הברדק של תל אביב בהקמת הסככות לרכבים בבניינים משותפים

בית המשפט המחוזי ביטל בשבוע שעבר צו הריסה מינהלי שהוציאה עיריית תל אביב לסככה שהוקמה מעל חניה, וזאת עקב פגמים בצו ומידע חלקי שעליו הסתמך המפקח וחוסר עקביות בטענות העירייה. בפסק הדין, שבו התקבל ערעור שהגיש בעל הרכב שהקים את הסככה, נמתחה ביקורת על העירייה ונקבע כי הפגמים שנפלו בצו ההריסה היו חמורים, ומצדיקים את ביטולו.

צו ההריסה הוצא בסוף שנת 2024, והוא מתייחס לבניית קונסטרוקציה (עמודים וקורות) וקירוי בשטח של כ- 9 מ"ר ובגובה של 2.5 מטר. הבנייה המתוארת בצו היא במהותה מצללה שנבנתה בשטח חניה של בנין משותף. המיקום נבחר כך שיהיה מעל המקום שבו מחנה המערער את רכבו. המערער התנגד לביצוע הצו. בבקשה שהגיש טען כי המבנה הנטען הוא מצללה הפטורה מהיתר בהתאם לתקנות הפטור. המשיבה טענה שהשטח המדובר מוגדר כחנייה ואין אפשרות להקים את המצללה במקום המיועד ומשמש לחנייה ולכן לא מדובר בבניה הפטורה מהיתר. בית משפט השלום דחה בקשה של בעל הרכב לביטול הצו.

על החלטה זו הוא הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. לטענת מקים הסככה, בעת ניהול ההליך המשפטי התגלה לו שהעילה לצו ההריסה שונה ממה שצוין בצו עצמו. לטענתו, הוא בנה מצללה, בהתאם לתקנות הפטור, אך מי שחתם על הצו סבר שלא בכך מדובר. עוד נטען בערעור כי במהלך ניהול ההליך קיבלה העירייה את הטענה שמדובר במצללה, אולם בהמשך שינתה עמדתה וטענה שהצו תקף בכל זאת מאחר שזו נבנתה בניגוד להנחיות המרחביות, מכיוון שנבנתה בשטח חניה ולא בחצר. 

העירייה, מצדה, ביקשה לדחות את הערעור. לטענתה, העלאת טענות לגבי פגמים בצו היו בבחינת הרחבת חזית שכן לא נטענו בבקשה לביטול הצו. עוד ציינה העירייה כי הטענה שמדובר במצללה בהתאם לתקנות הפטור נדחתה על ידי בית משפט השלום.

השופטת נעה תבור, שדנה בערעור, קבעה כי הצדק הוא עם המערער. "צו ההריסה שהוצא הוצא מטעמים שונים מאלו שהגיעו לקו הגמר בעת הדיון בערעור", קבעה השופטת, והוסיפה: "נראה כי המשיבה (הוועדה המקומית תל אביב) ניסתה לתקן את הטעמים לאורך ההליך אולם תיקון זה שנעשה בדיעבד לאור טיעוני המערער, אינו מתיישב עם אישור צו הריסה מנהלי. בעת הוצאתו נפל בו פגם ובסוג זה של הליך מנהלי, בסוג זה של בניה, לא מצאתי לאשר תיקון בדיעבד".

השופטת קבעה בפסק הדין כי החוק קובע כי מצללה לא יכולה לבלוט מעבר ל-40 אחוז מקו הבניין. השופטת הבהירה כי הסככה שהוקמה חורגת מהקו הזה, אך לא זו הייתה הסיבה שבגינה הוצא הצו. "טעם זה לא הועלה על ידי הפקח שהמליץ על הוצאת צו הריסה, אינו מופיע במסמכים המלווים את הצו ולא הוזכר בעדותו הראשית בבית המשפט", נקבע. השופטת ציינה עוד כי הפקח העיד שהמליץ על הריסה משום שהמצללה אינה עומדת בדרישות ההנחיות המרחביות. לדברי הפקח, ההנחיות המרחביות מאפשרות מצללה הקמת רק במקרה שהיא בחצר וצמודה לדירת קרקע. 

השופטת ביקרה טענה זו: "לטעמי בפרשנות זו של ההנחיות המרחביות נפלה טעות. ההנחיה המרחבית אינה המקור לשאלה מתי יש לתת היתר ולכן הדרישה שהציב הפקח ובעקבותיו בית המשפט קמא כאילו נדרש שתהיה חצר כתנאי בסיס היא בדיקה שגויה". על רקע זה נקבע כי "הנימוק בגינו סבר הפקח שיש להורות על צו הריסה מנהלי אינו מצדיק צו הריסה".

השופטת הבהירה כי בשלב הערעור התברר קושי ממשפטי נוסף. בשלב זה, ציינה השופטת, התברר שמבנה המצללה ככל הנראה לא יכול להיות פטור מהיתר, אך לא מן הטעמים שפורטו בצו ולא מטעמים שהתבררו בעת הדיון בערעור אלא רק בשלב השלמת טיעון לאחר סיום הדיון. בשלב זה, נכתב, טענה הוועדה המקומית שלא תתכן בנייה פטורה מהיתר מאחר ומדובר בשטח משותף. "טענה זו, שכזכור לא הועלתה על ידי הפקח במסמכים או בבית המשפט, לא התבררה מבחינה עובדתית ובכל זאת הועלתה בדיון. כאשר התבקשה המשיבה להפנות למקור החוקי לטענה זו בחרה כנראה לוותר על הטענה האמורה, ותחת זאת הסבירה מדוע המצללה אינה עומדת בתקנות הפטור".

השופטת ציינה כי "הימנעות מהבאה מלאה של כלל הנתונים במסמכי הצו היא פגם חמור וזאת אף מבלי שאוכל לקבוע קביעה חד משמעית האם בירור נכון שלהם היה מביא לאישור הצו או לביטולו מבחינת היתכנות תכנונית… התיק התנהל כך שטיעונים בתמיכה לצו עברו התפתחות לאורך ההליך".

השופטת הבהירה כי הוצאת צו הריסה מנהלי היא צעד דרסטי שיש לנהוג בו בכובד ראש. "הנימוקים צריכים להיכתב באופן מפורש, בהיר ומלא על מנת שהגורם המאשר והגורם  המשפטי המייעץ יבחנו את כל השיקולים שצריך לבחון כבר מבראשית… אין ביכולתי לדעת האם מי שחתם על הצו שקל את הנתונים (השגויים) שהובאו בפניו או את  הנתונים, שאולי נכונים ולא התבררו עד תום, אשר הועלו בשלב הערעור. חוסר בהירות זה שתוקן רק בהשלמה ולאחר שמיעת דיון בערעור מהווה פגם חמור בצו שמצדיק ביטולו. זה לא מהלך תקין, לא שקוף ולא אוכל לאשר אותו בדיעבד כאילו לא נפל כל פגם בהוצאת הצו".

השופטת סיימה את פסק הדין עם הערה לעירייה, להסדיר את סוגיית הקמת המצללות בעיר: "ברחבי העיר קיימות מצללות מסוגים שונים בבתים משותפים. אם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מבקשת להסדיר את נושא המצללות בחניות בתים משותפים, תשקול הוספת התייחסות מפורשת בהנחיות מרחביות לנושא זה על מנת לייצר אחידות ובהירות בנושא".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן