"המציאות וההיסטוריה מוכיחות שהתמורות עוד ירדו למינימום הכרחי" - מפקח הדיירים, ערן רושו, מדבר

ערן רושו, בעלים ומייסד של משרד "רוש בריא 38 בע"מ", המתמחה מזה שנים רבות בניהול ופיקוח פרויקטים להתחדשות עירונית, התארח באולפן "מגדילים", וסיפק את כל התשובות לבעלי הדירות. לשאלה האם לדיירים יש רצון להתקדם מהר יותר, הוא משיב כי: "יש מצד אחד רצון להתקדם ומצד שני הרבה יותר משוכות ואתגרים להתגבר עליהם. הליכי התכנון מורכבים יותר, תמ"א 38 בוטלה, הגיעו תוכניות חלופיות אבל בהרבה רשויות מקומיות אין עדיין מדיניות מגובשת שמחליפה את התמ"א ואיפה שכן גיבשו מדיניות – לא תמיד יש היתכנות כלכלית". 

אז מוותרים על פרויקטים?
"אני מעורב במספר פרויקטים שנמצאים על הסף ואנחנו נאבקים, התמריצים ליזמים לא מספיקים ואז צריך להגיש התנגדויות להחלטות הוועדות המקומיות. אני נפגש עם מינהלות להתחדשות עירונית יחד עם הדיירים, כדי להבין איך אפשר כן למצוא פתרונות. אנחנו מדברים על שלב שעוד אין יזם אפילו". 

איך המפקח קשור?
"אנחנו מלווים את בעלי הדירות עוד לפני שיש יזם, אנחנו מגבשים את המכרז יחד עם הדיירים ועורך הדין, כדי למקסם לא רק את התמורות – אלא גם את הבהירות והוודאות לעסקה. להשאיר כמה שפחות פתחים למחלוקות אחר כך. המפרט הטכני הוא משמעותי בשלב זה וזה גם שלב שמלווה בחששות מצד בעלי דירות אז אנחנו בונים ביחד את המעטפת, זה נותן ביטחון, מייצר ודאות".

מה מצב התמורות?
"תמיד מנסים למקסם אבל המדיניות בארץ השתנתה. למשל, בציר המטרו יש הפקעות ומבטלים את האפשרות לבנות חניונים תת קרקעים, לייצר חנייה. זה משפיע על המון דברים, כמו למשל, על מחסנים.
"צריך להבין שזכויות הבנייה לא ניתנות בשביל תמורות לדיירים אלא כדי להגדיל את היטלי ההשבחה שהמדינה תגבה כדי לממן את הפרויקט. הכסף לא נשאר בפרויקט, לא לטובת היזם ולא לטובת הדיירים – הוא הולך לטובת המטרו". 

למה בחרת לייצג רק דיירים?
"אני מפקח שהוא רק מטעם בעלי דירות. מבחינתם אני יד ימינם והם מצפים שאהיה שם כל הדרך איתם. כמפקח הם מצפים שאני אדע לתת להם תשובות ולכוון אותם. זה למעשה יועץ נאמן, זו משרת אמון וזו פוזיציה מאוד חשובה לבעלי הדירות". 

איך אפשר לסמוך על מי שמייצג יזמים?
"אני לא מייצג יזמים כי מצאתי שעם הזמן צבר הפרויקטים שאנחנו מעורבים בו הוא כזה שאנחנו פוגשים יותר ויותר יזמים בענף וזה יוצר קונפליקטים. אז אני מונע ניגוד עניינים. מבחינתי זאת משרת אמון". 

עד איזה שלב אתה מלווה את הפרויקט?
"גם בביצוע וגם בשנת הבדק. המעורבות והידע חייבים להיות עדכניים, אנחנו מלווים פרויקטים בביצוע. אנחנו פועלים המון שנים בתחום, מסרנו דירות, אנחנו מגיעים מעולם הביצוע. עם השנים התקדמנו לעולם ניהול הפרויקטים והפיקוח ואת הניסיון הזה אנחנו מביאים לכל פרויקט. אנחנו עובדים בפריסה ארצית רחבה". 

האם נראה איחורים במסירת דירות?
"בטווח הקצר בוודאי, זה התחיל כבר מהקורונה ונמשך לתוך המלחמה. אנחנו חווים את זה מטעם בעלי הדירות ואנחנו חווים גם את הקשיים של היזמים והקבלנים, מבחינת מצוקת כוח אדם, אספקת חומרים מחו"ל, היינו צריכים למצוא פתרונות בשיתוף פעולה". 

הדיירים מגלים סבלנות?
"מצד אחד יש להם את הביטחון, הערבויות והשכירות, אף אחד לא נעלם ומצד שני מפלס הלחץ עולה וגובר. חוסר הוודאות גדל וחלק מהעבודה זה להיות איתם בקשר ולתת להם את כל התמונה". 

טיפ לבעלי דירות?
"לגבי ההתלבטות של בעלי הדירות – האם מה שמציעים לך זה מספיק? אני אומר – תתקדמו, התוספת היא בשוליים והשוק בורח לכם. הדבר הקבוע היחיד בעולם ההתחדשות העירונית הוא שהתמורות הולכות ויורדות, בין היתר בשל עלויות הבנייה שעולות, הרשויות שמפחיתות זכויות כי הן רוצות לחלק את העוגה בצורה שיווניות יותר ורחבה יותר. גם היכולת של היזמים למכור דירות מוגבלת אז מי שעוד בודק את השוק ומתלבט וחושב שהכל יסתדר – המציאות וההיסטוריה מוכיחים שזה לא המצב. התמורות ירדו יותר ויפגעו עד למינימום הכרחי של אותו הפרוייקט. במקרים מסויימים לא יקבלו גם חנייה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן