עו"ד ירון שלומוביץ: "אי אפשר לזייף אמון - הדיירים כבר לא קונים חלומות"

שנת 2026 נפתחת בענף ההתחדשות העירונית בלי הבטחות גדולות, אבל עם תודעה מפוכחת בהרבה. כך מתאר זאת עו"ד ירון שלומוביץ, מהדמויות הבולטות בישראל בייצוג דיירים בלבד, התארח באולפן הפתוח של מגדילים לשיחה על מצב השוק, השינויים שעברו בעלי הדירות – ומה באמת קורה מאחורי הקלעים של הפרויקטים.

“אופטימיות היא מילה גדולה”, הוא אומר, “אבל אין ספק שאנחנו מגיעים לשנה הזו חזקים יותר. אחרי כל הטלטלות שעברנו בשנים האחרונות – כלכליות, ביטחוניות וחברתיות – משהו עמוק השתנה”.
לדבריו, דווקא המלחמה וחוסר הוודאות תרמו להתפכחות. “בצד של הדיירים, המלחמה עשתה טוב לתחום. נוצר כאב אמיתי שלא היה קודם. לפני כן הסיכון היה ברמת האשליה – עכשיו אנשים מבינים שהכול יכול להשתבש באמצע הדרך”.

הדיירים ירדו מהאשליות
שלומוביץ מייצג אך ורק בעלי דירות, ובהיקף חריג – כ־160 פרויקטים פעילים. הניסיון הזה מאפשר לו לזהות שינוי רוחבי בהתנהלות הדיירים. “פעם היו מאבקים על כל מטר, על כל מפרט, על כל תוספת. היום רואים משהו אחר – הרבה יותר חשיבה, הרבה פחות ריצה עיוורת”.
“אני אומר את זה הרבה: הזהירות החליפה את החזירות”, הוא מדגיש. “דיירים היום הרבה יותר חכמים. הם מבינים שלא ההצעה הכי טובה על הנייר היא בהכרח הזדמנות. ההצעה הזוכה היא זו שאפשר לעמוד מאחוריה גם בעוד חמש, שבע או עשר שנים”.
לדבריו, במשרד שהם מנהלים הושם דגש על תהליכי קבלת החלטות ולא רק על תוצאה. "דיירים הבינו שאמון ויכולת ביצוע חשובים יותר מהבטחות גדולות”.

משבר, ועדיין תחרות
למרות משבר הנדל"ן המתמשך, שלומוביץ מתאר מציאות מורכבת יותר. “מצד אחד – ברור שיש משבר. מצד שני – יש עדיין הסתערות על מכרזים. אנחנו רואים עניין גדול בפרויקטים”.
עם זאת, הוא מציין שינוי בהרכב השחקנים. “השחקנים היותר מסוכנים – כאלה שנתקעו עם סחורה או עם מינופים כבדים – יוצאים החוצה. אבל התחרות עדיין קיימת, והיא משמעותית”.

חילוץ פרויקטים: כשהדיירים מגלים מאוחר מדי
אחד הנושאים המרכזיים שעלו בשיחה הוא ריבוי הפרויקטים התקועים. “רק בשנה האחרונה יצא לנו לחלץ כעשרה פרויקטים”, מספר שלומוביץ. “רובם בכלל לא היו מיוצגים על ידינו במקור”.
לדבריו, מדובר בתופעה רחבה בהרבה ממה שנדמה. “חלק מאוד משמעותי מהתהליכים שקורים היום בשוק – הם תהליכים תקועים. בהרבה מקרים הדיירים לא יודעים את זה עד שזה כמעט מאוחר מדי”. כשמזהים את הבעיה בשלב מוקדם, אפשר לפעול. “לפעמים מחליפים יזם, לפעמים משנים מתווה, לפעמים מכניסים שותף חדש. אבל זה חייב לקרות לפני שהנזק בלתי הפיך”.

אי אפשר לזייף אמון
מעבר להיבטים המשפטיים, שלומוביץ מדגיש שהאתגר הגדול ביותר בחילוץ פרויקטים הוא אנושי. “אמון הוא מילת המפתח. אתה לא יכול לזייף אותו. דיירים חוו טראומות – קומבינות, שקרים, הבטחות שלא קוימו. לפעמים זו נפילה עסקית לגיטימית, אבל הרבה פעמים זה לא הסיפור. צריך לקחת אנשים כאלה וללכת איתם לדרך חדשה. אנחנו כארגון בנינו מתודה מאוד סדורה איך עושים את זה – אבל בלי אמון, זה לא זז”.

בעיות משפטיות שצריך לצפות מראש
לדבריו, חלק גדול מהעיכובים בפרויקטים נובעים מבעיות שניתן היה לאתר מראש. “רישום דירות ירושה, בעלים שלא נמצאים, בעיות זכויות – אם מחכים לרגע האחרון, נתקעים. כחלק מהלקחים שלמדנו, אנחנו בודקים את הדברים האלה כבר לפני חתימה. מעבר לסיכון השוק העתידי, אנחנו בוחנים את הזכויות המשפטיות ואת התכנון עצמו”.

שלומוביץ מציין כי משרדו לוקח חלק גם בהיבטים התכנוניים. “כבר במכרז אני יודע מתי מחרטטים דיירים ומתי לא. זה כוח אדיר”.

הרשות המקומית: הכול עובר דרכה
אי אפשר לדבר על התחדשות עירונית בלי לדבר על הרשויות המקומיות. “רשות זה הכול”, אומר שלומוביץ. “רשות טובה יודעת גם להגיד לא – אבל גם לתת רשות”. לדבריו, רשות שרוצה לקדם פרויקטים מייצרת ודאות, תנופה והשבחת עיר שלמה. “אנחנו רואים את זה ברשויות שעובדות נכון – זה משפיע ישירות על הדיירים בקצה”.
עוד הוא אומר כי “יש רשויות שבהן הדיירים רוצים והרשות לא – ואז הכול נתקע. וברשויות שכן פועלות, גם דיירים מהססים מבינים שיש כאן תהליך שאפשר לסמוך עליו”.

דייר סרבן והנפש האנושית

האם אפשר להגיע להסכמה מלאה? “לא”, הוא אומר בכנות. “אי אפשר לשכנע 100% מהאנשים כל הזמן. הנפש האנושית מורכבת”. עם זאת, לדבריו, עבודה נכונה ממזערת התנגדויות. “אנחנו יודעים להקשיב גם לדיירים שמזוהים כסרבנים ולתת פתרונות. זה לא עובד בכל מקרה – אבל ברובם כן”.

האמת הנדל"נית מול האמת הדיירית

אחד הפערים העמוקים ביותר בתחום, לדבריו, הוא בין ההיגיון המקצועי לבין עולמם של הדיירים. “יש אמת נדל"נית ויש אמת דיירית. אלה שתי אמיתות שונות לגמרי”.
“אתה יכול לדעת מה נכון כלכלית ומשפטית, אבל הדייר מונע משכנים, מתחושות, מפחדים. שתי האמיתות האלה לא תמיד נפגשות – והלוואי והן ייפגשו יותר מהר”.

מה מניע אותו להמשיך
כששואלים אותו מה מחזיק אותו בתחום כל כך מורכב, התשובה חדה. “אני חושב שישראל הפכה גן עדן לנוכלים וגיהנום לאנשים הגונים. ובתקופה האחרונה נראה שתחום ההתחדשות העירונית הפך לסניף הדגל של עולם הקומבינות.
“המטרה שלנו היא להפוך את זה – לעשות את התחום נקי יותר, איכותי יותר, ולהגן על בעלי הדירות שמשלמים את המחיר”.

אז איך דיירים בוחרים נכון?
שלומוביץ לא מציע נוסחת קסם. “האמת היא שבהרבה מקרים קשה לדעת. בוחנים אותנו לפי קריזמה ופרזנטציה, וגם תעשיית הנוכלוּת מאוד מתוחכמת”. ובכל זאת, יש לו טיפ אחד ברור: “הבטן. היא לא משקרת. כשלפניך אדם ישר – מרגישים. וכשזה לא ישר – גם”.

מבט קדימה
לקראת 2026 והלאה, שלומוביץ מזהה תהליך עומק. “אחד הדברים המשמעותיים שקורים בענף הוא עלייה של כוחות טובים ואיכותיים. ב־2025 זה התחיל. ב־2026–2028 זה יהפוך לממוסד. השוק יעבור לידיים של אנשים הגונים – ולא של נוכלים”.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן