תחזית נדל"ן 2026: אלו ערים יובילו את מפת ההתחדשות העירונית?

שנת 2026 מוגדרת כשנת מבחן אמיתית להתחדשות העירונית בישראל, כאשר תהליכים שכבר נמצאים בתכנון מתקדם ונצברו ניסיון בשנים האחרונות, צפויים לקבל תנופה משמעותית. אחרי שנה של סיקורים, ראיונות ואוקיאנוס של ידע ומידע שהצטבר, חולקת אתכם ואיתכן תחזית בגובה העיניים, פרשנות אישית והרבה מאוד תקווה, שהיא חלק בלתי נפרד מהמקצוע. 

הביקוש לתל אביב לא נגמר אף פעם
תל אביב-יפו, שהובילה בשנים האחרונות את היקף הבנייה החדשה בפרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית, תמשיך עם אותה מגמה, לא יעזור כלום – הכסף הגדול נמצא באזור הביקוש מספר 1 בארץ. במקביל, תוכנית הרובעים 5-6 לדרום מזרח העיר, שצפויה לקבל את אישור הוועדה המחוזית, תייצר ודאות ותפתח עולם שלם להתחדשות. בינתיים, כולם בכוננות להסתערות על השכונות הוותיקות שטרם הניבו פרויקטים משמעותיים, אבל עוד יניבו. 

אפרופו ביקוש – הנה התחזית לרמת גן  ואזור הבורסה –  לא נראה שינוי גדול ברמת גן, התוכניות כבר רצות, דרישות העירייה לא ישתנו (יותר מטלות ציבוריות), וגם לא המדיניות. כך שכבר עכשיו אפשר לומר שתוכניות פינוי בינוי יישארו המועדפות על העיריה ואם הן ממוקמות על ציר מרכזי או בסביבת תחנת מטרו עתידית, אז בכלל. גם אזור הבורסה ממשיך להיות לוהט, אגב, גם להתחדשות אזורי תעסוקה ולא רק רחובות מגורים. הדבר נכון אפילו לבני ברק, עיר שההתחדשות העירונית תגיע אליה במאסות הנדרשות אולי בעשור הבא אבל כן ראינו זליגה לאזור המסחר על גבול רמת גן, עם פרויקטים חדשים שצצו השנה ברחוב יונתן. 

סיכום: מגמת עירוב השימושים תלך ותתעצם, תקני החניות ילכו ויפחתו והתמורות יעמדו על אפס. גם הג'ונגל שמתנהל במגרש של הגדולים הוא סוג של ודאות והכללים ברורים. ערכי הקרקע לא ירדו, אם יש לכם "אוויר" לצלילה ארוכה, אז אין מה להפסיד.  

פתח תקווה, נתניה ובת ים המועדפות – והבת החורגת חולון
עם הביקוש לתל אביב גם אוזל מלאי הפרויקטים – כמעט כל בניין עם פוטנציאל להתחדשות עירונית כבר "נתפס" על ידי היזמים, והם החלו לנדוד בעשור האחרון לערי הלווין (ואף לפריפריה אבל על זה עוד נדבר). הנבחרות שבין ערי הלווין עם הפוטנציאל הגדול ביותר, הן אלו שכבר ידעו את כל המאבקים, מול העירייה, ועדות התכנון, הדיירים – ושרדו בשביל לגבש מדיניות ברורה של תמורות לדיירים, עקרונות תכנון, מסמכי התחדשות ותוכניות חלופיות לתמ"א 38. מכאן הדרך פחות או יותר סלולה והצפי הוא לפריחה בשנים הקרובות. אלו הן הנבחרות, בהתבסס על כל המידע שאספנו מהשנה שחלפה: 

פתח תקווה שכבר קפצה שלב ודוהרת על הגל, אין מה להוסיף – העירייה רוצה, המינהלת להתחדשות עושה עבודה טובה ודוחפת, יש עם מי לדבר ויש שכונות ברורות שבהן הפעילות תוססת. לזה נוסיף את העובדה שבעיר אושרה תוכנית חלופית להתחדשות – תמ"א 38 וכמובן את המטרו, לאחר שבפתח תקווה צפויים לעבור שני קווי המטרו (M2 ו-M3), ובעיר צפויות לקום לא פחות מ- 10 תחנות עתידיות. 

נתניה ובת-ים חמות אבל שם יש לציין גישה יותר נוקשה של הרשויות המקומיות, שיודעות מה הן רוצות ולא מוכנות להתפשר. מצד שני, בכך הן גם מייצרות ודאות ליזמים ולדיירים. בנתניה נציין לטובת את ראש המינהלת, שנותנת גז ולא חוששת להתקדם, בהתאם למדיניות העירייה כמובן. בבת ים ראש העיר לא עושה הקלות לוועדה המחוזית בשום תוכנית, וזה סימן טוב לראש עיר מעורב שרוצה, בדרכו לקדם תוכניות. עם כי יש לומר שכמה שנים אחורה, צביקה ברוט, הבוס של העיר, לא היה חובב גדול של התחדשות עירונית. את היזמים זה לא עצר ואז הגיע "עם כלביא" שטרף את הקלפים. בת ים הפכה לאחת מזירות ההתחדשות המהירה למתחמים שנפגעו מירי טילים, כמו גם רמת גן והעיר רחובות. 

נעבור לחולון, עוף מוזר בהתחדשות העירונית, אחרי שנים של מאבקים מצד היזמים בעירייה שלא מאוד אהבה התחדשות עירונית, בסופו של יום אושרה תוכנית כוללנית להתחדשות, שהצליחה לייצר ודאות. המון תוכניות יש אבל, עם זאת, אנחנו עדים לטפטופים בלבד של פרויקטים. חולון לא הפכה לפייבוריטית והיא מדשדשת מאחור. 

בערים אלה, שיעור יחידות ההתחדשות מתוך כלל הבנייה לעיתים מגיע ל-60% ואף יותר, מה שמצביע על מגמה מובהקת של מיקוד משאבים בתכנון מחדש של שכונות ותיקות ומתחמים ישנים. 

גבעתיים ורעננה הן שחקניות מישנה לכאורה אבל מובילות באיכות ובביצוע, מה לעשות, המותג עובד – והן שחקניות "נחשבות" על המגרש.  בגבעתיים אושרה השנה תוכנית ענק עם 4,000 דירות במתחם נגה – המטרו של העיר בניינית  וניתן גם להתרשם ממדיניות העירייה, שמבקשת להכפיל את התושבים בעיר  באמצעות התחדשות עירונית. עוד השנה אושרה בעיר החלופה לתמ"א 38 מה שאומר במילה אחת או שתיים – יש ודאות ויש רצון. ברעננה יש ראש עיר חזק, שיודע מה הוא רוצה ולא מפחד ממהפכות התחדשות בשנים הקרובות. חיים ברוידא, הבוס של העיר, אישרה השנה גם תוכנית חסרת תקדים להתחדשות עירונית לאורך ציר אחוזה ובכללי, שווה לעקוב, מעניין. 

בלי להעליב, אור יהודה, הוד השרון, רמת השרון וכדומה, צפויות להמשיך בקצב שלהן, מה שאומר שלא צפויים שינויים מרחקי לכת באף אחת מהן, אבל הן ישמרו על יציבות. 

ירושלים תמשיך לשגשג – חיפה והקריות בכיוון
עיר הבירה נמצאת במקום בולט בצמרת הערים המתחדשות מכל הסיבות הנכונות – מדיניות עירונית תומכת, ועדה מחוזית שרוצה גם היא והכל מתורגם למעשים – בעיר ירושלים לא מפחדים מבנייה לגובה ונסמכים על תחבורה ציבורית עתידית מתקדמת, השקעות ממשלתיות בהיקפי ענק ועוד ועוד. אין מה להוסיף. ירושלים היתה ותישאר בירת ההתחדשות העירונית. 

בחיפה והקריות הסיפור קצת שונה. חיפה במשך שנים לא מאוד קידמה התחדשות עירונית ואף עשתה חיים קשים ליזמים ולדיירים אבל אז התחלף השלטון והיום יש רצון – יותר פרויקטים צפויים לצאת לפועל, העיר הצפונית בכיוון הנכון, כמו גם הקריות, בשתיהן אגב יש פוטנציאל עצום בעיקר באזורי שכונות החוף. בנוסף, אושרו השנה הרבה מאוד תוכניות התחדשות אבל עדיין יש שלוש בעיות לצפוניות – התנהלות בעצלתיים המאפיינת את המנטליות הצפונית, תדמית לא משהו מבחינת אוכלוסיות (ולא בצדק) ובעיקר הריחוק הגיאוגרפי, ערכי הקרקע הנמוכים, בעיות התחבורה, התעסוקה ועוד. ההערכה גסה – הצפון תישאר לצפונים, בקצב שלה, בסוף זה יקרה. אגב צפון, מה עם עכו, מישהו שמע על עכו? 

איפה יש רצון ואין כסף?
לוד, רחובות ורמלה מובילות במספר תכנון יחידות דיור שאושר במסגרת מסגרות התחדשות עירונית בשנים האחרונות, בפרט בסביבת המטרו. האתגר הוא הערך הכלכלי הנמוך של הקרקע ולעיתים גם תמידית רעועה, שלא מאוד מושכת את הרוכשים משפרי הדיור. עם זאת, עליית מחירי הדירות בעתיד לא תותיר הרבה ברירה לזוגות הצעירים, וכך ייתכן מאוד שבטווח הארוך נראה אותן לא רק משגשגות על המפה של ההתחדשות העירונית, אלא גם מתחדשות מבחינה חברתית והקהילתית. דבר גורר דבר, צריך להתחיל איפשהו ויפה שעה אחת קודם אז ציון לשבח לשלושת אלו. 

לא יקרה בשנה הקרובה
לבסוף, על המפה נוספו המון המון נקודות של ערי הפריפריה, בהן קריית גת, באר שבע, אשקלון, בית שמש, אשדוד, אשקלון, נוף הגליל, כרמיאל, קריית שמונה, נהריה, בית שאן ועוד ועוד. לא נכביר במילים – מתישהו ההתחדשות תצא לפועל גם בערים האלו, שסובלות מערכי קרקע נמוכים והעדר מנגנונים שמציירים רווח ליזמים, אבל לא בשנה הקרובה. עם זאת, חיים בשביל התקווה – ממשיכים לקדם ולדחוף, יום אחד גם זה יקרה וגם לערי הפריפריה יהיו דירות מוגנות וחיי רווחה.  

סיכום במספרים – נתוני "מגדילים" והלמ"ס לערים הבולטות
סקירה מיוחדת שהכנו בחודש נובמבר השנה בשיתוף עם הלמ"ס, בחנה את התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית  במחצית הראשונה של 2025 (נתוני למ"ס).
על פי הנתונים, תל אביב יפו ממשיכה להוביל בכמות התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, עם 1,841 יחידות דיור שהחלו להבנות במחצית הראשונה של 2025 המהוות 64% מכלל הבנייה בעיר (2,861 יח"ד ). פתח תקווה רושמת זינוק מרשים עם 1,083 יחידות דיור שהחלו להבנות במסגרת התחדשות עירונית, המהוות 74% מכלל הבנייה בעיר ומדורגת שנייה בארץ בכמות היחידות, תוך שהיא עוקפת את ירושלים, שבה נרשמו 837 יחידות מתוך 3061 התחלות בנייה, שיעור של 27%.

בת ים מציגה נתונים מרשימים במיוחד עם 716 התחלות בנייה בשנת 2025, מתוכן 589 יחידות דיור נבנות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, נתון המהווה 82% מכלל הבנייה בעיר. גם גבעתיים בולטת עם שיעור גבוה: מתוך 125 התחלות בנייה, 100 יחידות הן במסגרת התחדשות עירונית, המהוות 80% מסך הדירות.

ערים נוספות שבהן שיעור ההתחדשות העירונית מתוך כלל הבנייה גבוה יחסית: רמלה עם 81%, רעננה ורמת השרון עם 54% כל אחת, אור יהודה עם 34%, בית שמש עם 34%, ובני ברק שגם היא עומדת על 34%. 

בתחתית הרשימה
אולם לצד ערים שמובילות את התחום, ישנן גם ערים רבות שבהן ההתחדשות העירונית עדיין נמצאת בשוליים. ניתוח רשימת 20 הערים המובילות בהתחלות בנייה כלליות חושף כי בערים רבות בפריפריה, אף שהן מדורגות גבוה בכמות התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2025, לא החלו להיבנות בהן כלל פרויקטים של התחדשות עירונית. כך למשל, באופקים נרשמו 1,462 התחלות בנייה, באשדוד 1,156, בקריית גת 971, בנתיבות 842, בעכו 780 ובנוף הגליל 728 – אך באף אחת מהן לא יצא לדרך פרויקט של פינוי-בינוי או התחדשות עירונית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן