הדיירת הסרבנית בתמ"א 38 שעמדה על דעתה ותשלם ביוקר

נדחה ערר שהגישה תושבת שדרות הבעש"ט ביפו נגד פרויקט התחדשות שמקדמת חברת אוניקס נדל"ן, בבניין בו היא מתגוררת. ועדת הערר המחוזית דחתה את טענת העוררת שלפיה ההקלות שהעניקה הוועדה המקומית תל אביב לפרויקט חרגו מהמותר לפי הוראות תמ"א 38 ולפי המדיניות העירונית. הוועדה, בראשות עו"ד רויטל אפלבוים, קיבלה את עמדת הוועדה המקומית לפיה קיימת הצדקה תכנונית הן לסטיה ממדיניותה ליישום תמ"א 38 בהיקף של חצי קומה, והן למתן הקלה לחצי קומה נוספת, וכי התכנון המוצע במסגרת הבקשה להיתר אינו מהווה סטיה ניכרת לסביבתו.

העוררת הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית תל אביב מחודש יולי לאשר בקשה להיתר שהוגשה מכח תמ"א 38, במסגרתה התבקשה הריסתו של בית מגורים קיים בבניין טורי בן 4 קומות ו- 16 יח"ד, והקמתו של בית מגורים חדש תחתיו בן 8.65 קומות ו-41 יח"ד, בשד' הבעש"ט 31 ביפו. כחלק מהחלטתה אישרה הוועדה המקומית גם מספר הקלות שהתבקשו במסגרת הבקשה להיתר. בין היתר, אושרה גם הקלה של חצי קומה ממספר הקומות המותר על פי תכניות חלות.

העוררת המגוררת בבניין, הצהירה כי היא מתנגדת לפרויקט בכללותו, ובעיקר לאופן בו אושר. לעמדתה של העוררת, הבקשה להיתר חורגת הן ממדיניות הוועדה המקומית ליישום תמ"א 38  והן מהוראותיה של תמ"א 38, וזאת בשני היבטים – מספר הקומות וצפיפות יח"ד. משכך, נוכח החריגות האמורות לא יכולה היתה הוועדה המקומית לאשרה.

במסגרת הבקשה להיתר התבקש בניין בן 8 קומות בתוספת קומה חלקית בתכסית של 65% מהקומה שתחתיה. עם זאת, בהתאם לתיקון 3א לתמ"א 38 ניתן להוסיף לבניין הקיים 3.5 קומות, קרי סך הכל 7.5 קומות. מהחלטת ועדת הערר עולה כי מדיניות תמ"א 38 של הוועדה המקומית אמנם קבעה כי תותר תוספת 3 קומות בלבד, אך בכל הנוגע לשיכוני הבעש"ט נקבעה מדיניות שלפיה ניתן לסטות מהמדיניות העירונית. "כבר בעת שהתקינה הוועדה המקומית את מדיניות התמ"א, נערכה היא לכך כי ייתכן מצב בו הנחיותיה הכלליות על פיה לא יתאימו למקרה הפרטני של שיכוני הבעש"ט. על כן, הותירה הוועדה המקומית בידיה את שיקול הדעת שלא להגביל את הוראות תמ"א 38 במתחם זה", נכתב בהחלטת הוועדה.

מסיבה זו, נקבע, הוועדה המקומית הייתה רשאית לאשר את מקסימום הקומות המותר על פי תמ"א 38, היינו 7.5 קומות. על הקומות המותרות על פי תמ"א 38, אישרה העירייה עוד קומה חלקית בתכסית של 65% מכח תכנית הגגות (תכנית ג'1). לטענת העוררת, תכנית ג1 אינה חלה על הבניין, מכיוון שהתכנית החלה על האזור, תכנית 2563 (תכנית מתחם צהלון ביפו) כוללת גם הוראות פרטניות לבניה על גגות. ועדת הערר דחתה את טענת העוררת, וקבעה כי תכנית הגגות חלה גם על שיכוני הבעש"ט. 

ועדת הערר הבהירה כי צירופן של הקומות המותרות מכח תמ"א 38 ותכנית ג'1, מביאנו לתוצאה לפיה הותרו במקרקעין 8.15 קומות. אך מכיוון שלא ניתן היה לממש את הקמת הקומה החלקית מתוקף תכנית הגגות על גבי קומה חלקית (וכאן הכוונה היא למחצית הקומה העליונה המותרת מכח תמ"א 38), התבקשה הקלה לחצי קומה, כהשלמה למחצית הקומה המותרת מכח התמ"א.

החברה היזמית הצטרפה לעמדת הוועדה המקומית, והוסיפה כי קיימים טעמים תכנוניים המצדיקים את מתן ההקלה למחצית קומה, ביניהם הרצון לשמר רצף של זיקות הנאה, חצר משותפת ומרחב ציבורי רציף, פתוח ונטול גדרות. עוד צוין הצורך לשמר עצים ותיקים קיימים ולהימנע מכריתתם.

ועדת הערר קבעה כי מעיון בהוראות התכנית עולה כי נשמרת רצועה רחבה של שטח פתוח וירוק בשלוש חזיתות, שמצטרפות לזיקת הנאה למעבר הציבור. הוועדה הוסיפה עוד כי שיכוני הבעש"ט סומנו במסגרת מדיניות ההתחדשות כמיועדים להתחדשות בהליכי תמ"א 38, ובבניה של עד  8 קומות. על רקע זה קבעה הוועדה: "הגם שהבקשה להיתר כוללת בניה של קומה חלקית נוספת, איננו סבורים כי מדובר בסטיה ניכרת שלא ניתן לאשרה".

הוועדה דחתה גם את טענות העוררת בנוגע לצפיפות המוצעת, ודחתה את הערר כולו. הוועדה מתחה ביקורת על העוררת, וציינה כי למרות שיש לה זכות לערור, "לא היה בידה להעמיד טעמים תכנוניים בעלי משקל כלשהו כנגד אישור הבקשה. על אף שעימתנו אותה עם קושי זה במהלך הדיון ובסופו, נמסר כי העוררת עומדת על טענותיה ומתקבל הרושם כי הרקע לכך, כאמור, אינו נעוץ בהליך עצמו ובטענותיה בו".

על העוררת הוטלו הוצאות בסך 7,000 שקל – 3,500 שקל לוועדה המקומית ו-3,500 שקל ליזמית.

את היזם בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב שדרות הבעש״ט בתל אביב ייצג משרד עורכי הדין ענת בירן. עו"ד ענת בירן, מסרה כי: "ההחלטה מחזקת את הוודאות התכנונית בפרויקטי תמ״א 38 ומבהירה כי עררים המוגשים ללא תשתית תכנונית או משפטית מבוססת אינם יכולים לשמש כלי לעיכוב פרויקטים. ועדות הערר לא יהססו לדחות עררים כאלה ואף לחייב בהוצאות כאשר מדובר בהתנגדויות חסרות בסיס ממשי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן