עו"ד רונית אלפר מובילה אתכם בבטחה דרך "שדה המוקשים התכנוני" ועד לחוף מבטחים

בעולם התכנון והבניה הסבוך של ישראל, ידע הוא כוח. אבל הידע של עו"ד רונית אלפר הוא מסוג אחר לגמרי. הוא לא מגיע רק מהספרים, אלא מהכיסא. הכיסא של מקבלת ההחלטות. כמי שכיהנה בעבר כיו"ר ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה, אלפר מכירה את המערכת מהמקום שבו נחתכים הגורלות.

בשנת 2022, לאחר קריירה ענפה של כ-25 שנה שכללה גם עבודה במגזר הפרטי וגם ייצוג רשויות מקומיות, היא הקימה את משרדה העצמאי. המטרה: להביא ללקוחותיה את "נקודת המבט ההוליסטית והאסטרטגית ממעוף הציפור".

לדעת לדבר את השפה הפנימית
היתרון הגדול של אלפר טמון בביוגרפיה המקצועית שלה. היא ישבה ב"חדרי הישיבות הסגורים, בדיונים השבועיים ובישיבות ההכנה הפנימיות של הוועדות המקומיות". ההיכרות האינטימית הזו עם האילוצים והאינטרסים של הדרגים הבכירים, מאפשרת לה כיום, כשהיא מייצגת יזמים ובעלי קרקעות פרטיים, "לזהות את מרחב הגמישות של הרשות ולייצר פתרונות משפטיים יצירתיים". מבחינתה, זו לא סיסמה, אלא כלי עבודה יומיומי. היכולת שלה "לבנות שפה משותפת עם גופי התכנון" היא המפתח שמאפשר להפוך התנגדויות להסכמות, ולקצר לוחות זמנים יקרים.

לשבור את הפרדיגמה: פשרה היא לא מילה גסה
אחת התובנות המרכזיות שאלפר מביאה לשולחן היא שינוי התפיסה לגבי "נקודת האמצע". רבים רואים במשולש שבין הדייר, היזם והרשות "משחק סכום אפס", שבו אם אחד מרוויח – השני מפסיד. אלפר חושבת אחרת: "צריך קודם כל לשנות את הפרדיגמה: 'נקודת האמצע' היא לא פשרה כואבת, היא אופטימיזציה". הגישה שלה גורסת שכדי שפרויקט יצליח, חייבים להפסיק לדבר רק על "מטראז'" ולהתחיל לדבר על "היתכנות". הדרך לשם עוברת דרך הבנה עמוקה של האינטרס הציבורי, ושילובו עם האינטרס היזמי בצורה שתייצר לרשות "עיר טובה יותר" ולבעלי הקרקע "מקסימום מהקרקע במינימום זמן".

להגן על האזרח ב"שדה המוקשים" הכלכלי
למרות האופטימיות, אלפר לא מהססת להצביע על כשלי השוק. היא מודאגת מאוד מחוסר הוודאות הכלכלית, במיוחד בכל הנוגע להיטלי השבחה. "עולם הפטורים הוא שדה קרב פרשני," היא קובעת, ומסבירה שכיום יזם נכנס להליך תכנוני בלי לדעת באמת כמה ישלם בסוף. היא גם יוצאת להגנת בעלי הקרקעות שנפגעים מתוכניות תשתית לאומיות (כמו המטרו והרחבת כבישים), ומצביעה על כרסום מדאיג בזכות הפיצוי (סעיף 197). "הפסיקה בשנים האחרונות… פגעה באופן משמעותי באפשרות להשיב את בעל הקרקע לאותו מצב כלכלי בו הוא היה לפני ההפקעה". המשרד שלה, שמטפל בתיקי ענק כמו "כיכר אתרים" ותוכניות רובע 3 ו-4 בתל אביב, נלחם בדיוק בנקודות האלו.

מה מניע אותך?
בסופו של יום, מה שמניע את רונית אלפר הוא המפגש האנושי בנקודת החיכוך שבין האזרח למערכת. "לאורך השנים ובכל אחד מהכובעים בהם החזקתי, בין אם כמייצגת הרשות ובין אם בתפקיד שיפוטי הקפדתי תמיד לבחון את הדברים מנקודת מבט אובייקטיבית ולמצוא את האיזון בין צרכי המערכת וטובת הציבור לבין שמירה על זכויות הקניין של בעל הקרקע", היא אומרת.

יש רגעים של נחת?
"אני שואבת סיפוק אדיר מסיטואציות משפטיות ותכנוניות מורכבות שבהן הניסיון שלי מול הרשויות מאפשר לי לשנות את 'חוקי המשחק'. כשאני מצליחה להוביל ועדת תכנון להסתכלות אחרת, מאוזנת יותר, על דרישות ציבוריות – אני יודעת שהגנתי על הלקוח שלי. כל הצלחה משפטית שחוסכת בעלויות וכל חסם בירוקרטי שהסרתי, הם הצעדים שסוללים את הדרך להצלחה הכלכלית של הפרויקט. מבחינתי, להפוך פוטנציאל תכנוני על הנייר למציאות בשטח – זה הסיפוק המקצועי האמיתי".

מהי הצלחה עבורך?
"הצלחה עבורי היא לא רק היתר בנייה או הפחתה של שומה, אלא ודאות ושקט נפשי ללקוח. כשאני מצליחה להוביל בעל קרקע דרך 'שדה המוקשים' התכנוני, ולהביא אותו לחוף מבטחים שבו הזכויות שלו נשמרו והאינטרס הכלכלי שלו מוגן – זו מבחינתי הצלחה.
הצלחה היא לדעת שהמומחיות שלי בתביעות ירידת ערך, בהיטלים ובממשק מול הרשויות, ייצרה ערך אמיתי שהלקוח לא היה מצליח להשיג לבדו.
בסוף היום, אם הלקוח שלי מרגיש שהקרקע שלו בידיים בטוחות – אני את שלי עשיתי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן