עו"ד דולפין מינצר כרמון מזהירה: "הדיירים לא כלי משחק"

עו"ד דולפין מינצר כרמון, שותפה במשרד עורכי הדין מינצר כרמון נסים ברזידה ושות', המייצג דיירים בלבד, ואחת החלוצות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, מתארת את התקופה הנוכחית כאחת הקשות ביותר שידע הענף. בראיון לאולפן "מגדילים" היא מסבירה כי המציאות הנוכחית מושפעת לא רק מהמלחמה אלא גם מחוסר הוודאות הכלכלית, התנודתיות במחירי הבנייה והדירות והמצב הגיאו־פוליטי המורכב. "היום הכל משתנה, הכל מאוד רגיש, ואנחנו מתקשים לחזות את התהליכים הצפויים בעתיד," היא אומרת. "אנחנו מדברים על פרויקטים ארוכי טווח, שמבוססים על תחשיב כלכלי שנעשה לפי הנתונים הקיימים. אבל הנתונים האלו כבר אינם יציבים."

מינצר כרמון נמצאת בעולם המשפטי למעלה משלושה עשורים, ומתוכם יותר מעשרים שנה מוקדשות להתחדשות עירונית. לדבריה, גם בעבר ידע הענף טלטלות – ממשבר הסאב־פריים של 2008 ועד מיתונים קודמים – אך התקופה הנוכחית מורכבת במיוחד. "בעבר תמיד ידענו שעם הזמן השוק מתקן את עצמו, ובסוף הפרויקטים התבצעו. היום אנחנו במצב שונה, כי גם אם התחשיב הכלכלי היה נכון, המציאות עלולה למוטט אותו."

הייחוד של משרדה הוא בכך שכבר כ־15 שנה הוא מייצג אך ורק בעלי דירות. ההחלטה התקבלה לאחר שניסיון העבר הראה עד כמה המפגש עם יזמים רווי ניגודי עניינים. "מצאנו שהסיטואציות מול יזמים רגישות מדי ומייצרות מצבים לא נוחים, לעיתים על הגבול האפור. לכן החלטנו לייצג צד אחד בלבד של המתרס – את בעלי הדירות," היא מסבירה. הבחירה הזו, היא מדגישה, אולי פחות משתלמת מבחינה עסקית, אך היא עומדת על עקרון ברור: לשים את האינטרס של הדיירים במרכז.

אחד האתגרים הגדולים כיום הוא תופעה הולכת וגוברת של יזמים שמבקשים לפתוח מחדש הסכמים חתומים. "במשך שנים אמרו ש'טעויות של יזם השוק מתקן'. אם הוא הציע לדיירים תמורות נדיבות מדי, עליית מחירי הדירות איזנה את החישוב. אבל היום קורה בדיוק ההפך: גם אם החישוב היה מדויק, השוק כבר לא מאפשר לעמוד בו. ואז באים היזמים ומבקשים לשנות את ההסכמות," היא מתארת. מנקודת מבטם של הדיירים, הסיטואציה קשה מאוד. "דיירים מרגישים לא בנוח ובצדק. יש הסכם, הוא מחייב, ופתאום מבקשים מהם לוותר. מצד שני, אם לא תהיה גמישות מסוימת, הפרויקטים פשוט לא יצאו לפועל."

לדבריה, האתגר הוא למצוא את נקודת האיזון: לא לאפשר ניצול של המצב מצד היזמים, אך גם לא להביא לקיפאון. "ההצעות שנחתמו לעיתים נכתבו לפני חמש או שש שנים, והשוק כבר היטיב עם היזמים בתקופה הזו. לכן לא ייתכן שכל ירידה מיידית תוביל לוויתור מצד הדיירים. בסופו של דבר צריך לשקלל את הכול – כדי שהפרויקט אכן יקרה."

מינצר כרמון גם מתייחסת ליוזמות שעלו בעקבות המלחמה, שמטרתן להאיץ את תהליכי ההתחדשות במתחמי הרס. היא מציינת את ההסכמה להפחית את הרוב הדרוש ל־51% כדי לקדם פרויקטים. "זה מהלך שיכול לשמש כפיילוט רחב יותר," היא אומרת. "מצד אחד מדובר בפגיעה בזכות הקניין של המתנגדים, אבל מצד שני גם לדיירים שמעוניינים בפרויקט יש זכות קניין וביטחון אישי. אנחנו צריכים לזכור שמדובר באיזון עדין, ושייתכן שהדגש צריך לעבור מהשאלה כמה דיירים בעד וכמה נגד, לבחינה אובייקטיבית של ההסכם עצמו – האם הוא מיטיב עם הדיירים, האם נשמרות זכויותיהם והאם ניתן להם מענה ראוי."

בישראל, היא מוסיפה, יש בעיות ייחודיות: "במתחמים גדולים לעיתים מדובר בבניינים קטנים עם מספר דיירים מצומצם, ולעיתים דייר יחיד מסוגל לחסום פרויקט שלם. המצב הזה מחייב פתרונות רגולטוריים. זו הזדמנות שנולדה ממציאות קשה, אבל אם כבר נוצרה – חשוב לנצל אותה כדי לייצר מנגנון שיאפשר קידום התחדשות בקצב מהיר יותר."

על אף הקשיים, היא רואה שינוי חיובי בתודעת הדיירים. אם בעבר נדרשו הסברים רבים ושכנוע אינסופי, כיום הציבור מודע יותר לחשיבות ההתחדשות. "נכון שיש אנשים שחוששים, בעיקר דיירים מבוגרים או כאלה שמתקשים להסתגל לשינויים, אבל ככלל הדיירים מבינים היום טוב יותר את התהליכים. הזיכרון הציבורי אולי קצר, אבל המודעות לחשיבות חיזוק הבניינים והוספת ממ"דים בהחלט קיימת."

לקראת סיום היא מציעה טיפ אחד לדיירים המתלבטים אם להיכנס לפרויקט: "לתת לאנשי מקצוע מנוסים להוביל. אמון הוא הבסיס להצלחה. כשהדיירים נותנים אמון בעורכי הדין, במפקחים ובשאר אנשי המקצוע, אפשר לבנות פרויקטים נכונים. זה כולל שקיפות, שיתוף ושוויון – אלו העקרונות שמאפשרים לייצר אמון, ובלעדיהם אי אפשר לקדם התחדשות עירונית."

היא מסכמת: "אנחנו צריכים לזכור שכולנו רוצים שהפרויקטים יקרו. הדרך לשם היא אמון, הקפדה על עקרונות נכונים וגמישות מול המציאות המשתנה. אם נדע לעשות זאת, גם מתוך המשבר הנוכחי תצמח הזדמנות."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן