יגאל אליהו: "הנייר סובל הכל אבל רק עבודה מקצועית מביאה פרויקט לביצוע"

יגאל אליהו, מנכ"ל משותף ומנהל תחום פיקוח בניה בקבוצת יגאל אלון, המתמחה בפיקוח, ליווי וארגון בעלי דירות בפרויקטים להתחדשות עירונית, פותח את שנת 2026 בנימה אופטימית, אבל כזו שנולדה מתוך מציאות לא פשוטה. אליהו, מנהל פרויקטים, מארגן ומפקח מטעם בעלי דירות בהתחדשות עירונית, התארח באולפן הפתוח של מגדילים וסיפר על השנתיים האחרונות – שנים שבהן ניהול פרויקטים נדל״ניים השתלב עם שירות מילואים אינטנסיבי, פגיעות ישירות בבניינים ודיירים שנאלצו לעזוב את בתיהם.

“קרוב ל־330 ימי מילואים, ארבעה סבבים בעזה”, הוא מספר על פעילותו במלחמת חרבות ברזל, “כל פעם להתנתק מהעבודה, מהדיירים, מהפרויקטים – ומהמשפחה. זו הייתה תקופה מטלטלת, לא שונה מזו שעברו הרבה אזרחים, אבל מאוד אינטנסיבית”.

הדימויים מהשטח, לדבריו, ילוו אותו עוד זמן רב. “נסיעות חשוכות בתוך עזה, חיילים שעונים למיילים ולוואטסאפים תוך כדי תמרון, וטלפון אחד שאתה שומע בו ילד בוכה ואומר: ‘אבא, אני רוצה אותך’. אלה רגעים שלא שוכחים”.

בין המילואים לבניינים שנפגעו
במקביל לשירות הצבאי, אליהו המשיך ללוות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית – חלקם במבנים שנפגעו במהלך הלחימה. “היו לנו בניינים עם פגיעות ישירות, ודיירים שנכנסו להלם טוטאלי”, הוא מתאר. “אתה צריך לנהל את זה: להבין איפה הפרויקט עומד, איך מתמודדים עם הבניין הפגוע, ואיך עוזרים לאנשים למצוא פתרון כשהם לא יכולים לחזור הביתה”.

במקרים של פגיעות הדף ורסיסים, הדיירים חזרו לבניינים לאחר שיקום בסיסי. אבל בבניינים שנפגעו ישירות – המציאות הייתה מורכבת הרבה יותר. “אלה אנשים שנתקעו בין לבין: מול מס רכוש, מול תהליכי תכנון, ועם חוסר ודאות מוחלט. זה לא רק מקצועי – זה קודם כול אנושי”.

ליווי שמתחיל עוד לפני היזם
אליהו וצוותו נכנסים לרוב הפרויקטים כבר בשלב מוקדם מאוד – עוד לפני שנבחר יזם. “כשהדיירים מתגבשים, אנחנו נכנסים גם כמארגנים, גם כמנהלי פרויקט וגם כמפקחים. עוזרים להם להבין מה הם רוצים, אבל גם מה אפשרי”. לא פעם, הוא אומר, צריך לשמש כבלם. “יש ציפיות לא ריאליות. אנחנו שם כדי להחזיר למציאות, ולהכין את הדיירים למפגש עם היזם”.

לדבריו, יותר ויותר יזמים מבינים את הערך שבפרויקט מלווה ומאורגן. “פרויקט עם מארגן, עם ניהול ופיקוח, נראה אחרת לגמרי. זה כבר לא מספיק שתהיה נציגות דיירים – מדובר בעשרות ולעיתים מאות בעלי זכויות, שרבים מהם בכלל לא גרים בנכס”.

ההשוואה שלו פשוטה: “במגדל מגורים יש חברת ניהול – אף אחד לא מצפה שוועד בית ינהל מאה דיירים. התחדשות עירונית זה אותו דבר”.

פיקוח, ניהול ומה שביניהם
הייחוד בעבודה של אליהו טמון בשילוב הכובעים: פיקוח הנדסי, ניהול פרויקט וארגון דיירים. “אנחנו חיים את הפרויקט לפרטי פרטים – מהתוכניות ועד רגע הפינוי והחזרה לדירות”.

גם כשמדובר בתמורות, הוא מדגיש שההשפעה היום מוגבלת. “הרשויות מכתיבות את גבולות הגזרה. הגרף של התמורות נמצא בירידה, ואין טעם להילחם בזה בסיסמאות”.

התפקיד של הפיקוח, לדבריו, עובר למפרט הטכני. “אם כבר לא משחקים במטרים – צריך לדאוג לאיכות: מפרט עשיר, מערכות טובות, פתרונות חכמים”.

מדיניות עירונית: ודאות – אבל לא תמיד פתרון
אליהו מזהה יתרון ברור במסמכי מדיניות עירוניים. “במקומות שבהם המדיניות מאפשרת – היא מייצרת ודאות ומריצה תהליכים”.

עם זאת, לא בכל מקום המדיניות נותנת מענה אמיתי. “יש רשויות שבהן המדיניות פשוט לא מאפשרת לממש פינוי־בינוי. במקרים כאלה אנחנו חייבים לבוא עם שיח מקצועי, תכנוני וכלכלי מול העירייה”. המפתח, לדבריו, הוא לראות את העיר כשותפה. “העיר היא שותף שלא יושב איתנו בחדר. אם לא נבין מה היא מקבלת מהפרויקט – היא לא תתמוך בו”.

לא רואה "משבר" פתיחת הסכמים
בניגוד לחששות בענף, אליהו לא מזהה גל רחב של פתיחת הסכמים או פגיעה בתמורות. “ברוב הפרויקטים זה פשוט לא קורה. יש מקרים נקודתיים, כמו פרויקט בנתניה, שבהם נדרש שיח מחדש – וגם שם מצאנו פתרונות יצירתיים והפרויקט התקדם”.

מבט לשנת 2026
אליהו מאמין שנראה יותר התחדשות עירונית ויותר התחלות בנייה. “ירידת הריבית נותנת אוויר. זה לא קסם, אבל זה משנה אווירה”. לדבריו, להתחדשות עירונית יש יתרון מובנה: “היא עתידית. היזם לא צריך להוציא היום הון עתק – וזה מאפשר תכנון קדימה. מי שרוצה לפעול בלב הערים, חייב להיות בהתחדשות עירונית”.

ומה יעשה אותו מאושר?
כשנשאל שאלה אישית, אליהו משיב ישירות: “לראות יותר דיירים שמצליחים להתנתק מהפחדים ומהקיבעון הישן. להבין שאם רוצים – אפשר וצריך להתחדש”. המסר שלו חד: “הנייר סובל הכול. אבל רק עבודה מקצועית, מוסברת ואיכותית – יוצרת פרויקטים שמגיעים לביצוע”.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן