ראם רצון: "יש תפיסה שיזמים רוצים שהמחירים יטוסו. זה לא נכון. אנחנו מחפשים יציבות"

אחרי שנתיים סוערות במיוחד, ענף הנדל"ן הישראלי נכנס ל־2026 עם תחושת נשימה מחודשת. כך רואה זאת ראם רצון, מנכ"ל חברת אב-גד, מהחברות הפעילות והצומחות בהתחדשות העירונית, שמתאר את התקופה האחרונה כאתגרית – אך גם ככזו שזיקקה את הענף והשחקנים שבו. בראיון עם כרמלה קופר באולפן "מגדילים" הוא אומר: “אנחנו בנקודה הכי אופטימית שהיינו בה מזה שנתיים”, הוא אומר. “עברנו מכות לא פשוטות, אבל יצאנו מחוזקים יותר”.

צמיחה דווקא בתוך משבר
בשעה שחברות רבות בענף נאבקו לשרוד, אב-גד צמחה. לאט, אבל בעקביות. בתוך שנתיים בלבד עברה החברה מבנייה של כ־200 יחידות דיור לפעילות בהיקף של כ־1,000 יחידות בביצוע, וצבר פרויקטים של כ־26 אלף יחידות בהתחדשות עירונית.
זו לא צמיחה מקרית. “השנה הראשונה למלחמה הייתה שנת הישרדות בביצוע”, מתאר רצון. “פועלים פלסטינים הפסיקו להגיע, היינו חייבים לייבא כוח אדם – בעיקר סיני – במחירים גבוהים יותר. זה לקח זמן, זה עלה כסף, אבל בסוף כל האתרים חזרו לעבוד”.
השנה השנייה, לדבריו, כבר הייתה מאתגרת מסוג אחר: האטה משמעותית בקצב המכירות. “זה שוק שעצר, נזהר, חיכה. אבל בשבועות האחרונים אנחנו כבר מרגישים שינוי – יותר פניות, יותר עסקאות”.

לא עליות חדות – אלא יציבות
רצון מבהיר: היזמים לא מחפשים זינוק במחירים. “יש תפיסה שיזמים רוצים שהמחירים יטוסו. זה לא נכון. אנחנו מחפשים יציבות. לדעת לתכנן, לתמחר, לצאת לדרך בלי הפתעות”.
בעיניו, חזרה לקצב מכירות סביר חשובה הרבה יותר מעליית מחירים חדה. “אם אני יודע לתמחר נכון, לתת הצעה נכונה לבעלי הדירות, ולהתחיל לבנות בלי חשש – זה מה שיאפשר לענף להתאושש”.

הרשויות המקומיות – צוואר הבקבוק
כשמדברים על יציבות, אי אפשר להתעלם מתפקיד הרשויות המקומיות. “הרשויות נמצאות במצוקה אמיתית”, אומר רצון. “ארנונה למגורים היא הפסדית. בלי תמריץ מהשלטון המרכזי – אין להן אינטרס אמיתי לקדם מגורים”.
לדבריו, בוועדות המחוזיות כבר ניכרת יותר פתיחות והבנה לצורך בכלכליות פרויקטים. ברשויות המקומיות התמונה מורכבת יותר. “המדינה עושה הסכמי גג – אבל לא תמיד הביצוע שלהם עובד. הכסף לא תמיד מגיע בזמן, והרשויות נזהרות”.
הפתרון, לדעתו, חייב להיות מערכתי. “צריך לאזן מחדש את מודל הארנונה. מגורים לא יכולים להיות הפסד. אם לא דרך השלטון המקומי – אז דרך מנגנון מיסוי שיחזיר לרשויות את היכולת לתכנן”.

מטלות ציבוריות? כן – בתנאי אחד
אחת הסוגיות הבוערות של התקופה היא הכנסת דיור להשכרה לטווח ארוך בפרויקטים של התחדשות עירונית, כחלק מחוק ההסדרים. רצון לא מתנגד. להפך. “אין לנו בעיה עם מטלות ציבוריות – קרקע לעיר, מבני ציבור, דיור להשכרה. הכול לגיטימי”.
אבל הוא מציב תנאי ברור: “זה חייב להיכנס לתחשיב הכלכלי. אם נותנים לנו אפשרות לקבל תמורה בדירות למכירה – אפשר לשלב את זה. בלי זה, הפרויקט פשוט לא יעבוד”.

שקיפות מול הדיירים – לא סיסמה
גם אצל אב-גד, מודה רצון, היו פרויקטים שנדרשו להתאמות בעקבות עליית תשומות הבנייה והאטת המכירות. “לא בהיקפים גדולים, אבל כן – היו מקרים שנאלצנו לפנות לדיירים”.
המפתח, לדבריו, הוא שקיפות. “אנחנו מציגים את המספרים, את התחשיבים, מסבירים מה צריך להשתנות כדי שהפרויקט יצא לדרך. כמעט תמיד אנחנו פוגשים אוזן קשבת – כשיש אמון”.

למה פריפריה עכשיו?
אחד המהלכים האסטרטגיים של אב-גד בשנה האחרונה היה פנייה משמעותית לפריפריה – חיפה, הקריות, באר שבע ואשקלון. “ראינו שבשנה האחרונה דווקא בפריפריה היו יותר מכירות. זה חידד לנו את הצורך בפיזור גיאוגרפי”.
רצון מאמין שהעתיד של ישראל לא יישאר רק בגוש דן. “אנחנו נראה מטרופולינים חזקים בצפון ובדרום. זה לא יקרה ביום אחד – אבל זה הכיוון”.

גם משבר הוא הזדמנות
במבט קדימה, אב-גד בוחנת גם רכישות או שותפויות. “נוצרו הזדמנויות בשוק. חברות שפחות עמדו על רגליים יציבות מחפשות חיבור או מכירה. אנחנו ננסה לנצל את זה”.
זו תפיסה שחוזרת שוב ושוב בדבריו: משבר הוא גם הזדמנות – למי שמסוגל להחזיק מעמד.

השוק יתאושש – כי הביקוש קשיח
למרות מלאי גבוה ודיבורים על האטה, רצון מזכיר נתון בסיסי אחד: ישראל ממשיכה לגדול. “האוכלוסייה כאן מכפילה את עצמה כל 40 שנה. דירות הן לא מותרות – הן צורך בסיסי”.
העלייה בשכר הדירה, הירידה בביקוש לדירות ללא ממ”ד והתחלת ירידת הריבית – כולם סימנים לכך שהשוק זז. “ירידת ריבית של רבע אחוז לא משנה את העולם, אבל היא משנה את הפסיכולוגיה. אנשים מתחילים להאמין שהכיוון השתנה”.

רגולציה: תקווה לשינוי אמיתי
רצון תולה תקוות גדולות במהלך של “אדריכל מורשה רישוי”. “אין סיבה שהיתרי בנייה ייקחו שנים. אדריכלים מוכשרים יכולים לקחת אחריות – עם אכיפה מתאימה”.
המצב הנוכחי, לדבריו, פשוט לא הגיוני. “30–40 חלופות לתוכנית? זה אבסורד. היתר צריך לצאת תוך חודשים, לא שנים. זו לא גחמה – זו תשתית לשוק בריא”.

ציונות ככוח מניע
בסוף, מעבר למספרים ולרגולציה, יש גם מניע אישי. “לבנות את ארץ ישראל”, הוא אומר בפשטות. “במיוחד בתקופה הזו, להיות חלק מבניין הארץ – זו שליחות”.
אופטימיות, כך נראה, היא לא תכונת אופי – אלא תנאי קיום. “אם אתה לא אופטימי, אתה לא יכול להיות יזם”.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן