החלטה תקדימית: בעל נכס יוכל לקבל זיכוי על היטל השבחה שנגבה שלא כדין מבעלים קודמים

מה קורה כאשר בעל נכס נדרש לשלם השבחה בגין זכויות ששולמו בעבר במימוש קודם – אשר בדיעבד התברר כי אותו חיוב בטעות יסודו? החלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז תל אביב, שעוסקת בסוגיה המורכבת זו, קובעת כי יוכלו לקבל זיכוי בעד ההיטל ששולם בעבר. 

ההחלטה עוסקת בערר שהגישו בעלות מקרקעין בשכונת נווה צדק בתל אביב, שנדרשו לשלם השבחה בעקבות מכר בגין תכנית 3501 (תכנית "תפרי נווה צדק דרום"), וביקשו לקבל זיכוי בגין תשלום השבחה עבור תכנית הגגות ותכנית המרתפים (תכניות ע' ו-ע1, ותכנית 1680), שבעלי הנכס הקודם שילם כאשר מכר אותו לעוררות. הייחוד במקרה זה הוא שלאחר שהבעלים הקודם שילם היטל השבחה בגין תכנית הגגות ותכנית המרתפים (המוגדרות כתכניות נושאיות), התברר כי לא ניתן היה לגבות את ההשבחה, מכיוון שהמקרקעין שבגינם נגבתה השבחה הוגדרו כ"מקרקעין מוקפאים", שלא ניתן להוציא בגינם היתרי בנייה, עד לאישור תכנית מפורטת. קביעה זו התקבלה גם בהחלטות ועדות ערר נוספות ואף בפסיקות בתי משפט, אשר עמדו על כך כי במקרקעין מוקפאים לא ניתן היה לממש את התכניות הנושאיות, ולפיכך גם לא ניתן היה לחייב בהיטל השבחה בגינן עד לאישורן של תכניות מפורטות. רק לאחר אישור תכנית 3501 בשנת 2013 ניתן היה להוציא היתרי בנייה על המקרקעין שבמוקד הערר. 

במשך שנים, סברה הוועדה המקומית כי במקרה של מימוש במכר של נכס המשמש בפועל למגורים ומצוי במקרקעין מוקפאים, יש לחייב בהשבחה גם בגין תכניות נושאיות החלות על אותו הנכס. זאת למרות שלא ניתן היה לקבל היתר בניה ולממש את אותן תכניות נושאיות עד לאישורה של תכנית מפורטת. מצב זה השתנה בשנת 2015 כאשר ועדת הערר קבעה בהחלטה המוכרת כ"עניין מימון", כי לא ניתן היה לגבות השבחה בגין התכניות הנושאיות על מקרקעין מוקפאים לפני אישור תכנית מפורטת, שמאפשרת להוציא היתרים.

ובחזרה לערר שנדון בוועדת הערר המחוזית. המציאות שהתעוררה במקרה זה הייתה ייחודית, ונדונה לראשונה בוועדת הערר, וזאת נוכח העובדה שהיטל ההשבחה בגין התכניות הנושאיות נגבה כבר על ידי הוועדה המקומית במימוש קודם, עת רכשו העוררות את זכויותיהן במקרקעין, ושולם על ידי מי שמכר להם את זכויותיו. לאחר שבעלות הקרקע ביקשו אף הן לממש את הנכס ולמכור אותו, הוועדה המקומית שלחה להם דרישה לתשלום היטל השבחה בגין תכנית 3501.

העוררות דרשו לזכות אותן בגין תשלום ההשבחה על ידי הבעלים הקודם, בטענה כי בכך יש כפל גבייה. על רקע המחלוקת הזו פנו הצדדים לשמאי מכריע, שקבע כי לא ניתן לחשב את הזכויות מכוח התכניות הנושאיות במצב הקודם. השמאי הפנה את הצדדים לוועדת הערר. 

העוררות חזרו על טענתן בפני ועדת הערר, בראשותה של עו"ד רויטל אפלבוים, שלפיה יש לזכות מן ההשבחה את זכויות הבניה בגין התכניות הנושאיות, מאחר ונגבו באופן שגוי ולא ניתן היה לממש אותן בפועל. מציאות זו, נטען, גורמת לכפל גבייה. הוועדה המקומית, מצדה, טענה מנגד כי מרגע שנקבע כי לא ניתן היה לממש את התכניות הנושאיות לפני אישורה של תכנית מפורטת, ובהתאמה לא ניתן היה לחייב בהיטלי השבחה בגינן, הרי שהבאתן של הזכויות מכוחן במצב הקודם חוטאת למצב הסטטוטורי ששרר באותה עת. משכך, נטען, לא נפלה בשומה המכרעת שגיאה. הוועדה המקומית השיבה עוד כי הפתרון לכפל החיוב מצוי מחוץ לתחשיב ההשבחה, באמצעות ביצוע החזר כספי או קיזוז של סכומים ששולמו ביתר. 

אם כך, הוועדה נאלצה לבחור אם העוררות יהיו זכאיות לזיכוי בהשבחה, בדרישתן, או לקיזוז והחזר, לפי עמדת העירייה. בהחלטה תקדימית, הוועדה קבעה כי העוררות יהיו זכאיות לזיכוי בגין תשלום ההשבחה על ידי הבעלים הקודם בגין התכניות הנושאיות  – תשלום שנגבה באופן שגוי, מכיוון שלא ניתן היה לממש את התכנית הללו. בהחלטת הוועדה נקבע כי במקרה שבו התקיים מימוש במכר לאחר אישורן של התכניות הנושאיות ולפני אישורה של התכנית המפורטת שבגינה ניתן להוציא היתרי בנייה על מקרקעין מוקפאים, יש להביא בחשבון את זכויות התכניות הנושאיות כחלק מהמצב הקודם במסגרת תחשיב ההשבחה לתכנית המפורטת. 

במילים אחרות, ההחלטה מתייחסת לשתי נקודות זמן שבכל אחת מהן מתקיימת עסקת מכר: האחת, שבה נעשתה עסקה למכירת נכס שעליו חלות תכניות נושאיות על מקרקעין מוקפאים, שעליהם לא ניתן להוציא היתרי בנייה, ושנייה שבה נמכר הנכס לאחר אישור תכנית מפורטת, שבגינה ניתן להוציא היתרים. על פי ההחלטה, הזכויות הנושאיות (תכנית הגגות והמרתפים), יחושבו כחלק מהמצב הקודם של הנכס בעת עסקת מכר לאחר אישור התכנית המפורטת. המשמעות היא שהעוררות יקבלו זיכוי בהיטל ההשבחה בגין היטל ההשבחה ששילם הבעלים הקודם.

הוועדה ביססה את מדיניותה על ארבע סיבות: האחת, כי אין להתיר חיוב בגין זכויות שכבר שולם בגינן היטל השבחה. השנייה, שלפיה לא ניתן לשנות בדיעבד מימוש שכבר בוצע, שכן המשמעות היא פתיחת שומה חלוטה. 

סיבה שלישית היא שבעל נכס שרוכש זכויות בנכס מסתמך על כך שהוא רכש זכויות נקיות מחוב היטל השבחה, ודבר זה חייב לבוא לידי ביטוי בתחשיב ההשבחה. עוד קבעה הוועדה כי מתן סעד בדרך של קיזוז או החזר של כספי היטל ההשבחה ששולמו במימוש קודם, אינו אפשרי במקרה שבו לא מדובר באותו נישום, וגם אינו מתקן את העוול שנגרם כתוצאה מתשלום שכבר שולם.

ועדת הערר לא חסכה ביקורתה מהוועדה המקומית, שביקשה לקזז את הסכום שנגבה. "ביצוע קיזוז, ימנע אמנם התעשרות של הוועדה המקומית כתוצאה מחיוב ביתר, ברם משמעו כי הסכום מוחזר למי שכלל אינו זכאי להחזר, זאת בניגוד לכללי מנהל תקין וצדק טבעי ובאופן שחושף הן את הוועדה המקומית והן את העוררות לתביעה כספית ממי שזכאי להחזר של אותם כספים…. אנו מוצאים טעם לפגם בבקשתה של הוועדה המקומית לפעול בדרך זו. מחד היא עומדת על כך כי שומות עבר שיצאו תחת ידה וכללו חיוב בגין התכניות הנושאיות, הינן שגויות".

עוד כתבה ועדת הערר בהחלטתה כי לאחר שנקבע בשנת 2013 כי גביית השבחה בגין תכניות נושאיות על מקרקעין מוקפאים "הוועדה המקומית לא פעלה לתיקון אותה שגיאה בשומות חלוטות או להחזר הכספים עם תיקונה של הנורמה המשפטית, ויתרה מכך, טענה בפנינו כי באותה עת החיוב נעשה כדין, ולפיכך אין להשית עליה ריביות בגין חיוב שלא כדין. עמדתה זו של הוועדה המקומית  מאפשרת לה לשמור לעצמה כספים שנגבו בעבר, על ההנאות שצברה מהם, ועל ההתיישנות שעלולה לחול על חובת השבתם. כל זאת תוך שהיא מעבירה את הנטל לנישום אחר, שהסתמך על הנורמה המשפטית שהייתה קיימת בעת שרכש את המקרקעין ומאלצת אותו להתמודד עם כפל החיוב, על ההליכים המשפטיים והשמאיים ועל הנזק הכרוך בכך עבורו, וכשהוא כלל אינו מי שזכאי להיפרע מהחזר התשלום אותו, לכאורה, מבקשת הוועדה המקומית לבצע".

הוועדה הורתה להשיב את התיק לשמאי מכריע, כדי שיתקן את תחשיב ההשבחה. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן