יעקב ניצן: מימון חוץ בנקאי הפך לעמוד התווך של ההתחדשות העירונית

כשיעקב ניצן מדבר על מימון נדל״ן, הוא כמעט תמיד מדבר על מה שמסביב למספרים. על אנשים, על תהליכים ארוכים, על אחריות. אולי זו הסיבה שרובי קפיטל, שבה הוא מכהן כמנכ״ל ושותף, הפכה בשנים האחרונות לאחד הגופים המשמעותיים ביותר בליווי פיננסי של פרויקטי נדל״ן והתחדשות עירונית בישראל.

רובי קפיטל מתמחה במתן פתרונות מימון לפרויקטים בתחום הנדל״ן, וליוותה עד היום מיזמים בהיקף של כ־15 אלף יחידות דיור ביותר מ־30 יישובים, עם חוב מצטבר של כ־30 מיליארד שקל. החברה פועלת בשיתוף פעולה עם כ־15 בנקים וגופים מוסדיים, ומלווה יזמי נדל״ן מובילים – חברות ציבוריות, יזמים פרטיים וקבוצות רכישה. לצד פעילות החוב, קרנות ספיר מבית רובי אקוויטי מציעות ליזמים שותפות פיננסית מותאמת לצורכי ההון העצמי, וכיום שותפות בעשרות פרויקטים הכוללים כ־3,000 יחידות דיור ועשרות אלפי מ״ר של שטחי לוגיסטיקה ומסחר.

אבל מבחינת ניצן, זה רק חלק מהסיפור.

מעבר למימון: להיות שותף לפרויקט, לא רק מממן
"אנחנו לא רואים את עצמנו כגוף שנותן כסף ונעלם", הוא אומר. "אנחנו שותף פיננסי ליזם, כזה שמלווה את הפרויקט לאורך כל שלביו." בעיניו, מימון איכותי בהתחדשות עירונית מחייב הבנה עמוקה של המורכבות התכנונית, הביצועית והאנושית שמאפיינת פרויקטים מהסוג הזה.

הניסיון שצברה החברה מאפשר לה להיכנס גם לפרויקטים מורכבים במיוחד – בעיקר באזורים עירוניים צפופים – שבהם היכולת להבין את השטח, את הדיירים ואת הסביבה הרגולטורית חשובה לא פחות מהמספרים עצמם.

איך השתנה המימון החוץ בנקאי – ולמה זה כבר לא "אלטרנטיבי"
ניצן זוכר היטב את הימים שבהם מימון חוץ בנקאי נתפס כפתרון של ברירת מחדל ליזמים שלא הצליחו לקבל מימון בנקאי. "זו תפיסה שכבר לא רלוונטית," הוא אומר. "היום הגופים החוץ בנקאיים הם שחקנים מרכזיים, איתנים פיננסית, מקצועיים ובעלי יכולות מתקדמות לניהול וניתוח סיכונים."

לדבריו, מדובר בגופים שמציעים פתרונות גמישים, יעילים ומותאמים אישית – אך כאלה שנשענים על סטנדרטים גבוהים של משמעת פיננסית וניהול אחראי. "אנחנו כבר לא פתרון משלים או "אלטרנטיבי"", הוא קובע. "אנחנו תשתית מרכזית. עמוד תווך.". 

השינוי הזה, הוא מוסיף, יצר תחרות בריאה שמרחיבה את היצע המימון בשוק ומייצרת איזון מול המערכת הבנקאית – איזון שמאפשר ליזמים לפעול בהיקפים גדולים יותר ולקדם פרויקטים מורכבים.

שלושה דברים שאני בוחן לפני המספרים
כשמדובר בהחלטה אם להיכנס לליווי של פרויקט התחדשות עירונית, ניצן מבהיר: המספרים מגיעים רק אחרי הדברים החשובים באמת. הראשון הוא היזם והצוות המוביל. "הניסיון, היכולת הניהולית, ובעיקר היכולת להתמודד עם תהליכים ארוכים, אי־ודאות וקונפליקטים – אלה קריטיים," הוא אומר.

הפרמטר השני הוא המרקם האנושי והסביבתי: הדיירים, רמת האמון, היחסים עם הרשות המקומית. "פרויקט התחדשות עירונית הוא קודם כול תהליך אנושי," הוא מדגיש. "אם לא יודעים לנהל אותו נכון – שום אקסל לא יעזור".

השלישי הוא היתכנות תכנונית אמיתית. לא רק רעיון טוב על הנייר, אלא סיכוי ממשי להתקדם, לאשר תב״ע ולצלוח את הדרך הארוכה משלב התכנון לביצוע. "רק כששלושת המרכיבים האלה מתקיימים, המספרים מקבלים משמעות".

סיכון הוא לא רק שוק – הוא חוסר ודאות
כמי שמנהל הון ומשקיעים, ניצן מגדיר סיכון בצורה רחבה בהרבה מתנודתיות בשוק. "סיכון הוא חוסר ודאות," הוא אומר. "היכולת של הפרויקט ושל היזם להתמודד עם שינויי סביבה לאורך זמן."

כמובן, במציאות הנוכחית יש גם סיכוני שוק: התמתנות בביקושים, קצב מכירות איטי, שחיקה אפשרית במחירים. לכן נבחנת יכולת היזם להשלים פרויקט גם בתרחישים שמרניים יותר. אבל בעיניו, הסיכונים שהשוק נוטה להמעיט בערכם הם דווקא הסיכונים הביצועיים והתפעוליים: מורכבות הנדסית, עיכובים תכנוניים, שחיקה ניהולית בפרויקטים ארוכים. לדבריו, "אלה דברים שקשה לכמת אבל הם אלה שקובעים אם פרויקט יצליח באמת".

רגולציה, מוסדיים וההשפעה על המפה הארצית
ניצן סבור שהרגולציה בישראל מתחילה להפנים את הבשלות של שוק המימון החוץ בנקאי, גם אם הדרך עוד ארוכה. "זה כבר לא ‘ילד חוץ’. בפועל, החברות החוץ בנקאיות מממנות חלק גדול מפרויקטי הנדל"ן בארץ, בדגש על התחדשות העירונית – גם של החברות הגדולות במשק".

לדבריו, החיבור בין גופי מימון חוץ בנקאיים לבין חברות הביטוח והגופים המוסדיים יוצר זרימת הון יציבה לתחום – תנאי הכרחי להרחבת ההתחדשות העירונית גם לאזורים שפעם כמעט לא קיבלו מענה. 

ההחלטה שעיצבה את הדרך – והלקח האישי
אחת ההחלטות הניהוליות המשמעותיות ביותר שקיבל ברובי קפיטל הייתה לעצור, להציב גבולות ולהאט צמיחה. "ברמה האישית, גם חווית חיים לא פשוטה שעברתי מחוץ לעולם העסקי חידדה אצלי את ההבנה שלא כל החלטה נמדדת במהירות או בכותרת, אלא באחריות ובמשמעות שלה לטווח הארוך, גישה שאני משתדל להביא איתי גם לניהול היומיומי" הוא אומר. 

זו לא הייתה החלטה פשוטה, במיוחד בשוק תחרותי, אבל היא עיצבה תרבות ארגונית שמעדיפה איכות, שותפות ואחריות על פני נפח. 

מבט קדימה: סטנדרט, לא רק היקפים
כשניצן מסתכל עשור קדימה, הוא מאמין שרובי קפיטל תעמוד בחזית שוק המימון בישראל – לא רק דרך מספרים, אלא בהצבת סטנדרטים. ועיצוב עולם טוב יותר  ליזמים, לדיירים, למשקיעים ולערים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן