התחדשות עירונית שלא הכרתם: בנייני יוקרה לשימור בלב תל אביב

בעוד מרבית שוק ההתחדשות העירונית עוסק בתוספות שטח, ממ”דים וחניות, יש נישה אחת שפועלת לפי כללים אחרים לגמרי. איתמר בן שלום, מנכ"ל חברת היזמות בן שלום  –  חברה משפחתית ותיקה הפועלת כבר כ־60 שנה, מתמחה בהתחדשות עירונית של בנייני יוקרה ובנייני שימור, בעיקר בלב תל אביב. באולפן הפתוח של מגדילים הוא סיפר איך נולדה ההתמחות, איך נראית עבודה עם נכסים בני מאה שנה – ואיך שוק היוקרה מתמודד עם התקופה המורכבת שעבר על הנדל"ן.

“החיבור שלנו לבנייני שימור התחיל הרבה לפני שזה הפך לטרנד”, הוא מספר. “כבר לפני ארבעה עשורים אבא שלי בנה בניין לשימור בצפון תל אביב, ולפני שלושה עשורים נכנסנו לזה בצורה מסודרת בעיר”.

הבניינים לשימור, לדבריו, נמצאים בלוקיישנים מהמבוקשים בארץ – שדרות רוטשילד, העיר הלבנה, מרכז תל אביב. “אלה נכסים שאנשים עוצרים להסתכל עליהם. מעבר למגורים – זו יצירה אדריכלית”.

לשמר – בלי להרוס
התחדשות עירונית בבניין לשימור שונה מהותית מפרויקט רגיל. “בבניין לשימור אי אפשר להרוס ולבנות מחדש”, מסביר בן שלום. “צריך לשמר את החזית, את האופי, את הארכיטקטורה – ולהלביש עליה סטנדרטים של בנייה מודרנית”.

התוצאה, לדבריו, היא מוצר ייחודי במיוחד. “אתה משלב ארכיטקטורה אקלקטית או באוהאוס בת מאה שנה עם מערכות מתקדמות, מפרט יוקרתי ותכנון עכשווי. זה משהו שאין לו תחליף”.

יוקרה – גם במספרים
כשמדובר בדירות יוקרה, גם המספרים שונים. “אנחנו מדברים על דירות שנמכרות במיליונים – לעיתים בעשרות מיליונים”, הוא אומר. “פנטהאוזים יכולים להגיע גם למחירים דו־ספרתיים”.
הרוכשים, לדבריו, הם קהל מאוד מסוים. “אלה אנשים שמבינים שהם לא קונים רק דירה, אלא פיסת היסטוריה. לוקיישן כזה, מבנה כזה – זה לא מוצר מדף”.

מלחמה, עצירה – ואחריות ניהולית
השנתיים האחרונות לא פסחו גם על שוק היוקרה. “היינו בתחושה שכל כמה חודשים הכול ייגמר ונחזור לשגרה – וזה פשוט התארך”, הוא מתאר. בשלב מסוים, החברה קיבלה החלטה ניהולית ברורה: לא עולים לקרקע בלי מכירות. “האידיאולוגיה שלנו היא פשוטה: אנחנו לא עולים לקרקע בלי 30–40% מכירות. אם אין מסה קריטית – עוצרים”.

פרויקטים שלא ייצרו מכירות מוקדמות – הוקפאו. אחרים, בלוקיישנים חזקים במיוחד, כן המשיכו. “לוקיישן טוב מדבר גם בתקופות קשות”.

תושבי חוץ נכנסו לתמונה

אחד השינויים הבולטים בתקופה האחרונה, לדבריו, הוא התחזקות סגמנט תושבי החוץ. “האנטישמיות הגואה בעולם מביאה יותר יהודים לחפש נכס בטוח בישראל – ובמיוחד בתל אביב”. בזמן שהביקוש הישראלי נחלש, המכירות לתושבי חוץ התחזקו. “בחודשים האחרונים אנחנו רואים לא מעט עסקאות מהכיוון הזה”.

במקביל, הדירות שלא נמכרו הושכרו – ודווקא שם נרשמה עלייה חדה. “מחירי השכירות עלו בעשרות אחוזים. כשאין משקיעים ואין היצע – זה קורה”.

לדבריו, זו נקודת איזון שמתחילה להשפיע גם על הרוכשים. “בסוף, אנשים מבינים שאם השכירות עולה ב־20–30%, אולי עדיף כבר לשלם משכנתה”.

מעבר מתמ״א – והרחבת הפעילות
מעבר לפעילות בתל אביב, החברה פועלת גם בהוד השרון, פתח תקווה, בת ים ויפו. “אנחנו נמצאים גם בפריפריה של תל אביב”, הוא אומר. המעבר מתמ״א 38 לחלופות כמו חלופת שקד עדיין בעיצומו. “יש לנו פרויקטים בתהליכים ראשוניים, אבל זה לוקח זמן”.

היעד הבא ברור: פינוי־בינוי. “אנחנו רוצים תמהיל – גם מבנים בודדים בלוקיישנים ייחודיים, וגם מתחמים גדולים של מאות יחידות”.

זה לא בטון – זה אנשים
כששואלים אותו מה מורכב יותר – בנייה או עבודה עם דיירים – התשובה מיידית. “90% פסיכולוגיה, 10% בנייה”, הוא מחייך. “ברגע שאתה נוגע לאדם בנכס הכי חשוב שלו – הכול נהיה רגשי. הרבה יותר מורכב מלוחות זמנים או קבלני משנה”.

המציאות הזו בולטת במיוחד בפרויקטים שמחלצים יזמים שנתקעו. “אנחנו נכנסים לפרויקטים עם היתר, שהיזם המקורי הבין שהם לא כלכליים”.

התהליך, לדבריו, נעשה ברגישות. “אנחנו מגיעים בהסכמה, משלמים ליזם על מה שהשקיע, ומביאים ערך מוסף כחברה שגם יוזמת וגם מבצעת”.

ביצוע מהיר כיתרון תחרותי
החברה היא גם קבלן מבצע – וזה, לדבריו, משנה את כל התמונה. “אם פרויקט לוקח בממוצע שלוש שנים – אנחנו עושים אותו בשנתיים או פחות. שם נוצר הערך הכלכלי”.
האיכות, הוא מדגיש, נשמרת בכל מקום. “ברור שיש הבדל בין דירה של 3 מיליון ל־30 מיליון, אבל הסטנדרט הביצועי – גבוה בכל פרויקט. זה השם שלנו”.

המסר לדיירים ולרוכשים
לסיום, בן שלום פונה ישירות לבעלי הקרקע: “עברנו תקופה קשה. כולם מתחת לאלונקה – יזמים ודיירים. צריך להיות פרגמטיים, להבין מה אפשר להוציא היום, ולא להיתפס להבטחות של פעם”. “עדיף פרויקט שיוצא לדרך עכשיו, מאשר היתר שיתבטל ותהליך שייגרר עוד עשור”.

ולרוכשים? “יש הזדמנויות. תעשו משא ומתן, תבדקו, אבל אל תחכו. במדינה שצומחת דמוגרפית כמו ישראל – המחירים לא יישארו נמוכים לנצח”.

בהתחדשות עירונית של יוקרה, כך נראה, הזמן, המקום והאנשים – חשובים לא פחות מהבטון.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן