תקדים בחיפה: "תמ"א 38 היא לא צ'ק פתוח לחניוני ענק" - ועדת הערר מחקה מאות מטרים של "שטחים מתים"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, פרסמה השבוע  החלטה דרמטית המציבה "קו אדום" ליזמי התחדשות עירונית. בהחלטה, הנוגעת לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחוב התשבי 90-92 בכרמל, נקבע באופן נחרץ כי תמ"א 38 אינה יכולה לשמש כפלטפורמה להקמת חניונים תת-קרקעיים החורגים מהנדרש בחוק, וכי לא ניתן לאשר בתוכניות "שטחים מתים" ללא ייעוד מוגדר.

ההחלטה התקבלה בעקבות ערר שהגישו שכנים ומתנגדים באמצעות עו"ד יוני שליו-ריבה ממשרד יוסף ישורון ושות', כנגד הוועדה המקומית חיפה והיזמים (גרידנר ישראל ואח'). העוררים טענו כי הבקשה להיתר, שעברה גלגולים רבים מאז 2014, "נופחה" באופן מלאכותי תוך ניסיון להכשיר שטחי בנייה עצומים מתחת לקרקע תחת הכותרת של "שטחי שירות".

"שטחים ללא מטרה – יבוטלו"
במרכז המחלוקת עמד היקף שטחי השירות המבוקשים לחניה. היזמים ביקשו לאשר שטחי חניה בהיקף עצום של כ-2,700 מ"ר, עבור בניין מגורים שבו נדרשים כ-54 מקומות חניה בלבד (או 76 לפי תקן מחמיר יותר). ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים וביצעה "חיתוך" אגרסיבי: היא אישרה שטחי שירות לחניה בהיקף של כ-960 מ"ר בלבד.

הוועדה קבעה עיקרון מנחה: תוספת שטחי השירות מכוח תמ"א 38 נועדה לשרת את "המינימום הנדרש לפי הוראות החוק". כלומר, היזם זכאי לקבל שטחי שירות כדי לבנות את החניות שהתקן מחייב אותו – ולא מטר אחד מעבר לכך. "לא ניתן להתקין את החניון כך שיכול בנוסף למקומות החניה שטחים בנויים 'מתים' ללא יעוד וללא מטרה", נכתב בהחלטה.

בצעד חריג, אסרה הוועדה על הפרקטיקה המקובלת של סימון "שטחים ללא ייעוד" או חללים סגורים במרתפים, מחשש שאלו יהפכו בעתיד לשטחים בשימוש לא חוקי (כגון מחסנים, יחידות דיור או שימושים מסחריים). "השטחים ללא מטרה/ייעוד שאינם נדרשים לצרכי חניה או שירות יבוטלו", פסקה הוועדה.

קיצוץ גם בשטחים העיקריים
מעבר לסוגיית החניה, רשמו העוררים הישג נוסף כאשר הוועדה צמצמה גם את שטחי הבנייה העיקריים (למגורים). בבדיקה שנערכה התברר כי הבקשה כללה חריגה של כ-155 מ"ר מעבר למותר. הוועדה הורתה להפחית שטחים אלו ולהעמיד את סך השטח העיקרי על כ-2,724 מ"ר בלבד, במקום 2,878 מ"ר שביקשו היזמים,.

ההחלטה מותחת ביקורת עקיפה על התנהלות גורמי התכנון והיזמים, שניסו לאורך שנים לקדם את הפרויקט בגרסאות שונות הכוללות היקפי בנייה מנופחים. נקבע כי לא ניתן להכשיר חריגות אלו, וכי יש להיצמד להוראות התמ"א כלשונן.

המשמעות של החלטה זו חורגת מגבולות רחוב התשבי בחיפה. היא מאותתת ליזמים בכל הארץ כי ועדות הערר לא יאפשרו עוד יצירת "קומות רפאים" תת-קרקעיות במסווה של אילוצים הנדסיים או שטחי חניה עודפים.

עו"ד יוני שליו-ריבה, שותף במשרד יוסף ישורון ושות', שייצג את העוררים, מסר בתגובה: "מדובר בהחלטה עקרונית וחשובה שמציבה גבולות ברורים לניצול שטחי שירות בהתחדשות עירונית. הוועדה קבעה חד-משמעית שתמ"א 38 אינה מאפשרת הקמת חניונים חורגים, ושאסור להציג שטחים בתוכניות כאילו אין בהם שימוש. זוהי הגנה חשובה על האינטרס הציבורי ועל זכויות הדיירים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן