138 מיליון שקל היטל השבחה: נדחה ערר שיכון ובינוי ולוינשטיין בפרויקט התחנה המרכזית

הכרעה עקרונית ב"מרחב השומרון": נדחה ערר של החברות שיכון ובינוי נדל"ן וקבוצת לוינשטיין נגד היטל שומת השבחה מכריעה בסך 138 מיליון שקל, שנקבע במסגרת תכנית "מרחב השומרון" בתחנה המרכזית בתל אביב.
ועדת הערר במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, דחתה את טענות החברות, ביניהן כי התכניות שחלו על הקרקע עוד מימי המנדט העניקו זכויות בנייה שניתן היה לנצלן, וכן דחו את בקשתן להפחית את עלות המטלות הציבוריות מסכום היטל ההשבחה ולא מההשבחה.

הפרויקט של החברות שיכון ובינוי נדל"ן וקבוצת לוינשטיין במרחב השומרון מציע בנייה של שני מגדלי מגורים בני 34 קומות ובניין משרדים בן 10 קומות, כאשר בקומת הקרקע מתוכנן מסחר פעיל. במגדלי המגורים מתוכננות כ-600 יחידות דיור – מתוכן 119 יחידות לדיור בהישג יד ובנוסף כ-10,000 מ"ר למשרדים, ושטחים נוספים למוסדות ציבור ותרבות. לפני כחודש אושרה תכנית הבינוי של הפרויקט.

החברות פנו לוועדה המקומית לפני מימוש זכויות ובעקבות כך נערכה שומה ע"י שמאית הוועדה, שבה נקבע היטל ההשבחה על סך 177,321,149 שקל. החברות הגישו שומה נגדית, שבה נקבע כי היטל ההשבחה עומד על סך 6,150,000 שקל. בשל המחלוקת, מונה שמאי מכריע אשר קבע בשומה המכרעת היטל ההשבחה בסך של 138,543,616 שקל. 

הזכויות מימי המנדט
על החלטה זו הגישו החברות ערר לוועדת הערר המחוזית. לטענתן, בשומת השמאי המכריע נפלה טעות ביחס לזמינות זכויות הבניה במצב הקודם. לטענתן, על הקרקע חלה תכנית מנדטורית בשם תכנית F, שמכוחה יש זכויות זמינות לבניה. השמאי המכריע קבע בשומה המכריעה כי מימוש הזכויות מתוקף תכנית F מחייב הליכים משלימים, כמו סימון מרכות ועריכת תצ"ר (תכנית לצרכי רשום). העוררות טענו כי קביעה זו של השמאי המכריע הינה מוטעית, והוסיפו כי אישור תצ"ר הינו הליך פרוצדורלי טכני. העוררות טענו עוד כי השמאי המכריע התעלם משומות מכריעות אחרות מהן עולה כי זכויות הבניה מכח תכנית F הינן זמינות לחלוטין. הוועדה המקומית תל אביב טענה מנגד כי המתחם היה בהליכי תכנון במהלך שנים רבות ומשכך לא היתה ציפייה סבירה להוצאת היתרי בניה לכל מגרש בנפרד מכח תכנית F. 

ועדת הערר אימצה בהחלטתה את קביעת השמאי המכריע בנקודה זו, והבהירה בהחלטתה כי "לא מן הנמנע כי בנסיבות הייחודיות של החלקות שלפנינו נדרשת היתה אף פעולה תכנונית מורכבת יותר על מנת לאפשר סימון דרכים ומדרכות, הן אם מדובר באישור תכנית איחוד וחלוקה כפי שטענה הוועדה המקומית והן אם מדובר בהטמעת הייעודים הקיימים במסגרת תשריט חלוקה או בדרכים אחרות שניתן היה להעלות על הדעת בנסיבות העניין". עוד ציינה הוועדה כי מתחם מרחב השומרון אינו מתחם רגיל. "מדובר במתחם בעל היסטוריה תכנונית וקניינית סבוכה, אשר היה נתון להליכי תכנון ממושכים וכלל בעיות קנייניות ובעיות תכנוניות", נקבע.

היזמיות טענו עוד כי זכויות הבניה במצב הקודם מוקנות לחלקות מכח תכנית F. עם זאת, נטען, שמאית הוועדה המקומית חישבה את היקף זכויות הבניה במצב הקודם בהתאם לאופן חלוקת החלקות למגרשי בניה כפי שבאה לידי ביטוי במדידה שערכה חברת מדידות. לעמדת העוררות, מדובר במפה "מטעם" אשר אין להתבסס עליה. לעמדתן, את היקף זכויות הבניה במצב הקודם יש לחשב בהתאם לתאי השטח בתכנית F. 

ועדת הערר דחתה עמדה זו, וציינה כי תכנית F היא תכנית מנדטורית שנערכה בשנות הארבעים של המאה הקודמת. "מטבע הדברים, האיכות הגראפית של התשריט איננה גבוהה. בנסיבות אלה, סביר שמדידות גראפיות שונות של חלקי החלקות בייעודים השונים יניבו תוצאות שונות.. הסיבה לפיזור תוצאות המדידה היא רמת הדיוק המוגבלת של המדידה על בסיס תשריט ישן". מסיבה זו, הוועדה אימצה את החלטתו של השמאי המכריע להסתמך על מדידה שערכה חברת מדידות. "בהעדר מדידה רישמית של שטחי הקרקע בייעודים השונים, הרי שעל שמאי מקרקעין שנדרש לקבוע שווי במצב קודם, לפי תכנית F יוכל להסתמך על שטחי קרקע על בסיס מדידה גראפית עצמאית או על בסיס מדידה אחרת וזאת ככל שהוא סבור שהיא מהימנה", נקבע.

עוד קבעה ועדת הערר כי החברות לא הוכיחו כי נפלה שגגה במדידה. "ככל והשמאי המכריע לא מצא שגיאה או דופי במדידה זו הרי שבחירתו להסתמך על מדידה, ודאי מדידה שהיוותה את הבסיס לטבלאות האיחוד והחלוקה – היא ודאי סבירה", נקבע.

איך לחשב את עלויות המטלות הציבוריות?
טענה נוספת שהעלו החברות, ואשר נדחתה על ידי ועדת הערר, הייתה דרישה להפחית את עלויות המטלות הציבוריות שהוטלו על החברות במסגרת הפרויקט מהיטל ההשבחה ולא מסכם ההשבחה. זאת בניגוד לקביעת השמאי המכריע בשומתו כי יש להפחית את עלות המטלות הציבוריות מסכום ההשבחה. לטענתן, משמעות קיזוז עלות המטלות הציבוריות מבסיס ההשבחה היא כי החברות נושאות למעשה במחצית מעלות זו. לעומת זאת, נטען, קיזוז העלות מהיטל ההשבחה משמעה כי הוועדה המקומית נושאת במלוא עלות ההשבחה. לעמדת החברות העוררות, במידה והמטלות הציבוריות לא היו מוטלות עליהן, היתה הוועדה מממנת את ביצוען מתוך כספי היטלי ההשבחה הנגבים על ידה מתוקף תפקידה הציבורי ובהתאם להוראות החוק.

ועדת הערר דחתה עמדה זו, וציינה: "אם היינו מקבלים בעניין זה את עמדת העוררות הרי שעשויה להתעורר שאלה עקרונית ורחבה יותר והיא באלו מקרים הוראה בתכנית תחשב למטלה ציבורית ומתי לא?". הוועדה הוסיפה כי מטלה ציבורית מהסוג שאותו נדרשים בעלי הקרקע בערר הנדון לבצע היא "מטלה ציבורית קלאסית", אשר בדרך כלל מוטלת ומבוצעת על ידי הרשות המקומית לטובת הציבור בכללותו. ואולם, הוסיפה הוועדה, אין להתעלם מקיומם של מצבים תכנוניים אחרים, שבהם הוראות תכנית מטילות על בעלי הקרקע הוצאות כספיות אשר מידת "ציבוריותן" פחות מובהקת, כמו גם זהות הגורם הראוי לשאת בביצוען אינה חד משמעית.

מנגד, ועדת הערר קיבלה טענה אחרת של החברות, והיא מתייחסת לאופן שבו חושבו עלויות המטלות הציבוריות, הכוללות בניית מבני ציבור. העוררות טענו כי דרישת הוועדה המקומית אשר נכללה בהסכם המטלות הינה כי העוררות ימסרו את מבני הציבור בגמר מלא והדבר מהווה תנאי בלעדיו אין מימוש לתכנית. לעומת זאת, השמאי המכריע קבע הוא כי עלות המטלות הציבוריות יופחת לפי עלות בנייה ב"רמת מעטפת", ולא בנייה "ברמת גמר מלאה".

במהלך הדיון מול ועדת ערר, שינתה הוועדה המקומית את עמדתה, והבהירה כי אכן יש לחשב את שווי עלות המטלה על פי רמת הגמר הנדרשת על ידה בהסכמים מול היזם. "אנו סבורים כי טוב עשתה שהסכימה לכך. מדובר בהתנהלות ראויה והוגנת המשקפת את האופן בו ראוי כי ועדה מקומית תפעל בנסיבות מעין אלו".

ועדת הערר דחתה את רוב טענות העוררות. עם זאת, נוכח קבלת טענת העוררות בנוגע לחישוב עלויות המטלות הציבורית, התיק הוחזר לשמאי המכריע כדי שיגיש שומה מתוקנת בנקודה זו בלבד.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן