יוסי הררי: "2026 תהיה שנת המפנה - השוק יעבור מהישרדות לחזרה לביקושים"

אחרי שנים של אי־ודאות, ריבית גבוהה, מלחמה ועלויות בנייה מזנקות – ענף הנדל"ן בישראל נכנס לשנת 2026 עם זהירות, אבל גם עם סימנים ראשונים של שינוי מגמה. באולפן "מגדילים", בהנחיית העורכת כרמלה קופר, התארח יוסי הררי, מנכ"ל בעלים קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן לשיחה מקיפה על מצב השוק, ההתחדשות העירונית והכוחות שצפויים להשפיע על השנה הקרובה.

“אנחנו נכנסים ל־2026 באופטימיות”, אומר הררי. “השוק היה בשנים האחרונות מורכב ומאתגר מאוד, אבל יש אינדיקציות ברורות לכך שאנחנו מתקרבים לנקודת מפנה”.

הריבית, השכירות והאיזון הכלכלי
לדבריו, אחד הגורמים המרכזיים לשינוי הצפוי הוא סביבת הריבית. “כבר ראינו הורדת ריבית של רבע אחוז, והצפי הוא להמשך ירידות עד לאזור של 3.75%. זה שינוי דרמטי אחרי תקופה ארוכה של ריבית גבוהה מאוד”.

לצד זאת, הוא מצביע על תהליך מקביל שמתרחש בשוק: עליית מחירי השכירות, מול ירידה במחירי הדירות. “כשהשכירות עולה והמחירים יורדים – התשואה על דירות משתפרת. בשלב מסוים נוצר איזון: אין עדיפות ברורה להשאיר כסף בבנק, והמשקיעים והרוכשים מתחילים לחזור”.

לדבריו, המחירים הנמוכים לא יישארו כאן עוד זמן רב. “ברגע שאנשים יבינו את זה – נראה שינוי התנהגותי. הביקושים הכבושים יחזרו”.

גם חו”ל חוזר לשוק
גורם נוסף שמתחיל להשפיע, לדבריו, הוא חזרת רוכשים מחו”ל. “עם העלייה באנטישמיות בעולם, אנחנו רואים יותר ויותר יהודים שמחפשים ביטחון – ודירה בישראל היא חלק מזה. זה כבר מתחיל לזלוג לשוק”.

ההתחדשות העירונית בסערה
הררי פועל שנים רבות בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, ומודה שהשנים האחרונות היו מהקשות שידע הענף. “אנחנו חיים בסערה: ריבית גבוהה מאז 2022, עליית מע”מ, יציאת פועלים מהשוק בעקבות אוקטובר, התייקרות דרמטית של עלויות הביצוע – ובמקביל ירידת מחירים של 10–15% באזורים מסוימים בתל אביב”.

המציאות הזו יצרה מצב שלא היה מקובל בעבר: יזמים שביקשו לפתוח הסכמים מול בעלי דירות. “פעם זו הייתה מילה גסה. יזם רציני לא היה מעלה את זה על הדעת. היום – זה לפעמים או לפתוח הסכם, או לוותר על הפרויקט”.

איך מתמודדים עם פתיחת הסכמים?
לדבריו, ההתמודדות חייבת להיות מדורגת ומקצועית. “אנחנו מתחילים תמיד מתכנון – מנסים לשפר, לייעל, לבדוק אם אפשר להוסיף זכויות, לשנות תמהיל, לייצר כלכליות טובה יותר בלי לפגוע בדיירים”. רק אם זה לא עובד, עוברים לפתרונות נוספים: “קרנות תחזוקה, התאמות מסוימות בתמורות – דברים שפחות פוגעים בבעלי הדירות. המטרה היא להציל את הפרויקט”.

הרשויות: ודאות – אבל בלי גמישות
כשזה מגיע לוועדות המקומיות, הררי מתאר תמונה מורכבת. “ברוב המקרים, אין להן עניין בכלכליות של הפרויקט. חתמת – תתמודד”.
עם זאת, הוא מבהיר שזה לא תמיד מדויק. “בפינוי־בינוי, כשיש מטלות ציבוריות, כן מתקיים שיח מסוים. אבל במסלולים כמו חלופת שקד או תוכניות רבעים – הזכויות ידועות מראש, ומפה תסתדר”.
היתרון, לדבריו, הוא רמת ודאות תכנונית גבוהה. “במרכז, ובעיקר בתל אביב, אתה יודע כבר ביום החתימה איך הפרויקט ייראה בסוף. זה נכס אדיר בתקופה כזו”.

המלחמה שינתה את הדיירים
אחד השינויים הבולטים מאז אוקטובר הוא בעמדת בעלי הדירות. “המודעות לממ”ד, לבניין חדש ולמבנה מחוזק עלתה משמעותית. אנשים מוכנים להתפשר יותר”.
במקביל, נוצר פער ברור בין דירות ישנות לחדשות. “אנחנו רואים ירידת ערך וסחירות בדירות בלי ממ”ד – וזה יוצר תמריץ חזק להיכנס להתחדשות עירונית”.

יש דבר כזה דייר סרבן?
הררי מציע הסתכלות מורכבת. “לכל בעל דירה יש ‘מוטיבציית כאב’. צריך להבין מה כואב לו”. פחד ממעבר, חשש מהביצוע, חוסר ודאות – אלה דברים שאפשר לפתור בשיח. אבל הוא מציין: “יש גם מקרים לא רציונליים. התנגדות לשם התנגדות. שם זה הרבה יותר קשה, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי”.

נדל"ן זה קודם כול אנשים
מעבר לכלכלה ולתכנון, הררי מדגיש שהלב של התחום הוא אנושי. “אנחנו לא רק בונים בניינים – אנחנו משנים לאנשים את החיים. אבל לא כולם רואים את זה”. לעיתים, פרויקטים נתקעים בגלל השוואות, קנאה או תחושת חוסר צדק. “פה זה לא תמיד עובד ב־100%. זו המציאות”.

הטיפ לדיירים: כימיה לפני מטרים
כשנשאל מה הטיפ החשוב ביותר לבעלי דירות, הררי חד־משמעי: “לבחור יזם עם ניסיון – אבל גם בן אדם. לא להתעכב על חצי מטר לפה או לשם. אתם נכנסים למערכת יחסים של שבע עד עשר שנים. זו כמעט חתונה קתולית. כימיה ואמון חשובים לא פחות מהמספרים”.

מבט קדימה
לסיום, הררי חוזר לאופטימיות הזהירה. “למרות שמלאי הדירות הלא מכורות בשיא, הביקוש בישראל הוא קשיח. האוכלוסייה גדלה, הילודה גבוהה – והביקושים יחזרו”.
לדבריו, 2026 צפויה להיות שנת השינוי. “הריבית תרד, השכירות תעלה, הסנטימנט ישתפר – והגלגל יתחיל להסתובב מחדש”.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן