רמ"י בצומת קריטי: בין קרקע כמשאב ציבורי לחסם רגולטורי

לאחר תקופה מאתגרת בה כיהן ינקי קווינט כמנהל רמ"י, בהחלט ניתן להצביע על קידום מהלכים משמעותיים בשוק הנדל"ן. מנהל קבוע ואף ממלא מקום עוד לא נבחר להיכנס לנעליו, אך מלבד לנעליים הגדולות שקווינט משאיר, ישנם מספר אתגרים ושינויים קריטיים, שלטעמי חייבים להגיע אל שולחנו. אלו הם הנושאים המרכזיים, שבלעדיהם תנופת ההתחדשות העירונית תישאר תקועה.

מעבר מתפיסת "בעלות" לניהול מקצועי כנאמן הציבור
האתגר המרכזי הניצב לפתחו של המנכ"ל הבא של רמ"י לדעתי הוא שינוי תפיסתי עמוק בזהות הארגונית של רמ"י: מעבר מהתנהלות כ"בעלת הקרקע" הפועלת למקסום ערך המשאב, לתפקוד כנאמנת הציבור האמונה על ניהולו לטובת הכלל. כיום קיים בלבול מהותי בתפיסת הבעלות, בעוד שהציבור הוא הבעלים החוקי של הקרקע, רמ"י נוטה להתנהל כגוף עסקי ריכוזי ולא כזרוע ביצועית המנגישה את המשאב. 

פער זה יוצר נתק בין המדיניות שמתווה הממשלה לבין כללי היישום שקובעת מועצת מקרקעי ישראל, אשר הופכים במקרים רבים לחסם בירוקרטי המעכב רפורמות חיוניות. הדבר בא לידי ביטוי חריף בתחום ההתחדשות העירונית, שבו הכללים הקיימים אינם מותאמים לצורך הממשי בשטח, ובכך בולמים פרויקטים קריטיים ומונעים את קידומם, בדגש על יישובי הפריפריה הזקוקים למענה זה יותר מכל.

הבעייתיות הכלכלית והבירוקרטית של הקרקע המשלימה
מנגנון הקרקע המשלימה נועד לאפשר בנייה חלופית כאשר התכנון המקורי לא מתאפשר במלואו, אך בפועל אינו משיג את מטרתו. קרקע משלימה אמורה להינתן ליזם בהנחה של עד 80% מערכה כתמריץ ליזמים מהמדינה. התהליך הוא שבשלב הראשון פונים לרשות מקרקעי ישראל על מנת שתשריין קרקע משלימה לפרויקט. 

לאחר שהתב"ע מאושרת מתחיל הליך מול רשות מקרקעי ישראל על מנת להקצות את הקרקע המשלימה. בשלב זה רשות מקרקעי ישראל מוציאה דו"ח שמאי בהתאם לתקן 21 ובהתאם לכך היא קובעת כמה יחידות חסרות ליזם על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי. הבדיקה הכלכלית של רמ"י נשענת על חוות דעת הבנויה מפרמטרים לא רלוונטיים, כדוגמת סכומי עלויות בניה נמוכים מהמתרחש בשטח, אינה מכירה בכלל ההוצאות שיש בפרויקט ועוד, ולכן בפועל הקצאת הקרקע המשלמה עם ההנחה הניתנת אינה מגשימה את מטרתה ואינה הופכת את העסקה לכדאית. בפועל, מספר הפעמים בו רשות מקרקעי ישראל הקצתה קרקע משלימה הינו מינורי ממש ואף הצעות לקרקע משלימה לא הביאו את הפרויקטים לידי כלכליות. נזכיר, כי המועד בו מגיעים להקצאה של הקרקע המשלימה היא לאחר שבעלי הקרקע והחברה היוזמת כבר עשו דרך ארוכה של מספר שנים לאחר אישור תב"ע עם הוצאות רבות שכבר ההשקעה הינה גדולה. מכאן, המנגנון שאמור לעודד את השוק ולייצר אפשרות להשלים עסקאות באזורים בהם אין כדאיות כלכלית, הופך לחסם כלכלי-רגולטורי ולא רלוונטי.

האיטיות התפעולית והסרבול הבלתי נסבל
בעוד שרישום מקרקעין בטאבו מתבצע בתוך ימים בודדים, תהליכים דומים ברמ"י נמשכים חודשים ארוכים; פער שירותי זה מעיד על כשל טכנולוגי עמוק המייקר פרויקטים ומעכב מסירת דירות. על המנהל הבא מוטלת האחריות להוביל רפורמה כפולה: פנימית, שתקצר תהליכים באמצעות דיגיטציה מקיפה, ומהותית-כלכלית, שתשנה את סדרי העדיפויות של הרשות. החסם המרכזי הזה נובע מהקושי של רמ"י לוותר על הכנסות ישירות מקרקע לטובת מיזמים לאומיים. התנהלות זו בולמת כלים קריטיים כמו הקצאת "קרקע משלימה", המהווה תנאי הכרחי להיתכנות פרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד בפריפריה. רק מעבר מתפיסה של "מרכז רווח" לתפיסה של שירות לציבור יאפשר להפוך את רמ"י מרשות מעכבת למנוע צמיחה יעיל.

*עו"ד אביב טסה הינו בעל משרד אביב טסה עורכי דין, בעלי קבוצת "אגם שביט" ומשמש כיו"ר הועדה של מחוז תל אביב בתחום ההתחדשות העירונית בלשכת עורכי הדין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן