עומר שילה: "התחדשות עירונית היא הזדמנות – אבל רק אם שומרים על זכויות הדיירים"

עומר שילה, שמאי מקרקעין ובעל משרד "עומר שילה – שמאות, הנדסה וייעוץ מקרקעין", חושף: איך דיירים יכולים להבטיח תמורה מקסימלית בפרויקטים ומה באמת כתוב באותיות הקטנות. 

בעולם הנדל"ן, ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, דיירים מוצאים את עצמם לא פעם מול יזמים מנוסים, הסכמים מורכבים ומסמכים עמוסים בפרטים. כאן נכנס לתמונה שמאי המקרקעין – האיש שאמור לשמור על האינטרסים הכלכליים של בעלי הדירות ולהבטיח שהם יקבלו את המגיע להם.

עומר שילה, שמאי מקרקעין מוסמך, כלכלן והנדסאי בניין, מספר בראיון ל"שמאות בגובה העיניים" על דרכו המקצועית, תפיסת עולמו והכלים שיסייעו לכל דייר לשמור על הזכויות שלו.

"השליחות שלי – שקיפות ושמירה על אינטרסים של הדיירים"
לאחר התמחות והתנסות מעשית בפרויקטים מורכבים, הקים שילה את משרדו, הפועל במגוון תחומים: שומות לבנקים וגופי מימון, שומות נגדיות להיטלי השבחה ולרשות מקרקעי ישראל, חוות דעת מומחה לבתי משפט וליווי דיירים בהתחדשות עירונית.

בנוסף, הוא מרצה לשמאות במכללת 'אונו', מכהן כיו"ר ועדת רווחה בלשכת שמאי המקרקעין, ומשמש נציג הלשכה בארגון 'להב'.
"אנחנו מלווים את הדיירים תוך דגש על זכויותיהם, שקיפות מלאה ומקצועיות בלתי תלויה", הוא מדגיש.

הזכויות שכל דייר חייב להכיר
מההיבט השמאי, שילה מונה מספר זכויות יסוד:

שמירה על שווי הדירה – דירה חדשה שערכה הכלכלי לא יפחת, ובדרך כלל אף יעלה, לעומת הדירה הישנה.
קבלת תמורה הולמת – בהתאם לערך היחסי של הדירה בפרויקט.
שוויון מהותי בין כלל הדיירים – התייחסות לדירות מיוחדות, הצמדות ונכסים נלווים.
עוגנים בהסכם – לוחות זמנים ברורים, פיצוי הולם ומגורים חלופיים.
הטיפ של שילה: "יש למנות שמאי מטעם הדיירים כבר בשלב מוקדם – לפני בחירת היזם – ולוודא שכל שינוי מהותי עובר דרך נציגות הדיירים".

גם כשהיזם משלם – ההוגנות נשמרת
נשאלת השאלה: כיצד ניתן להבטיח הוגנות כשיזם מממן את השמאות?
"השמאי מייצג את הדיירים בלבד, כל עוד ההסכם ברור", מסביר שילה. "המפתח הוא שקיפות מלאה והצגת הנתונים בשפה פשוטה".
הוא משתמש במודל ניקוד אחיד (קומה, כיווני אוויר, שטח, הצמדות, מעלית, רמת גמר), בודק דירות מיוחדות, קובע דמי שכירות ריאליים לתקופת המעבר ומוודא שהכל מגובה במסמכים שקופים.

האותיות הקטנות – מה באמת חשוב לדעת
בדו"ח השמאי, שילה ממליץ לשים לב במיוחד ל:
שטח הדירה, מספר כיווני האוויר, מרפסות והצמדות (חניה, מחסן).
מיקום הדירה בפרויקט החדש.
הבחנה בין דירות רגילות למועדפות.
מנגנוני פיצוי כספי או שכירות.
לוחות זמנים, מנגנוני הצמדה או סנקציות.
זכויות מיוחדות (דירת גן, פנטהאוז).
מסמך השוואה ברור בין הדירה הישנה לחדשה.

כוחו של השמאי במו"מ
למרות שהשמאי אינו מחליף את עורך הדין, הוא מהווה כלי משמעותי במו"מ מול היזם.
הוא בוחן את הרווחיות, מאתר חוסר שוויון, מציע חלופות (הגדלת שטח, תוספת מרפסת, חניה נוספת, פיצוי כספי) ומשפיע על סוגי ההצמדות וההטבות.
"המטרה היא עסקה מאוזנת, הוגנת ושקופה – שתתאים לצרכי הדיירים ותבטיח את עתידם", הוא מסכם.

שורה תחתונה: בפרויקט התחדשות עירונית, שמאי מטעם הדיירים הוא לא הוצאה – אלא השקעה שמבטיחה שכל אחד יקבל את מה שמגיע לו, בלי הפתעות בדרך.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן