קביעה תקדימית: אין לחייב בהיטל השבחה הקלות בפרויקט של מחיר מטרה

הקלות שניתנות בפרויקט של מחיר מטרה אינן משביחות בהכרח, ולכן אין לחייבן בהיטל השבחה. כך קבעה ועדת הערר במחוז מרכז, שדחתה ערר שהגישה הוועדה המקומית שרונים נגד החלטת שמאי מכריע, שהפחיתה משמעותית חיובים בהיטל השבחה שהוטלו על חברות יזמיות, שזכו במכרז מחיר מטרה ביישוב קדימה צורן.

החלטת הוועדה, בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי, דנה בעררים שהגישה הוועדה המקומית בגין 11 שומות של שמאי מכריע אשר מונה להכריע במחלוקת בנוגע להיטל ההשבחה שחל על מקרקעין ביישוב קדימה צורן. מדובר במגרשים אשר שווקו על ידי רמ"י לצורך הקמת 327 יח"ד בבנייה רוויה, כחלק מתכנית "דרום מערב קדימה צורן" (מח/309), שאושרה בשנת 2017 ומציעה הקמת שכונה בת 1,381 יח"ד. 

בהתאם לתנאי המכרז, 80 אחוז מהדירות יימכרו לזכאים ב"מחיר מטרה". שומות היטל ההשבחה נערכו מטעם הוועדה המקומית, בעקבות אישור בקשות להיתרי בנייה במקרקעין שכללו הקלות לניוד מבנים ושינוי במיקום חניה מתת קרקעית לחניה עילית. על פי הוועדה המקומית, שיוצגה על ידי עו"ד עדי עדני , שומת ההשבחה עמדה של 6,627,812 שקל. שומת החברות היזמיות, "קשת אלומיניום" ו"טופ במרחבי השרון ייזום", שיוצגו על ידי עורך הדין בנימין זלמנוביץ שותף מייסד במשרד עו"ד קמנקוביץ זלמנוביץ, עמדה מנגד על 1,441,026 שקל. השמאי המכריע, ארז כהן, קבע שומה מכריעה הנמוכה אף מזו של היזמים, וקבע כי זו עומדת על 1,383,450 שקל. 

השמאי המכריע קבע, בין השאר, כי ההקלה שעניינה שינוי בינוי, מיקום מבנים ומרחק בין מבנים אינה משביחה, שכן מדובר בסטייה מנספח בינוי מנחה ולא מחייב, שאותה ניתן היה לאשר גם ללא הקלה. עוד נקבע כי לא נוספו חלונות בחזיתות שנוצרו כתוצאה מהפרדת הבניינים, ולכן לא נוצר יתרון בכיווני האוויר. ביחס לשינוי במיקום החניות, נבע השמאי המכריע כי ההקלה לניוד חניות תת קרקעיות אל מעל פני הקרקע אינה משביחה, שכן במסגרת הבקשות להיתרים נוצלו באופן מלא בכל מרתף שטחי השירות המותרים מכוח התוכנית, ולכן לא ניתן לממש חניות נוספות במרתף מעבר לשטח החניה שנוצל בפועל.

עוד נקבע בשומה המכריעה כי אין לחייב בהיטל השבחה בגין הקלות שהביאו לשיפור תכנוני בדירות שמשווקות במסלול מחיר מטרה, שכן מחיריהן של דירות אלו נגזר משטחן בלבד, ואינו משתנה כתוצאה משיפור תכנוני. לפיכך, נקבע, לא נוצרה התעשרות כתוצאה מהשיפור התכנוני וההקלות הללו אינן משביחות.

על קביעה זו הגישה הוועדה המקומית ערר לוועדה הערר המחוזית. לטענתה, ההקלות מונעות יצירת גוש בטון רציף ומלא, משפרות את תחושת הרווחה ומותירות כיווני אוויר. עוד נטען בערר כי גם בפרויקטים מסוג מחיר מטרה יש ערך לשיפור תכנון, וזו הסיבה שהיזמיות טרחו לבקש את ההקלות. הוועדה המקומית טענה בערר כי המשיבות הן חברות יזמיות, שחשוב להן לייצר פרויקט נדל"ני שייצג אותן בצורה מיטבית. בנוסף נטען כי ישנן גם הקלות המאפשרות חסכון כספי, וגם הן משביחות. "איש לא ילך בדרך החתחתים של בקשת הקלה, הכוללת פרסומים והתנגדויות, אם אין בכך שיפור של מצבו", טענה הוועדה המקומית.

היזמיות, מצדן, טענו כי התמורה שיקבלו בגין הדירות במסלול מחיר מטרה לאחר אישור ההקלות זהה לחלוטין לתמורה שהייתה מתקבלת בגינן לפני אישור ההקלות. 

במהלך הדיון, המליצה ועדת הערר לוועדה המקומית למשוך את הערר, אך זו דחתה את ההמלצה, בטענה שהשומות המכריעות אינן עומדות בנורמות שמאיות בסיסיות ובהוראות התקינה השמאית, ואף נפלה בהן טעות שמאית מהותית.

הוועדה המקומית טענה כי לא ניתן להעלות את הטענה שלפיה ההקלות אינן משביחות. ועדת הערר דחתה עמדה זו, וציינה בהחלטתה כי בשים לב לעובדה כי מדובר ביזמיות שזכו במכרז של רשות מקרקעי ישראל לשיווק דירות במסלול מחיר מטרה, והן כפופות להתחייבויות רבות, תנאים ולוחות זמנים, וכן לנוכח האינטרס הציבורי המובהק בקידום הבנייה במתחם, ניתן לקבוע כי מדובר באחד המקרים החריגים שמצדיקים לאפשר את הטענה, כי לא מדובר כלל בהקלות. 

לגופו של עניין, הוועדה קבעה כי לא ניתן לחייב בהשבחה את שינוי מיקום החניות מתת קרקעיות לחניות עיליות. לטענת הוועדה המקומיות, תכנית המרתפים שחלה על כלל שטח קדימה צורן מעניקה זכויות נוספות על אלה שנקבעו בתכנית להקמת השכונה (מח 309). ועדת הערר דחתה טענה זו, וציינה כי מדובר ב"קביעה מוקשית", ובפרט כאשר תוכנית המרתפים כלל אינה נזכרת בתוכנית מח/309. 

הוועדה ציינה עוד כי בהתאם להוראות תוכנית מח/309, מוסמך מהנדס הוועדה המקומית לאשר הקמת חניה עילית, אם הוכח לו, כי לא ניתן להקים את כלל החניות בתת הקרקע. "מימוש סמכות זו של מהנדס הוועדה המקומית אינו מצריך נקיטה בהליך של הקלה, המאושרת על ידי הוועדה המקומית", נקבע. הוועדה סיכמה את הדיון בחיוב של ניוד החניות וקבעה כי "יש לנו עניין בחיוב בהיטל השבחה בגין הקלות בנושא החניות שלא נדרש אישורן על פי התוכניות החלות על המקרקעין. חיוב שכזה אינו יכול לעמוד, ולא נפלה כל שגיאה בקביעות השמאי המכריע בנושא זה".

הוועדה דחתה גם את הדרישה לחיוב בהשבחה בגין סטייה מעקרונות התכנית המנחה. הוועדה המקומית טענה כי סטייה מהוראות תוכנית בינוי מנחה מהווה, אף היא, הקלה, מכיוון שמדובר בסטייה ניכרת. ועדת הערר שדחתה עמדה זו קבעה בהחלטתה כי "תקנות סטייה ניכרת מתייחסות לסטייה מהוראות בניה הקבועות בתוכנית, ולא לסטייה מהוראות בנייה שנקבעו בנספח בינוי מנחה; ובוודאי שאין בהן כדי ללמד דבר על היותה של סטייה מהוראות בנייה בנספח בינוי מנחה משום הקלה כהגדרתה בחוק". מעבר לכך, הוועדה הוסיפה וציינה כי "ספק בעינינו אם עצם השינוי של מיקום מבנים במגרש או של המרחק בין מבנים עולה כדי סטייה מהותית מהוראות נספח בינוי".

הוועדה לא הסתפקה בכך בביקורתה על ועדת שרונים. הוועדה הקדישה דיון שלם בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה בגין הקלות לשיפור תכנון בפרויקט מסוג מחיר מטרה. הוועדה המקומית הביעה בטענותיה תרעומת כללית כנגד קביעה נוספת של השמאי המכריע במסגרת השומות המכריעות, והיא שאין לחייב בהיטל השבחה בגין הקלות שמיועדות לשיפור תכנון, כאשר מחיר יחידת הדיור קבוע, ולא ישקף את ההקלות הללו. טענה זו הועלתה לאחר שהשמאי המכריע קבע בשומות המכריעות, כי הקלה שמהווה שיפור תכנוני בלבד, כגון מיקום המרפסת בדירה שמשווקת במסלול מחיר מטרה, אינה יוצרת יתרון כלכלי ליזם, ולכן אינה משביחה.

ועדת הערר אשררה את קביעת השמאי המכריע, וציינה בהחלטתה כי "לא ניתן לקבל טענה גורפת של הוועדה המקומית, שכלל ההקלות משביחות מעצם הגדרתן כהקלות. בהחלט יתכן, כי יהיו הקלות שאינן מהוות השבחה כהגדרתה בחוק". עוד קבעה הוועדה כי "העובדה כי יזם בפרויקט מסוג מחיר מטרה, המחויב לתנאי מכרז ולעמידה בלוחות זמנים, מפרסם הקלות שנדרשו ממנו שלא כדין, אינה מצביעה על כך שהקלות אלו יוצרות השבחה… יש טעם בקביעות השמאי המכריע, שלפיהן יש להבחין בין שיפור תכנון של דירות המשווקות במסלול מחיר מטרה לבין שיפור תכנון של דירות המשווקות בשוק החופשי".

ועדת הערר דחתה, כאמור, את ערר הוועדה המקומית, וחייבה אותה בהוצאות בסך 30,000 שקל. הוועדה מתחה ביקורת על הוועדה המקומית, וציינה כי "בהתחשב בעובדה כי הוועדה המקומית היא נאמן של כספי ציבור, אך גם בעובדה שמי שנושא בעלויות התנהלות שגויה שלה הינם יזמים פרטיים, אין מנוס מלחייב את הוועדה המקומית בהוצאות המשיבות".

הוועדה אף החליטה, באופן חריג, כי הסכום יחויב בהפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה לא בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), המציב שיעורי ריבית נמוכים יותר. הוועדה קבעה כי על סכומי ההפרש שלא יושבו בתוך 30 יום ממועד החלטה זו יחולו תשלומי פיגורים בהתאם להוראות חוק ההצמדה. בכל מקרה, נקבע, תחושב ריבית דריבית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן