חזקיה העצני: "עוד לפני שעשיתם מכרז יזמים - תדעו מה יש לכם ביד להציע להם"

חזקיה העצני, כלכלן ושמאי מקרקעין מומחה לליווי בעלי דירות בהתחדשות עירונית, התארח בתוכנית החדשה "שמאות בגובה העיניים" של אתר מגדילים, והסביר למה המטרה החשובה ביותר היא למסור מפתח לדיירים.
העצני, שמאי קרקעין מזה כ-23 שנה, עומד בראש אחד המשרדים הגדולים בתחום. ב- 15 השנים האחרונות הוא ליווה יזמים ותוכניות רחבות היקף, היה מעורב בחקיקה ותקינה ולפני כשנתיים וחצי, מצא את עצמו לפתע כדייר בפרויקט להתחדשות עירונית. "הבנתי שמי שצריך באמת את הליווי המקצועי הם בעלי הזכויות, הם אלו שצריכים לקבל את מיקסום התוצאות על הקרקע שלהם. הפוקוס עובר לבעלי הדירות. שנים הייתי בצד האקדמי ובצד היזמי, וזה נתן לי להבין מה הצרכים של בעלי הדירות". מכאן הוא החל לייצג את בעלי הדירות הפרויקטים והפך עד מהרה לאוטוריטה בתחום.  

איך אתה מציע לדיירים להשיג את התמורות הגבוהות ביותר?
"המטרה היא להביא מפתח, עם זכויות מקסימליות. איך עושים את זה נכון? צריך לקחת עו"ד מהשלב הראשון כי הוא מנסח את הזכויות אבל בשביל לדעת מה הזכויות אתם חייבים שמאי שילווה אתכם גם כן מהיום הראשון, שיבדוק מול ועדות התכנון מה ניתן לקבל על הקרקע, מה העלויות והמחירים האמיתיים בסביבה. עוד לפני שעשיתם מכרז יזמים – תדעו מה יש לכם ביד להציע להם. ידע ומידע נמצא בצד של היזמים – הדיירים לא יודעים לבחון את התמורות". 

הכוח בהתחדשות העירונית צריך להיות בידיים של הדיירים?
"חד משמעי, הם בעלי הקרקע. הם צריכים להוביל את המהלך".

איך שמאי מחליט מי מקבל מה?
"לשלב הניקוד אנחנו מגיעים רק בהיתר בנייה וזה לוקח שנתיים-שלוש, במקרה הטוב. אם מדובר על מתחם פשוט, שכל הדירות בו הן סטנדרטיות אז אין בעיה. הבעיה מתחילה כשיש שטחים שונים, דירות לא סטנדרטיות, מסחר, בניינים לשימור וכדומה – והשאלה היא מי בוחר ראשון, באיזה 'פול' אתה בוחר ומי אחרון. לפני שאני נכנס לתמונה אני יושב עם הנציגות וכל אחד מציג את הדרישות שלו. הם קובעים את אבני היסוד, מה לקחת בחשבון, מה חשוב להם לניקוד ולפי זה, אני לוקח את כל הרצונות של בעלי הדירות במתחם והופך את זה לפונקציה ובהתאם יוצר ניקוד". 

הנציגות מקבלת את ההמלצות שלך או שיש ויכוחים?
"ברגע שהם בחרו שמאי, עו"ד, מפקח, אדריכל – כל בעל מקצוע שבוחרים הוא האוטוריטה המקצועית. אין מתחם של מאה אחוז שביעות רצון, תמיד יהיו אחד-שניים שיחשבו שמגיע להם יותר. תמיד יש דיירים סרבנים, לא צריך לפחד מזה. החוק נותן כלים להתמודד איתם ואנחנו עושים את כל המאמצים לא להיעזר בחוק אלא להגיע להסכמות, על ידי הסברים והסכמות. כבר קרה שדייר סרבן הוכיח שהחישוב לגביו היה שגוי, ישבנו עם הנציגות, ובאמת הפכנו את זה. זה נתן פתרון והוא חתם על ההסכם". 

מי משלם את המשכורת של השמאי?
"בעלי הקרקע. נכון שזה עובר דרך קופה, הבנק המלווה – שהוא בעל הבית. היזם הוא המנהל, ואני כשמאי לא חייב לו כלום. השמאי מקבל את המשכורת שלו דרך הבנק. המטרה שלי היא להביא מפתח שימקסם את זכויות בעלי הקרקע".

דרישה לעוד מ"ר יכול לתקוע פרויקט?
"זה יכול לעכב פרויקט ופרויקט שמתעכב שנה אחת, זה 4-5 אחוז מהחיים הכלכליים של נכס, לכן בסוף אתה תפסיד. עדיף לרוץ כמה שיותר מהר, מחר המחירים יכולים לרדת". 

איך מבצעים הערכת שווי?
"זו תורה בפני עצמה. יש מחיר ויש שווי. מחיר הוא סובייקטיבי הוא משקף את המורשת. אנחנו מסתכלים רק על שווי, לא על ההיסטוריה ולא על מניעים סובייקטיביים. אנחנו מסתכלים על האקסל, כמובן שאי אפשר להתעלם מהגורמים האנושיים אבל אנחנו מחפשים מה השוק אומר, שזה שכלול של כל הרצונות ואנחנו מגיעים לשווי הזה". 

אתה עובד הרבה בירושלים, התמורות שם גבוהות יותר?
"המדיניות היא גבוהה לעומת ת"א אבל בהרבה ערים זה 12 מ"ר ובירושלים אפשר להגיע גם ל- 25 מ"ר. בסוף, הוועדה המקומית מגבילה במספר קומות וזכויות בנייה, אין אפשרות לשאוב מהקרקע יותר זכויות. גם כשיש אפשרות לעשות קומות אז עדיין יש מטלות על היזם וגם אז זה לא אומר שלבעלי הקרקע תהיה הרבה תמורה. העירייה שואבת את החלק שלה ולבעלי הקרקע לא תמיד נשאר. המטרה שלי היא למקסם זכויות למרות כל זאת". 

מה הטיפ שלך לדיירים?
"צריך לשאול את השאלות הראשונות, לפני שמתחילים לבחור – תדעו מה לשאול אחרת לא תקבלו את התשובות הנכונות. חייבים שמאי מהיום הראשון, יחד עם עורך דין, שיעבירו במילים את מיקסום הזכויות וילוו אתכם מהתחלה ועד הסוף".  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן