים האחרונות מלווה משרד ERM עסקאות מימון בהיקפים של מיליארדי שקלים, ומייצג את שלושת הבנקים הגדולים בישראל לצד שורה ארוכה של קרנות חוץ־בנקאיות. למרות הסכומים המרשימים, מזרחי מדגיש: הכסף לא זורם היום בקלות.
“כולם מודעים לכך שהשוק יכול להמשיך להיות מאתגר”, הוא אומר. “מכירות איטיות יותר, קצב אחר, עלויות בנייה שעולות. לכן כל עסקה נבחנת היום בפינצטה – גם בבנקים וגם בקרנות”.
הגישה הזו מכתיבה מיקוד ברור: עסקאות סולידיות, עם שוליים מספיק רחבים כדי לספוג עיכובים וזעזועים. “הרוב הגדול של העסקאות עדיין בנוי כך שהן יכולות לשרוד גם תרחיש פחות אופטימי”, הוא מסביר.

המימון החוץ־בנקאי: כבר לא מילה גסה
אחד השינויים הבולטים בשנים האחרונות הוא התחזקות המימון החוץ־בנקאי. אם בעבר נחשב למסלול משלים או מסוכן יותר, הרי שכיום מדובר בשחקן מרכזי בשוק.
“יותר מ־50% מהמימון בענף מגיע היום מגופים חוץ־בנקאיים”, מציין מזרחי. לדבריו, הרקע לכך ברור: רגולציה הדוקה שהגבילה את הבנקים, בעיקר סביב מבצעי מכר ומודלים אגרסיביים, פתחה את הדלת לקרנות ולגופים שאינם כפופים לפיקוח הבנקים.
עם זאת, הוא מבהיר: “אלה לא גופים פרועים. להפך – הם מתנהגים היום כמעט כמו בנקים. הם בודקים רווחיות, לוחות זמנים, יכולת הישרדות של היזם. ההבדל הוא בגמישות ובמהירות”.
היתרון המרכזי, לדבריו, טמון ביכולת לתת פתרונות ביניים – מימון מזנין, התאמות מבניות ותגובה מהירה למציאות משתנה. “זו אלטרנטיבה אמיתית, והתחרות הזו טובה לשוק”.

היזמים בלחץ: רווחיות נשחקת והון עצמי מתייקר
המציאות בשטח לא פשוטה. היזמים מתמודדים עם מחירים יורדים, עלויות ביצוע עולות ולחץ הולך וגובר מצד גורמי המימון. “כשהרווחיות נשחקת, המממן מבקש יותר הון עצמי”, מסביר מזרחי. “ולא לכל יזם יש את היכולת להביא אותו”.
כאן נכנסים לתמונה תהליכים של מיזוגים, שיתופי פעולה וכניסת שותפים. בשנים האחרונות נרשמת עלייה בעסקאות שבהן יזמים מכניסים קרנות או גופים מוסדיים כשותפים לפרויקטים – לא רק כמממנים.
“יש הרבה יזמים עם פורטפוליו מצוין, אבל עם טווח זמן לא ברור”, הוא אומר. “המודל הקלאסי של חוב לא תמיד עובד. ואז מגיעים שחקנים עם סבלנות – שמוכנים להיכנס לשותפות, לתת חמצן, ולקבל חלק מהבעלות”.

לא רק תל אביב: מבט לפריפריה
מזרחי סבור כי אחד הכיוונים המשמעותיים לשנים הקרובות הוא יציאה מאזור תל אביב. “עסקאות מחוץ לתל אביב, גם אם הן ארוכות יותר, מייצרות היום ערך אמיתי – וגם מעניינות מאוד את הקרנות והמוסדיים”.
בהקשר הזה הוא מדגיש את החשיבות של התחדשות עירונית בפריפריה. “אי אפשר להישאר רק בגוש דן. נכון, הרווחיות מאתגרת – אבל הפתרונות חייבים להגיע. אחרת השוק ייתקע”.
הוא אף מציין תופעה נוספת שמתחילה להרים ראש: קבוצות רכישה בהתחדשות עירונית. “זה מורכב, איטי ומסורבל – אבל במקומות שבהם יזם מתקשה לייצר רווח, ייתכן שקבוצה של דיירים תוכל”.

2026: פחות רעש, יותר מהירות
כשמזרחי מסתכל קדימה ל־2026, מילת המפתח מבחינתו היא מהירות. “הבעיה הגדולה היום היא הזמן. המרחק בין חתימה לקלוזינג ארוך מדי”, הוא אומר. קיצור לוחות הזמנים, לדבריו, יכול להפחית דרמטית עלויות מימון, לצמצם התייקרויות ולשפר את סיכויי ההצלחה של פרויקטים.

לשם כך נדרש שיתוף פעולה רחב: המדינה, הרשויות, הדיירים והיזמים. “אם כולם יבינו את גודל השעה, אפשר להזיז דברים מהר יותר”.

למרות הכול, מזרחי מסיים באופטימיות זהירה. “יש הרבה כסף שמחפש השקעה. מי שיגיע מוכן, עם פורטפוליו חזק וחשיבה נכונה – ימצא שותפים. אין לנו ארץ אחרת, ואין לנו באמת ברירה אלא להאמין”.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן