עו"ד אברהם בבג'נוב, מחלוצי ההתחדשות בישראל: "מעטים באמת מכירים את האתגרים"

עו"ד אברהם בבג'נוב החל את דרכו המקצועית בתקופה שבה ההתחדשות העירונית בישראל עוד הייתה רעיון בראשיתו. התחום היה בחיתוליו, ללא מסלולים ברורים, ללא ודאות תכנונית, וכמעט ללא השפעה ממשית על הנוף העירוני. "זו הייתה תקופה אחרת לגמרי," הוא מספר. "מעט מאוד ניסיון מצטבר, הרבה שאלות פתוחות, והרבה ספקנות סביב היכולת לממש פרויקטים כאלה בפועל."

דווקא מהמקום הזה נולדה המחויבות שלו לתחום. ככל שהשנים חלפו וההתחדשות העירונית החלה לצבור תאוצה, בבג'נוב גילה תשוקה אמיתית לעיסוק הזה – לא רק כתחום נדל״ני, אלא כזירה מורכבת שמחברת בין משפט, תכנון, כלכלה ובעיקר אנשים. "זה תחום שמכריח אותך להתמודד עם מציאות מורכבת," הוא אומר. "אין כאן פתרונות קלים, ואין שני פרויקטים זהים."

משרד בוטיק שנבנה סביב רעיון אחד: להגיע עד קו הסיום
משרד אברהם בבג'נוב ושות’ הוא משרד בוטיק מוביל בתחום ההתחדשות העירונית, השבחת מקרקעין והנדל״ן. בראשו עומד בבג'נוב עצמו, הנחשב לאחד מחלוצי התחום בישראל, עם ניסיון מוכח של כמעט שני עשורים בליווי פרויקטים מכל הסוגים וההיקפים.

ייחודו של המשרד טמון בניסיון מעשי נדיר: ליווי פרויקטי התחדשות עירונית והשבחת מקרקעין מהשלב ההתחלתי ועד למסירה ואכלוס בפועל של הדירות החדשות. "הרבה יודעים ללוות פרויקט עד הסכם," הוא אומר, "מעטים באמת מכירים את האתגרים שמגיעים אחרי."

צוות המשרד מונה חמישה עורכי דין, מנהל קשרי דיירים וצוות משרדי. כל תיק מקבל ליווי אישי וצמוד, מתוך אמונה בבניית מערכת יחסים ארוכת טווח המבוססת על אמון, שקיפות וזמינות. לכל לקוח מגובש צוות ייעודי, עם ניתוח משפטי ותכנוני מעמיק וחתירה לפתרון שמותאם לצרכים הייחודיים של הפרויקט.

לראות את התמונה המלאה: משפט, תכנון ועסקים כמקשה אחת
הגישה שמנחה את בבג'נוב היא אינטגרטיבית. "התחדשות עירונית לא יכולה להיבחן רק דרך העדשה המשפטית," הוא מסביר. "היא מחייבת הבנה תכנונית, ראייה עסקית, והיכרות עמוקה עם שיקולי כדאיות, מימון וביצוע."

המשרד מלווה פרויקטים לאורך כל חייהם – משלב ההתארגנות, דרך המו״מ עם היזם, עריכת הסכמים, עבודה מול ועדות התכנון, הסדרת זכויות בטאבו, ליווי בנקאי, ועד למסירת הדירות ואכלוסן. בין לקוחות המשרד ניתן למצוא יזמים, קבלנים, גופים ציבוריים ולקוחות פרטיים.

בתחום ההתחדשות העירונית מתמקד בבג'נוב בעיקר בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, תוך שמירה קפדנית על טובת הדיירים. במקביל, ניסיונו בייצוג יזמים בפרויקטים רחבי היקף מאפשר לו להבין לעומק גם את האילוצים הכלכליים והרגולטוריים של הצד היזמי.

נקודת האיזון שכל פרויקט חייב לעבור דרכה
אחת הסוגיות המרכזיות בהתחדשות עירונית היא האיזון בין מקסום תמורות לדיירים, דרישות הרשויות המקומיות ושמירה על רווחיות יזמית סבירה. בבג'נוב מדגיש שאין לראות באף אחד מהאינטרסים הללו כעומד בפני עצמו. "הכול חלק ממארג אחד," הוא אומר.

תפקידו כעורך דין מלווה הוא לוודא שהדרישות שמטילות הרשויות עומדות במבחני הדין והסבירות, אינן חורגות מהזיקה התכנונית, ואינן פוגעות בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במקביל, עליו לוודא שהתמורות לדיירים מעוגנות בהסכמים באופן מאוזן, מבוסס בדיקות כלכליות אמיתיות ותקני רווח מקובלים – ולא כהבטחות מנותקות מהמציאות.

מבט מפוכח על מפת ההתחדשות העירונית בישראל
מניסיונו, בבג'נוב מזהה בישראל מדיניות נכונה שמעודדת התחדשות עירונית כיעד לאומי. העדפת התחדשות עירונית על פני פיתוח קרקע חדשה, קיומם של מסלולים ייעודיים והעיגון בהחלטות ממשלה ובפסיקה – כל אלה יוצרים בסיס חשוב שיש לשמר ואף לחזק.

עם זאת, הוא מצביע גם על חסמים משמעותיים: ריבוי גורמים מאשרים, חוסר אחידות בין רשויות מקומיות, שינויי מדיניות תכופים ומשך הליכי תכנון ורישוי ארוך. "חוסר ודאות הוא אחד האיומים הגדולים על פרויקטים,” הוא אומר. “בלי ודאות – גם פרויקט טוב עלול להיתקע."

הרגעים שבגללם אני נשאר בתחום הזה
מעבר למורכבות המקצועית, מה שמספק את בבג'נוב יותר מכל הם הרגעים האנושיים. הוא מוצא סיפוק עמוק בפתרון סוגיות מורכבות – דיירים סרבנים, סכסוכים פנימיים, מצבים שנראים בתחילתם כמעט בלתי פתירים. אבל תחושת ההצלחה האמיתית מגיעה במקום אחר. "לראות דייר שגר שנים בדירה הרוסה, ללא תנאים בסיסיים, עובר לדירה מודרנית, בטוחה ומסודרת," הוא מתאר. "לראות את השמחה וההקלה בעיניים שלו – זו ההגדרה שלי להצלחה."

ברגעים האלה, הוא יודע שהעבודה שלו היא לא רק מקצועית, אלא גם משמעותית. "כשזה קורה," הוא מסכם, "אני מרגיש שאני באמת עושה את ההבדל."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן