עדכון רווח יזמי בהתחדשות עירונית: מהלך מבורך - אך האם הוא מספיק?

השמאי הממשלתי הראשי הודיע אתמול על עדכון שיעור הרווח היזמי המזערי בפרויקטי פינוי־בינוי, לאחר בחינה מחודשת של תנאי השוק. במסגרת ההחלטה נקבע לראשונה רווח מינימלי מובדל לפי מחוזות, כאשר בגוש דן עודכן הרווח המזערי לכ־16% בממוצע. המהלך נועד לחזק את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית ולהבטיח רף מינימלי שמעליו גדלים סיכויי המימוש. גורמי המקצוע בענף מברכים על העדכון – אך מציגים גם הסתייגויות והזהרות לעתיד.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות, מברך על עדכון שיעור הרווחיות ורואה בו צעד חיובי להתאמת תנאי השוק לעקרונות תקן 21.1, אך מדגיש כי שיעור הרווחיות הוא מושג מורכב המבוסס על עשרות פרמטרים – הן בצד עלויות ההקמה והן בצד התקבולים – ולכן האחוז שנקבע על ידי השמאי הממשלתי יכול לשמש רק ככלל אצבע כללי. לדבריו, את שיעור הרווחיות המדויק ראוי שיקבע שמאי מקצועי ומנוסה בהתאם למאפיינים הספציפיים של כל פרויקט ופרויקט. לדוגמא, יש מקרים שייתכן פער ברווחיות בין שני פרויקטים אפילו באותו רחוב, רק בשל ההבדלים במיקום המדויק, נגישות, נוף, גובה וכדומה.

עוה"ד שמואל שוב וישראל אלתר ממשרד עו"ד שוב ושות', המלווה יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, מציינים כי שיעור הרווח היזמי המינימלי עודכן לראשונה מאז שנת 2022, זאת על אף שבשנים האחרונות חלו, כידוע, שינויים טקטוניים בשוק הנדל"ן. כמו כן, בעדכון לראשונה, בוצעה חלוקת שיעור הרווח לפי מחוזות, כשבכל מחוז הוגדר טווח הרווח היזמי ושיעור הרווח המזערי הנדרש, וכן הוגדל שיעור הרווח היזמי באזור תל אביב והמרכז נוכח השינויים שחלו בשוק.

לעמדת עורכי הדין, העדכון שפורסם מבורך, ויש בו כדי להסיר חסמים ולקדם פרויקטים חשובים המעוכבים עקב אי־ודאות כלכלית, דווקא בתקופה מאתגרת ומורכבת. עם זאת, הם מציינים כי הודעת העדכון אינה חלה על תוכניות שכבר הוחלט על הפקדתן, אך סביר להניח כי היא תשפיע בטווח הקצר גם על תוכניות אלו, שייבחנו מחדש על רקע הודעת העדכון.

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציג עמדה ביקורתית יותר ומדגיש כי "עדכון שיעור הרווח היזמי הוא צעד חיובי, אבל מתאים אולי לשנת 2024 ומפספס את תנאי השוק הדרמטיים של 2025, הבאים לידי ביטוי בירידה בביקושים וירידת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית. יותר ויותר מיזמי התחדשות עירונית, גם תמ״א 38 וגם פינוי־בינוי, לא יוצאים לפועל, כי אושרו בעבר עם שולי רווח נמוכים מדי. הרשויות צמצמו גם את שולי הרווח היזמי וגם את זכויות הבנייה כי בנו על עליית מחירים עתידית והתוצאה היא היום שיזמים מעכבים פרויקטים עד שיהיה שינוי בשוק ויש גם מקרים של החלפת יזם או פתיחת הסכמים מול בעלי דירות. המהלך הנוכחי הוא מעט מדי וקצת מאוחר מדי, והרשויות שבנו על צמצום זכויות בנייה מתמודדות כעת עם דיירים ועיכובים שמונעים שיווק של פרויקטים חדשים – מצב שייצור צוואר בקבוק, יפחית התחלות בנייה ויגרום בעתיד למחסור ולעליית מחירים. הגדלת הרווח היזמי חייבת לבוא לצד מענה תכנוני לפרויקטים שכבר מחזיקים בהיתרי בנייה או קרובים לכך, אבל היזמים לא יוצאים איתם לשיווק בגלל מצב השוק, ובחלק מהמקרים צריך לאפשר חזרה לוועדות התכנון כדי להגדיל זכויות בנייה, אפילו בהוראת שעה, ולשחרר את הפרויקטים התקועים לשוק."

בשורה התחתונה, גורמי המקצוע מסכימים כי עדכון שיעור הרווח היזמי הוא צעד חשוב והכרחי להתאמת מדיניות ההתחדשות העירונית למציאות הכלכלית המשתנה. עם זאת, מהעמדות השונות עולה כי מדובר במהלך חלקי בלבד: בעוד שיש בו כדי להפחית אי־ודאות ולחזק היתכנות לפרויקטים עתידיים, נדרש מענה רחב יותר – תכנוני, רגולטורי וכלכלי – כדי להתמודד עם הפרויקטים התקועים ועם אתגרי השוק של השנים הקרובות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן