ביקורת חסרת תקדים על ועדת הערר: חרגה מסמכותה כשביטלה החלטת שמאי מכריע

ועדת הערר המחוזית במחוז חיפה חרגה מסמכותה, ביטלה את שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע והסיגה את גבולות סמכותו המקצועית. כך קבע בית המשפט בפסק דין נוקב, שבו ביטל החלטה של ועדת הערר המחוזית, לאחר שזו ביטלה החלטה של שמאי מכריע בנוגע להשבחה בפרויקט התחדשות עירונית בחדרה, וקבעה במקומו קביעות הנוגעות לגובה ההיטל. 

בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה נמתחה ביקורת נוקבת על ועדת הערר, ונקבע כי "ועדת הערר נדרשת להקפיד על כך שהיא אינה מסיגה את גבולות סמכותו המקצועית של השמאי המכריע, וכי היא אינה מחליפה את שיקול דעתו המקצועי בשיקול דעתה".

המחלוקת: מתחם סמילנסקי בחדרה
הרקע להליך המשפטי הוא החלטה של שמאי מכריע בקביעת ההשבחה בפרויקט התחדשות במתחם סמילנסקי בחדרה. המחלוקת נגעה לקביעות בנוגע למקדמי ההפחתה משווי המקרקעין. השמאי המכריע קבע שני מקדמים לתכנית: האחד, מקדם של מורכבות והסיכון, והשני מקדם דחייה. השמאי קבע מקדם סיכון של 0.9, לאחר שאימץ את עמדת הצדדים. במקביל, בכל הנוגע למקדם הדחייה והמושע (מונח שמשמעו קרקע בבעלות משותפת), השמאי המכריע קיבל באופן חלקי את עמדת היזם, חברת טאוורס, וקבע מקדם דחייה של 0.84 המבוסס על דחייה של 3 שנים. מדובר במקדמים המפחיתים את גובה היטל ההשבחה.

ועדת ערר: "המידע עליו התבסס השמאי המכריע לוקה בחסר"
על שומה זו הגישה הוועדה המקומית חדרה ערר לוועדת הערר המחוזית, וזו קיבלה את הערר. ועדת הערר ביטלה את מקדם ההפחתה, וציינה בהחלטתה כי הבסיס העובדתי עליו התבסס השמאי המכריע היה שגוי, שכן עלה מהחלטתו כי הוא סבר שקיים ספק ביחס למחצית מבעלי הזכויות במקרקעין האם הם הסדירו את מערכת היחסים בינם לבין טאוורס, לפני המועד הקובע לעניין, וזאת בעוד שבפועל היו הסכמים מפורטים חתומים עם כלל בעלי הזכויות בפרויקט עוד לפני המועד הקובע.

הוועדה קבעה כי "כיוון שהמידע עליו התבסס השמאי המכריע לוקה בחסר, הרי שהמסקנות בעניין כמות הוודאות במתחם אינן יכולות לעמוד". הוועדה החליטה שלא להשיב את הנושא לשמאי המכריע, שיעדכן את חוות דעתו לאור התשתית העובדתית הנכונה, וזאת בטענה שהנושא כבר הוכרע בהחלטה אחרת בוועדת הערר, בערר בעל מאפיינים דומים, אשר בה נקבע כי אין מקום לקביעת מקדם הפחתה בגין מושע. לאור זאת, הוועדה הורתה לבטל את מקדם ההפחתה, ולתקן את גובה ההשבחה וההיטל.

היזם: סוטה מעקרונות הפסיקה
על החלטה זו הגישה חברת טאוורס ערעור מינהלי לבית המשפט המחוזי בחיפה. בערעור ציינה החברה כי כלל בעלי הזכויות במקרקעין היו חתומים על הסכמי פינוי- בינוי עוד קודם למועד הפקדתה של התוכנית, אך הוסיפה כי לעמדתה ועדת הערר הייתה מחויבת להשיב את הדיון לשמאי המכריע, והחלטתה שלא לעשות כן חורגת באופן קיצוני ממתחם הסבירות ומסמכותה של הוועדה. 

לטענת היזמית, החלטת ועדת הערר סוטה מעקרונות הפסיקה בשאלת היקף ההתערבות בהחלטת שמאי מכריע בשלושה היבטים. האחד, מכיוון שוועדת הערר נמנעה מהפניית שאלות הבהרה לשמאי, לאחר שהתברר כי המסד העובדתי שעליו הוא התבסס היה שגוי, הרי שלא עמדה בפניה חוות דעת שמאית מכריעה כלשהי. שנית, נטען כי גם קביעת ועדת הערר בדבר הטעות שנפלה בקביעת השמאי אינה מקנה לה סמכות של "שמאי על", המאפשרת לה לקבוע קביעות שמאיות במקום השמאי המכריע. שלישית, נטען כי על פי הפסיקה גם אם נתגלתה טעות עובדתית היה על ועדת הערר להשיב את הדיון לשמאי המכריע באמצעות שאלות הבהרה, ורק אם לאחר מכן הייתה סבורה שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת, היא הייתה רשאית להתערב בקביעותיו.

השופט: ועדת הערר חרגה מסמכותה
השופט שמואל מנדלבום, שדן בערעור, קבע בפסק הדין כי "ועדת הערר נדרשת לנהוג בזהירות יתירה בבואה להפעיל את סמכותה המעין שיפוטית, לבקר את מסקנותיו המקצועיות של השמאי המכריע, ובין היתר, נדרשת ועדת הערר להקפיד על כך שהיא אינה מסיגה את גבולות סמכותו המקצועית של השמאי המכריע, וכי היא אינה מחליפה את שיקול דעתו המקצועי בשיקול דעתה".

עוד קבע השופט כי "ועדת הערר לא שמרה במידה הנדרשת על הגבולות האמורים, בעת שהכריעה בעצמה בשאלת מקדם ההפחתה בגין מושע, תוך שהיא קובעת כי אין צורך להחזיר את הדיון בסוגיה לשמאי המכריע, גם לאחר שהתברר כי התשתית העובדתית שעליה התבססה חוות דעתו בסוגיה, אינה נכונה". 

בכך, קבע השופט, ועדת הערר חרגה מסמכותה באופן המצדיק את התערבותו של בית המשפט. "היה על ועדת הערר לשוב ולפנות אל השמאי המכריע, על מנת שישלים ויעדכן את חוות דעתו המקצועית בשאלת מקדם המושע ומורכבות הפרויקט, על בסיס העובדות הנכונות הידועות לצדדים, ולאחר שהייתה ניתנת התייחסותו המקצועית, לוועדת הערר היתה שמורה כמובן הזכות והסמכות לבקר את קביעותיו בהתאם לסמכות שהוקנתה לה בדין".

השופט ביקר את החלטת ועדת הערר, בטענה שהסוגיה שבין הוועדה המקומית לבין היזם הוכרעה על ידה בקביעה קודמת. על כך כתב השופט מנדלבום: "בנוקטה בדרך פעולה זו ביטלה ועדת הערר את שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע. למעשה, באם תאומץ גישת ועדת הערר, מעתה ואילך בכל מקרה בו לעמדת ועדת הערר קיימות נסיבות דומות, הרי שאין כל טעם במינוי שמאי מכריע שידון בסוגיית מקדם הפחתה בגין מושע. ברור כי גישה כזו השוללת מראש את שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע ומחליפה אותו בקביעותיה של ועדת הערר אינה יכולה לעמוד".

השופט קיבל, כאמור, את הערעור, והורה להשיב את הדיון בשומת היטל ההשבחה נשוא הערעור לשמאי המכריע אשר יידרש לתת התייחסות משלימה ועדכנית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן