מיכאל בנאין: את ההתחדשות העירונית למדתי תחילה על עצמי

כשמיכאל בנאין מדבר על התחדשות עירונית, הוא מדבר בקצב של מי שנמצא כל הזמן בתוך התהליך. לא רק כיזם, אלא גם כמשפטן, כמי שנמצא בשיחות עם דיירים, מול רשויות, ועם יד על הדופק של כל פרויקט. “התחדשות עירונית היא לא קונספט,” הוא אומר, “היא סדרה של החלטות יומיומיות שמצריכות אחריות, סבלנות ונוכחות מתמדת.”

כעו״ד וכשותף בחברת גבאי מניבים התחדשות בע״מ, בנאין פועל בלב אחת הקבוצות הוותיקות והמבוססות בענף הנדל״ן בישראל. קבוצת גבאי פועלת כבר כ־40 שנה, והחלה את דרכה כקבלן מבצע. מתוך היכרות עמוקה עם עולם הביצוע, ניהול אתרי בנייה ותהליכי רישוי, צמחה הקבוצה לחברה יזמית מובילה בקנה מידה ארצי.

מהשטח, דרך המשפט – אל היזמות
את דרכו המקצועית החל בנאין לפני כ־15 שנה. במקביל להתמחות במשפטים, רכש נכס והוביל בעצמו תהליך של פינוי־בינוי. “זה היה בית הספר הכי טוב שיכולתי לבקש,” הוא אומר.
משם הדרך נסללה בהדרגה: פגישות עם דיירים בכל רחבי הארץ, גיוס פרויקטים, הקמת מנהלת דיירים עם אנשי המקצוע המובילים בתחום – וכך נפתח השער לעולם היזמות ולשותפויות משמעותיות.

קבוצה שבונה בעצמה – ומבינה מה זה אומר בשטח
עד היום מסרה קבוצת גבאי אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, וכיום היא בונה במקביל מאות יחידות דיור במספר אתרים – בפרויקטים של מגורים, התחדשות עירונית ופיתוח עירוני. אחד היתרונות המשמעותיים של הקבוצה הוא היותה גם קבלן מבצע: גבאי בונה את כלל הפרויקטים של עצמה.

“זה יתרון שלא תמיד מבינים את המשמעות שלו,” אומר בנאין. “כשאתה גם היזם וגם המבצע, אין העברת אחריות. יש שליטה מלאה באיכות, בלוחות הזמנים ובוודאות הביצועית.”

האיתנות הפיננסית של הקבוצה והמוניטין שצברה באים לידי ביטוי גם בשוק ההון. לאחרונה ביצעה החברה גיוס אג״ח בהיקף של כ־395 מיליון שקל, לאחר ביקושים של למעלה מ־800 מיליון שקל – נתון שמעיד על אמון משמעותי של המשקיעים בפעילות החברה ובאסטרטגיה ארוכת הטווח שלה.

אין תחום אחד – יש אחריות רוחבית
כששואלים את בנאין מה תחום האחריות שלו בחברה, הוא מתקשה להצביע על הגדרה אחת. “אני מעורב כמעט בכל היבטי הפעילות,” הוא אומר. מאיתור פרויקטים חדשים, דרך יצירת שיתופי פעולה יזמיים, בחינת היתכנות תכנונית וכלכלית, ועד ניהול משא ומתן מול בעלי דירות, שותפים ואנשי מקצוע.

“חשוב לי להיות עם היד על הדופק בכל רגע,” הוא מסביר. לדעת היכן עומד כל פרויקט, מה החסמים, ואיך אפשר לקדם אותו בצורה הבטוחה, היעילה והמהירה ביותר. בעיניו, מעורבות אישית וראייה רוחבית הן תנאי הכרחי להצלחת פרויקטים מורכבים – ובמיוחד בהתחדשות עירונית, שבה ריבוי השחקנים והשלבים מחייב ניהול מדויק.

מה עובד – ומה חייב להשתנות בהתחדשות העירונית
במבט רחב על מפת ההתחדשות העירונית בישראל, בנאין מדגיש קודם כול את החשיבות שבהמשך קידום התחום עצמו. “אין כאן שאלה או אלטרנטיבה,” הוא אומר. “ההתחדשות העירונית היא מנוע הצמיחה המרכזי של שוק הנדל״ן.”
לדבריו, מדובר בפתרון אמיתי לבעיות הדיור, לבטיחות מבנים, לשדרוג תשתיות ולחיזוק המרקם העירוני – לא רק באזורי הביקוש, אלא בכל רחבי המדינה.

עם זאת, הנקודה הדורשת שיפור בעיניו ברורה: לוחות הזמנים. “כאן טמון הכשל העיקרי,” הוא אומר. דיירים רבים, לדבריו, ממתינים שנים ארוכות – לעיתים מעל עשור – עד שהם נכנסים לדירות החדשות שלהם. הסיבה: בירוקרטיה מתישה, כפילויות רגולטוריות והליכי תכנון מיותרים.

“זו מערכת שלא משרתת אף אחד,” הוא קובע. “לא את הדיירים, לא את הרשויות ולא את היזמים – והיא חייבת לעבור ייעול אמיתי.”

מבט קדימה: השוק ימשיך לצמוח
לגבי שנת 2026, בנאין מעריך כי שוק הנדל״ן ימשיך במגמת צמיחה. גם אם יהיו עצירות נקודתיות או האטות זמניות, הכיוון הכללי, לדבריו, ברור: הביקוש יישאר גבוה, היצע הקרקעות מוגבל, והמחירים – לצד היקפי המכירות – ימשיכו לעלות.

“זו מגמה ארוכת טווח,” הוא מסביר, “שנשענת על נתונים דמוגרפיים, כלכליים ותכנוניים – ולא על תנודה רגעית כזו או אחרת.”

הרגע שבו פרויקט מתחיל באמת
הרגעים שמספקים את בנאין יותר מכל אינם רגעי סגירת עסקאות, אלא רגעים אנושיים. “כנסי דיירים,” הוא אומר מיד. “אין תחליף לרגע שבו, מיד אחרי כנס, אנשים ניגשים לחתום.”
עבורו, זה הסימן הברור ביותר לכך שהמסר עבר בצורה נכונה, אמינה ומדויקת – ומאותו רגע, פרויקט מתחיל להיוולד באמת.

הצלחה היא היכולת להניע אנשים
בעיניו של מיכאל בנאין, הצלחה בהתחדשות עירונית אינה נמדדת רק במספר יחידות דיור או בהיקף פעילות. היא נמדדת ביכולת להניע אנשים, לייצר אמון, ולהפוך רעיון מורכב למציאות בנויה. “כשזה קורה,” הוא מסכם, “לא רק בניין קם – אלא גם העיר כולה משתנה.”

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן