פולי טטרו מזהיר: "יש גופים שמקריבים את ניהול הסיכונים לטובת הצעות מפתות ליזמים"

ענף הנדל"ן הישראלי מצוי כבר שנתיים בתקופה מאתגרת, שהחלה עוד לפני פרוץ המלחמה והחריפה בעקבותיה. חוסר הוודאות בשוק, שחיקה ברווחיות היזמים ועלייה בעלויות הבנייה – כל אלו מציבים בפני הענף אתגרים יומיומיים. פולי טטרו, שותף ומייסד חברת לידר טופ קפיטל ומבכירי תחום המימון החוץ-בנקאי, התארח באולפן "מגדילים" לשיחה פתוחה על מצב השוק, האתגרים, ההזדמנויות, והטיפים שלו ליזמים שרוצים להמשיך להתקדם. נכון להיום, החברה בראשה עומד טטרו מלווה מעל 130 פרויקטים, והוא צופה כי עד סוף 2025 או תחילת 2026 המספר יעלה ל־150–160 פרויקטים בביצוע.

"הקושי העיקרי – למכור דירות"
לדברי טטרו, המלחמה פגעה ביכולתם של יזמים למכור דירות בקצב משביע רצון, מה שגרם לעלויות מימון גבוהות ולפגיעה בתזרים המזומנים. "אנחנו רואים שחיקה ברווח היזמי כתוצאה מהתארכות פרויקטים והשלכות המלחמה. היזמים לא מצליחים להוריד מחירים כי הרווח נשחק, וזה מגביל את היכולת שלהם לשמור על קצב מכירות גבוה". עוד הוא מציין דוגמאות לשוק שמגיב להורדות מחירים: "גינדי הורידו מחירים ב־30% בצפון תל אביב – ותוך שבועיים חיסלו את המלאי. דירות יד שנייה נמכרות ב־10–20 אחוז פחות מדירות חדשות, וגם בפריפריה רואים עלייה במכירות בשל נגישות מחירים".

הרגולציה החדשה והתגובה החריפה
בהתייחס להחלטה לאסור על הבנקים להתערב במבצעי מימון, טטרו לא חוסך ביקורת: "זו היתה החלטה פופוליסטית מיותרת, שאין לה משמעות אמיתית. ממילא מעולם לא התערבנו במחירי הדירות באופן ישיר. גם אם יש מגבלות מסוימות בהסכמי המימון – הן לא מונעות הנחות משמעותיות שיכולות לסייע במכירה". לדבריו, בפועל, לבנקים ולגופים החוץ-בנקאיים יש דרכים עקיפות להבטיח שהמחיר לא ירד בצורה קיצונית: "זו זכותנו המלאה לשמור על האינטרסים והסיכונים שלנו".

זהירות והשקעה במגה-פרויקטים
אחד השינויים הבולטים בשוק, לדברי טטרו, הוא המעבר של יזמים להתנהלות זהירה יותר. "הם פחות יוצאים להתחלות בנייה, מתקשים בפריסייל, וחלק מהפרויקטים שהתחילו ברווח צפוי של 17–18% ירדו היום ל־3–4% בלבד – ואף אחד לא רוצה לממן אותם".

במצב הזה, טטרו אומר שגם הגופים המממנים נוקטים סלקטיביות רבה יותר: "אנחנו מחפשים יזמים עם איתנות פיננסית גבוהה, ושואפים ללכת למגה-פרויקטים – 200, 300, 400 ואפילו 500 יחידות דיור. אנחנו מחזקים שיתופי פעולה עם שותפים מוסדיים ומבצעים עסקאות סינדיקציה".

יתרונות לגודל – במיוחד בהתחדשות עירונית
לטטרו חשוב להדגיש את היתרונות הכלכליים בפרויקטים גדולים, במיוחד מתחמי פינוי-בינוי: "כשיזם בונה 600 יחידות דיור, הוא מחזיק במלאי משמעותי ושולט יותר במחירים באזור. בפרויקטים קטנים, הוא נגרר אחרי מחירי השוק". בנוסף, ניהול פיננסי של מספר רב של יחידות מאפשר למממנים להפחית עלויות שוליות. 

התחרות – ברכה עם סיכון
על רקע כניסת שחקנים חדשים לשוק המימון החוץ-בנקאי, טטרו מביע שמחה על התחרות – אך גם דאגה. "יש גופים שמקריבים את ניהול הסיכונים לטובת הצעות מפתות ליזמים, וזה עלול להיות מסוכן בטווח הארוך. לנו יש אחריות כלפי היזם, רוכשי הדירות, בעלי הקרקע והשותפים שלנו – ולכן אנחנו לא מתפתים להצעות שעלולות להוביל לאירועים בלתי רצויים".

הטיפ החשוב ביותר ליזמים: שקיפות
בסיום השיחה, טטרו משתף בטיפ המרכזי שלו ליזמים – במיוחד בתקופה הנוכחית: "יזמים חייבים לדבר איתנו, להיות שקופים ולשתף אותנו בקשיים. כשאנחנו יודעים מה הבעיה – אנחנו יכולים לעזור ולפתור אותה. מה שאנחנו לא יודעים – מתנפח והופך למשבר. לכן, שקיפות, שקיפות, ושוב שקיפות – זו העצה הכי חשובה שיש לי לתת".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן