לא רק חוזים ולא רק תמורות, עו"ד דיירים עם ידע בתכנון ובניה תורם לקידום התחדשות עירונית מוצלחת

התחדשות עירונית נתפסת לא פעם כמאבק בין דיירים ליזמים, כזה שמוכרע על סעיפים בחוזה וגובה התמורות. אבל עבור עו"ד בתיה בראף מליכזון, שותפה בכירה משרד עו"ד הררי טויסטר ושות', זו ראייה מצומצמת מדי. מבחינתה, התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה תהליך תכנוני־אנושי מורכב, כזה שמתחיל הרבה לפני החתימה – ומסתיים רק כשדיירים נכנסים הביתה.

בריאיון לאולפן "מייצגי ומייצגות הדיירים" של אתר "מגדילים", פורשת בראף־מליכזון תפיסת עולם שמבוססת על ניסיון של כ־30 שנה בתחום התכנון והבנייה, וכ־15 שנה בהתחדשות עירונית, בהיקפים של אלפי יחידות דיור.

מהעולם התכנוני אל לב ההתחדשות
משרד הררי טויסטר לא הגיע להתחדשות העירונית במקרה. "כמשרד שעיקר עיסוקו היה במשך שנים תכנון ובנייה, עסקנו בקידום תוכניות, בהוצאת היתרים ובהיכרות עמוקה עם המערכות הציבוריות", מסבירה בראף־מליכזון. "כשתמ״א 38 נכנסה לתוקף ב־2005, היה ברור לנו שיש לנו יתרון משמעותי".

עוד לפני שהשיח על משולש דיירים–רשות–יזם הפך למושג שגור, המשרד כבר ידע איך נראית הדרך האמיתית מאחורי הקלעים: מה דורשת רשות מקומית, איך מנהלים הידברות נכונה, ואיך מקצרים תהליכים בלי לפגוע בתוצאה.

"זה היה מעבר טבעי", היא אומרת. "הבנו שאנחנו יכולים לקחת את הידע התכנוני ולהשתמש בו לטובת הדיירים, לא רק כדי לחתום על הסכם, אלא כדי להביא את הפרויקט עד קו הסיום".

למה ייצוג דיירים הוא הרבה מעבר לחוזה
אחת האמירות המרכזיות של בראף־מליכזון נוגעת לבחירת עורך הדין. "כשדיירים בוחרים עורך דין, הם נוטים לבדוק בעיקר מי יודע לנהל מו"מ ולנסח חוזים. זה חשוב, אבל זה ממש לא מספיק", היא מדגישה.
לדבריה, עורך דין לייצוג דיירים חייב להבין לעומק את התכנון: היררכיית תוכניות מתאר, השפעת תוכניות מטרו ורכבת קלה, תקני חניה, היטלי השבחה, ומטלות שמוטלות על היזם. "כל אלה משפיעים ישירות על סל הזכויות ועל התמורות. בלי ההבנה הזו, אי אפשר באמת לייצג דיירים".

המורכבות גדלה במיוחד בפרויקטים סמוכי תחבורה עתירת נוסעים. "הבדל בין מעגל ראשון למעגל שני של המטרו יכול לשנות לחלוטין את הכלכלה של הפרויקט. עורך דין שלא מבין את זה – עלול להטעות, גם אם לא במכוון".

האתגר הכלכלי של 2026: איזון במקום אשליות
הכניסה לשנת 2026 מציבה את ההתחדשות העירונית בסביבה כלכלית מאתגרת במיוחד: ריבית גבוהה, עלויות מימון כבדות, שיבושים בשרשראות אספקה והשלכות מתמשכות של המלחמה. "זה נוגס בכיס של היזמים", אומרת בראף־מליכזון, "ודיירים חייבים להבין את זה".
לדבריה, הנטייה "להיכנס לכיס של היזם" ולדרוש עוד ועוד תמורות עלולה להיות מסוכנת. "בסוף, עדיף שהיזם ירוויח ושהפרויקט ייצא לפועל, מאשר להיאחז במטר נוסף ולהיתקע באמצע הדרך".
כאן נכנס תפקידו הקריטי של עורך הדין: להציג לדיירים תמונה ריאלית, להתריע מפני הצעות מופרזות, ולבחור יזם לא רק לפי ההצעה הגבוהה ביותר – אלא לפי היכולת האמיתית לממש אותה.

תקן 21 – כלי חשוב, אבל לא תעודת ביטוח
בראף־מליכזון מתייחסת גם לתקן 21, המשמש כלי מרכזי לאיזון בין זכויות, תמורות ורווחיות. "התקן חשוב, והוא גם עומד בפני שינויים, אבל צריך להבין – הוא לא מנבא מלחמות, ריבית קופצת או אמברגו ימי".
התחדשות עירונית, היא מזכירה, היא ריצה למרחקים ארוכים. "מה שנראה הגיוני ביום החתימה, יכול להיראות אחרת לגמרי חמש שנים אחר כך".

נציגות דיירים: המפתח להנעת הפרויקט
עוד אבן יסוד בתפיסת העולם שלה היא נציגות הדיירים. "הנציגות היא מי שמובילה את העגלה", היא אומרת. "היא משקפת אוכלוסיות שונות עם אינטרסים שונים – משקיעים, דיירים חוזרים, אוכלוסייה מבוגרת – ומאפשרת לנו לייצר איזון".
בלי נציגות חזקה ושקופה, הפרויקט עלול להיתקע בסכסוכים פנימיים. עם נציגות מתפקדת – אפשר להניע תהליכים גם בפרויקטים גדולים ומורכבים במיוחד.

המלחמה, הממ"דים והפער בין צורך למציאות
המלחמה, לדבריה, חידדה את הצורך במיגון, אך לא תמיד שינתה את התנהלות הדיירים. "כמו שהקורונה יצרה דחיפות במרפסות, כך המלחמה יצרה דחיפות בממ״דים", היא אומרת. "אבל הפער בין ההבנה לצורך לבין מימוש בפועל – עדיין גדול".
ועדיין, היא מדגישה את הרווח העצום לדיירים: דירה חדשה, בטוחה, עם עליית ערך של 25%–30%, איכות חיים אחרת והטבות מס משמעותיות. "זו עסקת win-win, אבל רק אם מנהלים אותה נכון".

הרגע שבו הכול מתחבר
לצד האתגרים, בראף־מליכזון מדברת בהתלהבות על רגעי הסיפוק. "מסירת דירות היא כמו לידה", היא מתארת. "אתה מלווה אנשים שנים, מכיר אותם אישית, מתמודד עם חששות וריבים – ואז מגיע הרגע". היא מספרת על דיירת קשישה שחששה מהמעברים ומהשינויים, ובסופו של תהליך קיבלה פתרון שאפשר לה לעבור לדיור מוגן בכבוד ובשמחה. "לראות את האושר שלה – זה רגע שמצדיק הכול".

התחדשות עירונית, כפי שמשתקף מהשיחה, היא לא רק עניין של מספרים או סעיפים משפטיים. היא תהליך אנושי עמוק, שדורש ידע, סבלנות וראייה רחבה. וכשזה נעשה נכון – הוא מסתיים לא רק בבניין חדש, אלא בתחושת שמחה אמיתית של דיירים שחוזרים הביתה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן