בוטל היטל השבחה בסך 100 מיליון שקל בפרויקט "בסר שרונה"

ניצחון לקבוצת ב.ס.ר על עיריית תל אביב: ועדת הערר המחוזית קיבלה ערר שהגישה הקבוצה נגד עיריית תל אביב, וביטלה שומת ההשבחה שנקבעה על ידי שמאי מכריע בפרויקט "בסר שרונה", על סך 98 מיליון שקל. ועדת הערר במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, מתחה ביקורת על השמאי ועל הוועדה המקומית, וקבעה כי בשומה לא הייתה התייחסות להתארכות משך הבנייה עקב הקלות שניתנו ליזמית, לא חושבו זכויות הבנייה הקיימות במבנים שנהרסו, ולא נוכו במלואן עלויות המטלות הציבוריות שבוצעו במסגרת הקלות שניתנו. הוועדה הורתה להשיב את התיק לשמאי המכריע. יו"ר ב.ס.ר הנדסה ופיתוח, נחשון קיויתי: "העירייה הייתה קשוחה בנושא השומה, אבל בסוף התברר שצדקנו".

פרויקט בסר שרונה ברחוב ארניה אוסוואלדו במתחם שרונה בתל אביב. הפרויקט כולל שימור של 3 מבנים טמפלריים ובניית 3 בניינים בני 40 קומות כל אחד. יזום הפרויקט החל על ידי חברת הרכישה יונייטד שרונה, שאליה הצטרפה קבוצת ב.ס.ר. מדובר באחד מהפרויקטים המורכבים והיוקרתיים ביותר שקודמו במתחם. במסגרת הבקשה להיתר שהוגשה בשנת 2018, ביקשו היזמים הקלות, ביניהן תוספת שטח בנייה בהיקף של 20 אחוז והוספת יחידות דיור, כך שהיקף הבינוי יעמוד על 420 יח"ד, במקום 324 יח"ד מותרות. בנוסף, היזמים ביקשו תוספת גובה למגדלים, כך שיעמדו על 165 מטרים במקום 120 מטרים מותרים, וכן התבקשה בניית בריכת שחייה במרפסות הגבוהות של המגדלים.

בשנת 2019 אושרה הבקשה. עקב מימוש הזכויות, נערכה שומה על ידי שמאי הוועדה המקומית, והוצא שובר לתשלום היטל השבחה בגין ההקלות על סך 126,949,781 שקלים. החברות היזמיות – יונייטד וב.ס.ר הגישו שומה אחרת מטעמן על סך 28,254,720 שקל וביקשו מינוי שמאי מכריע. לאחר שהתקיים דיון בפניו, קבע השמאי המכריע החיוב בהיטל ההשבחה בגין ההקלות יעמוד על סך 97,934,235 שקל. על החלטה זו הגישו היזמיות ערר לוועדת הערר המחוזית, שכלל שלוש טענות עיקריות: אי הפחתת עלות מימון עודפות שנוצרה עקב התארכות הבנייה בגין ההקלה; אי הכללת השטחים להריסה במבני השימור בחישוב שווי המצב הקודם; אי ניכוי מטלות ציבוריות בהליך הקלה.

לטענת העוררות, השמאי המכריע לא הביא בחשבון במצב התכנוני החדש את עלות המימון העודפת שנגרמה בשל הארכת משך מימוש הפרויקט, כתוצאה מאישור ההקלות. לטענתן, על השמאי המכריע היה להביא בחשבון את עלויות המימון העודפות של שנה נוספת של בנייה.

הוועדה: יש להתחשב בהתארכות הבנייה עקב ההקלות
ועדת הערר קיבלה טענה זו, וציינה כי אישור ההקלות עשוי להאריך את משך תקופת הבניה אף למעלה משנה. הוועדה ציינה עוד כי השמאי המכריע לא הכליל את העלויות בגין תוספת שנה זו בטענה כי מדובר בבחירה של היזמית. ועדת הערר דחתה עמדה זו: "על שווי השוק להבחן בהתאם לתנאים הנדרשים על מנת להוציא לפועל את ההקלה. ככל שהימשכות הבניה או עלות נוספת הנדרשת, על מנת שניתן יהיה לממש את הפעולה התכנונית, הרי שלא ניתן להתעלם מעלות נוספת זו ולתלות את ההתעלמות בכך שניצול ההקלות הוא 'בחירה'. גם תכנית עשויה להיות בחירה יזמית. ומובן כי את אשר אושר בהקלה ניתן היה לאשר גם על דרך תכנית".

השמאי המכריע כתב בחוות דעתו כי "עלויות המימון שנוספו כתוצאה מהתארכות משך ביצוע הפרויקט, ככל וקיימות, מהוות חלק בלתי נפרד מעלויות הבניה השוטפות ולכן, אין להפחיתן משווי המצב החדש או מההשבחה". ועדת הערר דחתה עמדה זו, וציינה בהחלטה כי "ההיפך הוא הנכון". הוועדה קבעה כי יש לתקן את הקביעה הזו, באמצעות החלפת מילה אחת: המילה "אין" בחוות הדעת של השמאי המכריע" המילה "יש", כך שהנוסח המתוקן יהיה: "עלויות המימון שנוספו כתוצאה מהתארכות משך ביצוע הפרויקט, ככל וקיימות, מהוות חלק בלתי נפרד מעלויות הבניה השוטפות ולכן, יש להפחיתן משווי המצב החדש או מההשבחה".

השמאי המכריע טען עוד ביחס לבקשת היזמיות לחשב את התמשכות העבודה בגין ההקלות כי "לא סביר להעמיס על הקופה הציבורית את העדפתו הסובייקטיבית של מבקש ההקלה". ועדת הערר תקפה קביעה זו: "היזם אינו מעמיס על הקופה הציבורית, אלא שעל היזם לשתף את התעשרותו עם הציבור על דרך תשלום מס בגין הפעולה התכנונית – בענייננו ההקלה. אין זה ממין העניין אם האקט התכנוני קודם ונעשה ביוזמתו או ביוזמת גורם אחר. השאלה המונחת לפתחו של השמאי המכריע היא מה גובה ההתעשרות מאותה הפעולה".

הוועדה הורתה, איפוא, להשיב את השומה לשמאי המכריע על מנת שיכלול את כלל העלויות העודפות הנדרשות ליישום זכויות ההקלה במסגרת תחשיב חדש שיערוך.

זכויות הבנייה מהמבנים שנהרסו יחושבו כחלק מהמצב הקודם
טענה נוספת שהעלו היזמיות נגעה לאי הכללת השטחים להריסה במבני השימור בחישוב שווי המצב הקודם. במסגרת התכנית, נהרסו חלקים מהמבנים שיועדו לשימור. לטענת העוררות, היה על השמאי המכריע לכלול בחישוב השווי במצב התכנוני הקודם גם את השטחים המיועדים להריסה מהמבנים לשימור. 

במסגרת הליך הערר, ציינה הוועדה המקומית כי חלק מהמבנים להריסה נבנו שלא בהיתר ולא ניתן להתייחס אליהם. הוועדה המקומית הוסיפה עוד הוראות תכנית הבינוי של היזמיות סותרות את תא 3000, שעניינה הקמת מרכז עסקים ומגורים בשרונה, ולא ניתן לכלול בתכנית הבינוי הוראות הסותרות את הוראות תכנית 3000. הוועדה המקומית התייחסה בדבריה להוראה 35ד' בתכנית הבינוי, שלפיה הזכויות משטחים שייהרסו ינוידו למניין השטחים המותרים לבנייה במבנים החדשים.

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי לאורכה של כל הדרך התכנונית ומתן הרישוי הכרוכה בהקמת מגדלי שרונה, החזיקה הוועדה המקומית בגישה תכנונית, לפיה השטחים הקיימים במבני השימור שיהרסו יימדדו ויצורפו למניין השטחים המותרים לבניה במבנים החדשים. גישה זו נקבעה על בסיס הוראת תכנית תא 3000. עם זאת, ציינה ועדת הערר, במהלך הדיון בערר שינתה הוועדה המקומית את עמדתה. על כך העלתה ועדת הערר תמיהה: "השאלה הראשונה שבפנינו – האם הוועדה המקומית רשאית לסטות במסגרת הליך זה מפרשנותה התכנונית באופן שמאיין את הפרשנות התכנונית הנוהגת על ידה במשך שנים רבות ולאורך כל הדרך, זאת תוך שהיא מבהירה מפורשות, בריש גלי, כי עמדתה נבחנה מחדש רק לצורך הכנת תשובה לערר, לפיה תכנית הבינוי אינה תואמת תכנית 3000"? 

על כך ענתה ועדת הערר בשלילה באופן נחרץ, וציינה בהחלטתה: "אין חולק כי הוועדה המקומית, עוד במסגרת אישור תכנית העיצוב וכן בהליכי התכנון והרישוי לאחר מכן, קיבעה באופן ברור את הפרשנות כי כלל שטחי השימור שיהרסו ינוידו למבנים אחרים. הוועדה המקומית לא ערכה כל אבחנה בין שטחים שנבנו בהיתר או לא בהיתר". 

למרות זאת, ציינה וועדת הערר, "לפתע, הפכה הוועדה המקומית את היוצרות. וזאת עשתה רק במסגרת ההליך שהתנהל בפנינו במסגרת ערר זה, תוך שהוועדה המקומית אף מצהירה על השינוי הפתאומי בעמדתה משל מדובר בפרוצדורה מקובלת ומשל מדובר בעניין סטנדרטי, לפיה ההוראה בסעיף 35ד לתכנית הבינוי אינה תואמת תכנית 3000".

ועדת הערר לא חסכה ביקורתה מהתנהלות הוועדה המקומית סביב סוגיה זו: "אנו דוחים את טענותיה בהקשר זה וקובעים כי תכנית העיצוב שעל בסיסה ובהתאם לה אושר היתר הבניה וההקלות – היא המסמך המבסס את שווי המקרקעין בכל הקשור להליך היטל ההשבחה. כך הובן על ידי כלל הצדדים, כך פורשה התכנית על ידי הוועדה המקומית בסמוך למועד הקובע במסגרת אישור תכנית הבינוי ובמהלך השנים שלאחר מכן ועל כן כך יש להעריך את שווי המקרקעין במועד הקובע". עוד כתבה ועדת הערר בהחלטתה: ביקרנו את הוועדה המקומית בעבר על שינוי עמדה במסגרת היטל ההשבחה. למרבה הצער, איננו יכולים לחסוך ביקורת דומה אף בפעם הזו".

המטלות הציבוריות ינוכו מההשבחה
הטענה השלישית שהועלתה הייתה ניכוי חלקי של המטלות הציבוריות בהליך ההקלה. העוררות ציינו כי בעת חישוב ההשבחה הפחית השמאי המכריע את עלויות בניית השטחים הציבוריים אשר על העוררות להעביר לעירייה ללא תמורה. עם זאת, נטען, השמאי הביא בחשבון רק חלק משטחים אלו. השמאי והוועדה המקומית טענו כי מתן ההיתר הותנה בחתימת הסכם לתוספת שטחי ציבור. השמאי המכריע קבע כי המטלות הציבורית שנוספו במסגרת ההסכם שנחתם עם הרשות המקומיות הינן חיוב חיצוני שאין להפחיתו משומת ההשבחה.

ועדת הערר התערבה גם כאן לטובת היזמים, וקבעה בהחלטתה: "ההקלות מושא הבקשה להיתר לא היו באות לאוויר העולם בלא מילוי המטלות הציבוריות. הקשר הסיבתי הישיר בין ההקלה לבין המטלה נוצר נוכח הסכם המטלות שנחתם בין הצדדים. בלא הסכם זה, אשר עליו חויבה העוררת לחתום כחלק מהתנאים לקבלת ההקלה ובו נקבע כי לשם הגדלת הצפיפות נדרשת הגדלת שטחי הציבור הגדלת הצפיפות – לא הייתה מאושרת ההקלה מושא הערר. ועל כן, אנו קובעים כי מתקיים קשר סיבתי ישיר בין הגדלת הצפיפות ותוספת יחידות הדיור מושא ההקלה לבין המטלה לתוספת שטחי ציבור".

ועדת הערר דחתה את טענת הוועדה המקומית והשמאי שלפיה מדובר במטלות "חיצוניות" להגדלת הצפיפות על דרך הקלה. "המבחן הנכון הוא האם ההקלה יכולה היתה לבוא לאוויר העולם בלא ביצוע המטלות, והתשובה לכך היא ודאי שלא", קבעה הוועדה.

ועדת הערר החליטה, כאמור, להשיב את התיק לשמאי המכריע, כדי שיתקן את השומה בהתאם להנחיותיה. בנוסף, הוטלו על הוועדה המקומית הוצאות בסך 30,000 שקל.

בתגובה מסר ל"מגדילים" נחשון קיויתי, יו"ר ובעלים בקבוצת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח: "היה תהליך מאוד מול עיריית תל אביב בעניין הזה, שנמשך מעל שנתיים. העירייה הייתה מאוד אגרסיבית ומאוד קשוחה בעניין השומה שלה. לכן הקבוצה החליטה ללכת לוועדת ערר ולערער על השומה. לקח זמן רב, כמעט שנתיים, עד שקיבלנו את ההחלטה הזאת ובסופו של דבר נשמנו לרווחה כשראינו שאנחנו צודקים בכל הטענות שלנו בנושא השומה".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "בניגוד לנטען, ועדת הערר לא ביטלה את השומה המכרעת, אלא קבעה כי השומה המכרעת תושב לבחינה נוספת בפני השמאי המכריע לתיקונה בהתאם לקביעות בהחלטה. הוועדה המקומית תבחן לעומק את החלטת ועדת הערר והשומה המכרעת המתוקנת ושומרת על זכותה להגשת ערעור או השגה בהתאם לדין.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן