תכלס, רכשו מחסן: רוכשי דירה גילו כי נבנתה לפי היתר למחסן

רכשו דירה ולאחר שנים גילו כי זו הוקמה בהיתר למחסן. הוועדה המקומית בתל אביב סירבה לבקשת הבעלים להכשיר בדיעבד עבור הנכס שימוש חורג לצמיתות ממחסן ליחידת דיור בטענה כי נוכח גודל הנכס, הבקשה סותרת את הוראות תכנית המתאר שחלה על השטח (תכנית לב העיר). ועדת הערר המחוזית, בראשות מיכל דגני הלברשטם, קיבלה השבוע ערר ערר שהגישו בעלי הנכס נגד ההחלטה, וקבעה כי ניתן להכשיר בדיעבד את הנכס כדירה.

העוררים רכשו נכס ברחוב בוגרשוב פינת חובבי ציון בתל אביב. הנכס נרכש כדירת מגורים והוא רשום כך בפנקס הבתים המשותפים מאז שנת 1961. בדיעבד, התברר לרוכשים כי היתר הבנייה המקורי להקמת הבניין משנת 1961 ייעד את השטח המדובר למחסן. על רקע זה הם הגישו לוועדה המקומית בקשה להכשיר בדיעבד שימוש חורג לצמיתות ממחסן ליחידת דיור, , וזאת במטרה להסדיר את השימוש הקיים בנכס בהתאם לרשום בטאבו. 

בחודש אפריל השנה דחתה הוועדה המקומית את הבקשה. הוועדה נימקה את החלטתה בכך שהבקשה מגדילה את הצפיפות, וכי שטח יחידת הדיור המבוקשת (כ-65 מ"ר) קטן מהשטח המינימלי הנדרש ליחידת דיור לפי תכנית המתאר שחלה על המקרקעין (תא 2363 – תכנית לב העיר), שהוא 85 מ"ר. תכנית המתאר מאפשרת להוסיף יחידות דיור קטנות יותר מ-85 מ"ר, בתנאי שהשטח הממוצע של כלל הדירות בבניין הוא 75 מ"ר.

הוועדה המקומית הודיעה לבעלי הנכס כי בגלל שבבניין יש יח"ד נוספות ללא היתר, לא ניתן לקבוע את ממוצע יחידות הדיור בבניין. הצוות המקצועי של הוועדה המקומית דרש כי העוררים יכללו בבקשתם גם את הכשרת יחידות דיור נוספות בבניין שלכאורה קיימות ללא היתר (כגון דירה נוספת בקומת הקרקע, איחוד דירות בקומות העליונות, ושימוש חורג בקומת הביניים), בטענה כי ללא הסדרה כוללת, לא ניתן לבחון את עמידת הבניין בדרישות הצפיפות של תכנית לב העיר.

על החלטה זו הגישו בעלי הנכס ערר לוועדת הערר המחוזית. הסוגיה העיקרית שעמדה בפני הוועדה הייתה האם מדובר בהכשרת שימוש קיים או תוספת יחידת דיור חדשה. בעלי הנכס טענו כי יש לראות בבקשתם כהסדרת שימוש קיים ומוכר מזה עשרות שנים, ולא כיחידת דיור נוספת. לדבריהם, הנכס נרשם כדירה בטאבו כבר ב-1961, והשימוש בו למגורים היה ידוע לרשויות. לשיטתם, דרישות השטח המינימלי (85 מ"ר) או הממוצע (75 מ"ר) נועדו לחול על תוספות בנייה חדשות, ולא על הכשרת מצב קיים שנוצר לפני עשרות שנים. הועדה המקומית, מנגד, טענה כי שינוי ייעוד ממחסן למגורים, מגדיל את הצפיפות, ולכן נחשב לתוספת או יחידה חדשה. 

ועדת הערר צידדה בעמדת הוועדה המקומית, וקבעה כי "גם אם צודקים העוררים כי היחידה השייכת להם כבר קיימת בבניין מאז הקמתו, והדבר משתקף גם מהפן הקנייני", הרי שבחינת מסמכי ההיתרים והרישוי מצביעה על כך שלא מדובר ביחידת דיור קיימת בהיתר. משכך הוועדה קבעה כי מדובר בתוספת של דירה.

מכאן הוועדה החלה לבחון אם בקשת בעלי הנכס עומדת בדרישות תכנית לב העיר. כאמור, התכנית מציבה שני תנאים חלופיים לאישור תוספת דירה: שטח של 85 מ"ר לפחות לדירה (תנאי שהנכס של העוררים אינו עומד בו, מכיוון ששטחו הוא 65 מ"ר על פי טענת העירייה, ולטענת העוררים 72.83 מ"ר). ולחילופין, שהשטח הממוצע של כלל הדירות בבניין הוא 75 מ"ר. 

העוררים הציגו חישוב המראה כי שטח הדירה הממוצע בבניין עומד על 80.75 מ"ר (עבור 8 דירות), שהוא מעל המינימום הנדרש (75 מ"ר), וטענו כי גם אם לא עומדים בדרישת המינימום האבסולוטי (85 מ"ר), חלופת הממוצע מתקיימת. הוועדה המקומית, מנגד, טענה כי החישוב שהציגו בעלי הנכס אינו קביל כיוון שהוא כולל שטחים שנסגרו ללא היתר. הוועדה המקומית דחתה דוחה את חישוב הממוצע של העוררים. היא טוענת כי הבקשה הוגשה בצורה המקשה על בדיקתה, שכן העוררים התעלמו משינויים מהותיים אחרים בבניין (כמו איחוד יחידות ושימוש חורג במגורים בקומת הביניים) שמשפיעים על מספר יחידות הדיור ושטחן הכולל. לפיכך, נטען, כל עוד לא ניתן לקבוע את המצב החוקי של כלל יחידות הדיור בבניין, לא ניתן לחשב את הממוצע הנדרש.

אחת המחלוקות בחישוב השטח הממוצע התמקדה בסוגיה של סגירת מרפסות, וסאת מכיוון שבפועל, נסגרו מרפסות בדירות הקיימות ללא היתר ולעמדת הוועדה המקומית אין לכלול שטח זה במסגרת חישוב השטחים. 

ועדת הערר דחתה את טענת הוועדה המקומית, וקבעה כי גם אם המרפסות נסגרו ללא היתר, יש להכליל אותן בשטח הדירה. הוועדה קבעה כי תכנית המתאר של לב העיר הכירה בכך שבדירות רבות בתחומה נסגרו המרפסות האמורות עם השנים. ועדת הערר קבעה, איפוא, כי גם אם הסגירה עצמה לא נעשתה בהיתר, הרי שהסגירה מותרת לפי התכנית והשטח לצורך הסגירה קיים עבור כל הדירות.  על כן, קבעה, אין מניעה להכליל מרפסות אלו בחישוב שטח הדירות לצורך חישוב ממוצע השטחים. לפי כך, קבעה הוועדה, שטח דירה ממוצע בבניין הוא 80.75 מ"ר, ולכן הבקשה להיתר לתוספת יחידת הדיור עומדת בממוצע השטחים כנדרש בתכנית.

ועדת הערר התייחסה גם לדרישת גורמי המקצוע בעירייה כי העוררים יפעלו להסדיר את כלל החריגות בבניין כתנאי להסדרת הנכס שלהם. הוועדה קבעה כי אין חובה להסדיר בבקשה להיתר את חריגות הבניה הקיימות במבנה, במקרה שהן אינן בשליטת מבקשי ההיתר ולא הוכח קשר מהותי בין חריגות הבניה לבין ההיתר המבוקש. "אין למנוע היתר בנייה מאדם בשל חריגות בנייה של שכניו", ציינה הוועדה, שקיבלה את הערר וקבעה כי ניתן לאשר את תוספת יחידת הדיור כפי שהתבקשה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן