הוועדה המקומית חיפה חזרה בה מאישור תכנית תמ"א 38 - וספגה ביקורת מוועדת הערר

הוועדה המקומית חיפה חזרה בה מאישור תכנית תמ"א 38 – וספגה ביקורת מוועדת הערר המחוזית. הוועדה המקומית ערכה דיון מחודש בתכנית תמ"א 38 הריסה ובנייה על ציר חורב שבכרמל, והחליטה בדיון המחודש להפחית קומה אחת מהתכנית שאותה אישרה קודם לכן. בעקבות ערר שהגישה החברה היזמית, הורתה בשבוע שעבר ועדת הערר להשיב את מספר הקומות המקורי, תוך שהיא קובעת: "נפל פגם בהתנהלות הוועדה המקומית בהקשר זה".

המחלוקת על היקף הבינוי
עיקר המחלוקת בין החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר הייתה סביב השאלה על איזה בסיס ניתן לאשר את היקף הבינוי המבוקש: האם בהתאם למספר הקומות בפועל של המבנה המיועד להריסה – ובמקרה הזה, 3 קומות, הוא מספר הקומות המקסימלי המותר בהתאם לתכנית החלה על השטח, ובמקרה הזה 4 קומות. ועדת הערר במחוז חיפה, בראשותה של עו"ד הדר מנצורי דוד, קבעה כי יש לחשב את מספר הקומות שניתן לאשר, על בסיס מספר הקומות שניתן לבנות על פי התכנית החלה על השטח.

החלטת ועדת הערר התקבלה בעקבות דיון בשני עררים שהוגשו על החלטת הוועדה המקומית לאשר בקשה לתכנית תמ"א 38/2  ברחוב חורב בחיפה. הבקשה עוסקת במבנה קיים בן 3 קומות ו-5 יח"ד, שבמקומו מוצעת הקמת מבנה חדש בן 8 קומות מגורים (שבע קומות ועוד חצי קומה) מעל 2 קומות חניה מתחת למפלס הרחוב. המבנה החדש כולל סה"כ 14 יח"ד. 

הבקשה הוגשה בשנת 2022 נבחנה בהתאם למדיניות העירונית, שעל פי המגרש ממוקם ב"ציר הרכס" המהווה עורק עירוני ראשי בכרמל, ומיועד לתיגבור זכויות. המלצת הצוות המקצועי בעירייה היתה להפחית את מספר הקומות בבניין כך שיהיו 6.5 קומות מגורים בלבד, במקום 7.5 הקומות המוצעות. גורמי המקצוע הסבירו שקומות המגורים מוצעות מעל לשתי קומות חניה – האחת תת קרקעית והשניה היא עילית ונספרת במניין הקומות. בהמלצה נכתב שניתן לאשר תוספת של 3 קומות מכוח תמ"א 38 וקומה נוספת מכוח תקנות סטיה ניכרת, אולם הקומה הנוספת סותרת את מסמך המדיניות. המלצה נוספת היתה להתאים את רמפת הכניסה לכלי רכב.

הדיון החוזר בוועדה המקומית
בדיון הראשון שערכה הוועדה המקומית הוחלט לדחות את המלצת הצוות המקצועי, ולאשר את מספר הקומות שהתבקש. חברי הוועדה סברו שהתכנון תואם את המדיניות התומכת בהעצמת הבניה בציר הרכס. במקביל, הוועדה המקומית קיבלה את ההמלצה לתקן את רמפת הכניסה לחניה. על ההחלטה הוגשו לוועדה המקומית 2 עררים. ערר אחד הוגש על ידי מבקשת ההיתר והוא עסק בתנאים שעל פיהם אושרה הבקשה. הערר השני הוגש ע"י בעלי הזכויות בחלקות הגובלות, והוא עסק בגובה המבנה.

לאחר הגשת העררים, היזמת הודיעה שהחליטה לפרסם הודעה על הקלה ולתקן את תכנון הרמפה, והוועדה המקומית קיימה דיון חוזר בתכנית. בדיון החוזר הוועדה חזרה ואישרה את התכנית, אך הפעם הורתה על הפחתת קומה במבנה.

על החלטה זו, הוגשו לוועדת הערר עררים מטעם היזמת ומטעם הדיירים השכנים. לטענת היזמית, הדרישה להפחתת קומה היא תנאי חדש שלא נדון קודם לכן. היזמית מחתה בערר על כך שהבקשה הוחזרה לוועדה המקומית בשל נושא נקודתי של העדר פרסום לרמפה, אך זו החזירה החלטה הכוללת הפחתה של קומה, שאינו קשור כלל להקלה. לדבריה, מדובר בשינוי החלטה מהותי, שאינו תואם את התכנון המקורי ואת ההקלות שפורסמו. לטענתה, לא היה מקום לקיים דיון מחודש בנושאים שכבר נדונו ואושרו בהחלטות קודמות. הדבר פוגע בציפיות ובזכויות הצדדים שהסתמכו על ההחלטה הקודמת, מהווה שינוי של כללי המשחק, ואינו מתיישב עם החובה לנהל הליך תקין. 

לגופו של עניין, היזמית טענה כי הבקשה להיתר תואמת את מספר הקומות כפי שנקבע בהחלטת הוועדה הקודמת (7.5 קומות), שבה נקבע כי היא תואמת את מסמך המדיניות. היזמית טענה עוד כי התנאי להפחתת קומה מבטל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

הדיירים השכנים, מנגד, טענו בערר שהגישו כי גובה הבניין הוא חריג ביחס לבניני הגובלים ולסביבה הקרובה, וכי הוא יגרום להצללה על הבניין השכן. 

ועדת הערר החליטה, כאמור, לקבל את ערר היזמית ולדחות את ערר השכנים. הוועדה קבעה כי נכון היה לאשר את מספר הקומות המבוקש, כפי שקבעה הוועדה המקומית בהחלטה המקורית, שכן הוא תואם את מספר הקומות המותר לציר הרכס על פי מסמך המדיניות.

הביקורת: נפל פגם בהתנהלות
הוועדה ביקרה את התנהלות הוועדה המקומית, וקבעה כי נפל פגם בהתנהלותה. "הבקשה הושבה לדיון למטרה אחת – רמפת הכניסה לחניה והתיקונים שערכה מבקשת ההיתר בנושא זה. חרף זאת, הוועדה המקומית מצאה לנכון לדון מחדש בנושא הגובה ומספר הקומות, הגם שנושאים אלה כבר הוכרעו בהחלטה קודמת ולא היו חלק מהנושאים שבהם היא נדרשה לדיון נוסף", נכתב בהחלטת הוועדה.

עוד קבעה הוועדה כי הוועדה המקומית רשאית לקיים דיון מחודש במספר הקומות, אך הבהירה עם זאת כי "מן הראוי היה להודיע על כך למבקשת ההיתר ולאפשר לה להשמיע את טענותיה בעניין. שינוי העמדה באופן מפתיע, במסגרת דיון שנועד לעסוק בנושא אחר ומבלי לאפשר ליזמת להעלות את טענותיה, פגע בזכויותיה של היזמת אשר הסתמכה על ההחלטה הקודמת".

לעצם העניין, הוועדה ציינה כי הבקשה מציעה מבנה בן 8 קומות מגורים מעל למפלס רחוב חורב, כשמתחת למפלס הרחוב מתוכננות 2 קומות חניה. המבנה הקיים הוא בן 3 קומות מגורים. עוד עולה מהחלטת הוועדה כי על פי התכניות המנדטוריות החלות במקרקעין, יעוד הקרקע הוא אזור מגורים א', בו מותרות 4 קומות. 

על פי מדיניות הוועדה המקומית לבחינת בקשות לחיזוק משנת 2020, שעל בסיסה נבחנה התכנית, ציר חורב, שבו נמצא המגרש, זכאי למלוא סל הזכויות מכח תמ"א 38, והטבות תכנוניות נוספות כגון תוספת 6% הקלה. עם זאת, ועדת הערר ציינה כי קיימת אי בהירות במסמך המדיניות באשר למספר הקומות המקסימלי שניתן לבנות: בפסקה אחת נכתב כי מותרת תוספת של עד 3.5 קומות עיקריות מעל למאושר, ובפסקה אחרת נכתב כי ניתן לבנות עד 7 קומות עיקריות. "המגבלה של 7 קומות עיקריות לכשעצמה איננה מובנת ומעוררת קושי", נכתב בהחלטת הוועדה. "מגבלה זו מותנית בפירסום הקלה, אולם בהינתן מבנה בן 4 קומות כמותר באזור זה עם תוספת של 3.5 קומות, מתקבל  מבנה בן 8 קומות ללא צורך בהליך הקלה נוסף".

"מתקשים לקבל את הגישה"
הוועדה המקומית טענה בדיון כי מכיוון שהבניין הקיים הוא בן 3 קומות, אזי יש להחיל את המלל של הפסקה השניה במדיניות, דהיינו: תוספת של 3 קומות עיקריות בלבד מכח תמ"א 38, ובסה"כ 7 קומות. ועדת הערר דחתה טענה זו, תוך שחבריה מציינים כי הם "מתקשים לקבל את גישתה של הוועדה המקומית". ועדת הערר ציינה כי הוועדה המקומית מבקשת לקבוע סל זכויות מקסימלי על פי כל מקרה לגופו. "דרך זו אינה הגיונית בעינינו", קבעה ועדת הערר, והבהירה כי מסמך המדיניות מתווה את הכללים למיצוי סל הזכויות ע"פ תמ"א 38. הוועדה הוסיפה כי על מנת לבחון אם הבקשה תואמת את מסמך המדיניות, בשלב הראשון יש לקבוע מהו הגובה המקסימלי מבחינת מספר הקומות שניתן לאשר במקטע זה של ציר הרכס על פי המדיניות. 

הוועדה קבעה כי מעיון במסמך המדיניות עולה שתוספת הקומות המקסימלית שניתן לאשר בציר הרכס, היא של 3.5 קומות עיקריות מעל 4 הקומות המותרות ע"פ התכנית, וסה"כ 8 קומות מעל למפלס הרחוב. "לדעתנו, זוהי המסקנה הסבירה ביותר מכיוון שהיא מתיישבת עם האמור במדיניות".

הוועדה, כאמור, קבעה כי הדרישה להפחתת קומה מבוטלת. הוועדה הורתה כי המבנה יאושר במספר הקומות המוצע בהתאם להחלטה המקורית של הוועדה המקומית, דהיינו, 7.5 קומות מעל ל-2 קומות חניה המתוכננות מתחת למפלס הרחוב.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן