עודכן תקן 21: הסיכון עלה והרווח היזמי מטפס ל-16% גם בתל אביב

השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, מסמן נקודת ציון חשובה בשוק ההתחדשות העירונית בישראל. לראשונה מאז יוני 2022 עודכנו ערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות – עדכון שנדרש נוכח שינויים עמוקים בסביבה הכלכלית, בעלויות הבנייה, בתנאי המימון וברמות הסיכון של המיזמים. בין השינויים המרכזיים – חלוקה למחוזות ועלייה ברווח גם בתל אביב, הסמן הימני של ההתחדשות העירונית בישראל.
נזכיר כי עד היום הרווח היזמי באזור זה עמד על 14%: שיעור זה היה אחד מהשיעורים המינימליים שנקבעו באזורים מסוימים לדוגמה, בתל אביב, לצד שיעורים גבוהים יותר באזורים אחרים, כמו 16% בירושלים או 17% במקומות אחרים.
העדכון יחול על תוכניות שטרם הוחלט להפקידן ממועד פרסום המסמך ואילך. הוא אינו חל רטרואקטיבית ואינו מהווה עילה לפתיחה מחדש של שומות, הסכמים או תנאים כלכליים בפרויקטים קיימים – עיקרון שמבטיח ודאות תכנונית ויציבות בשוק.

מהו הרווח היזמי?
הרווח היזמי הוא ההפרש בין עלות הקרקע והבנייה לבין שווי הדירות החדשות שנוצרות, והוא צריך להוות תמריץ ליזם להשקיע בפרויקט התחדשות.

ערכי הרווח היזמי המזערי עולה בת"א ל-16 אחוז
המסמך קובע לראשונה ערכי רווח יזמי מזערי ממוצעים ברמת המחוז, המשמשים נקודת מוצא מחייבת לבחינת היתכנות כלכלית: מחוז תל אביב, המרכז וירושלים – 16% (טווח 15%–17%) ומחוז הצפון, חיפה והדרום – 17% (טווח 16%–18%).
לצד זאת, מודגש כי ניתנת לשמאי האפשרות לסטות מהערך המחוזי, בתוך טווח שנקבע מראש, בהתאם למאפייני המתחם, מיקומו, מורכבותו ורמת הסיכון הגלומה בו.

מחוז הצפון – רווח יזמי מזערי ממוצע: 17%
טווח יישום: 16%–18%

מחוז חיפה – רווח יזמי מזערי ממוצע: 17%
טווח יישום: 16%–18%

מחוז המרכז – רווח יזמי מזערי ממוצע: 16%
טווח יישום: 15%–17%

מחוז תל אביב – רווח יזמי מזערי ממוצע: 16%
טווח יישום: 15%–17%

מחוז ירושלים – רווח יזמי מזערי ממוצע: 16%
טווח יישום: 15%–17%

מחוז הדרום – רווח יזמי מזערי ממוצע: 17%
טווח יישום: 16%–18%

שנת שיא – לצד סיכון גובר
עד כה הרשויות המקומיות והוועדות המחוזיות "בנו" על עליית ערכי הקרקע ולא ששו לעלות את שיעור הרווח היזמי מעבר למה שנקבע בתקן 21 הקודם. אלא שמלחמת חרבות ברזל, שהגיעה אחרי הקורונה ועליית הריביות, טרפה את הקלפים. כולם הבינו שאי הוודאות היא שחקן המפתח בשוק הנדל"ן ושתזרים המזומנים של היזמים הולך ואוזל – הדירות החדשות פשוט לא נמכרו. 

עם זאת, בדו"ח השמאי הראשי שעל פיו נקבע התקן החדש, הוא מציין כי שנת 2024 הוגדרה כשנת שיא בהתחדשות העירונית, ובעיקר במיזמי פינוי בינוי. הסיבה היא שהיזמים לא נדרשים בכסף "נזיל" כפי שהם נדרשים ברכישת קרקעות. כאן הכסף הנדרש לביצוע יכול לחכות לעיתים 10-15 שנה עד שמתחילה הבנייה בפועל. 

94% מההתחדשות – באזורי הביקוש בלבד
נכון הוא שבמהלך השנה ניתנו היתרי בנייה ל־15,447 יחידות דיור – עלייה של כ־60% ביחס לשנה שקדמה לה, אבל אין זה אומר שראינו התחלות בנייה בפועל, להפך. היזמים עברו למצב "הישרדות" עד לסיום המלחמה וחזרת הרוכשים לשוק. עם זאת השמאי מציין כי "נתון זה משקף הבשלה של תוכניות רבות ואת התבססות ההתחדשות העירונית כמנוע מרכזי של ענף הבנייה בישראל", ולכן המדינה מעוניינת לקדם את הפרויקטים לכדי ביצוע. 

עוד עולה מהנתונים שעיקר הפעילות בהתחדשות העירונית נרשמה באזורי הביקוש, שם ערך הדירות שווה הרבה יותר, בהם תל אביב־יפו, ירושלים, בת ים, נתניה, קריית אונו. גם חיפה נכנסת לרשימה. עם זאת, ההתפלגות הגיאוגרפית אינה אחידה: כ־94% מהמתחמים שהוכרזו במסלול היזמים (מסלול המיסוי) מרוכזים במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים, בעוד שבפריפריה נרשמה פעילות מצומצמת בהרבה. מנגד, מסלול הרשויות המקומיות משקף ניסיון ממשלתי מכוון לקדם התחדשות גם באזורים שבהם הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר, באמצעות ליווי ותמיכה ציבורית.

שיקולי השמאי הראשי: הרווח היזמי המזערי אינו רווח "רצוי" או "מקובל"
"הרווח היזמי בתוכניות פינוי־בינוי נגזר מהפער בין הכנסות היזם ממכירת הדירות לבין כלל הוצאות המיזם – תכנון, פינוי דיירים, בנייה, מימון, שכירות חלופית ועוד. מקור הרווח המרכזי הוא העצמת זכויות הבנייה, אך כאן נוצר מתח מובנה", נכתב בשיקולי השמאי הראשי, "מצד אחד, ציפוף נמוך מדי אינו מאפשר כדאיות כלכלית; מצד שני, ציפוף גבוה מדי עלול להעמיס על תשתיות, לפגוע באיכות החיים ולהפוך את התכנון לבלתי ישים. המסמך מדגיש כי הרווח היזמי המזערי אינו רווח "רצוי" או "מקובל", אלא רף מקצועי מינימלי – נקודת סף שמתחתיה רמת הסיכון לאי־מימוש הפרויקט עולה באופן משמעותי. מעל לרף זה, ככל שהתכנון מאפשר, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, שכן רווחיות מספקת תורמת ליציבות המיזם ואף מיטיבה עם בעלי הדירות".

פריפריה מול מרכז – סיכונים שונים, צורך משותף
בפריפריה, ערכי הקרקע והדירות נמוכים, ולעיתים נדרש מכפיל בנייה גבוה במיוחד כדי לייצר כדאיות – דבר שמוגבל תכנונית. לכן, ללא כלים משלימים כמו מענקים, ערבויות או קרקע משלימה, קיים חסם ממשי לביצוע מיזמים רחבי היקף. עם זאת, גם בפריפריה אין מקום לקבוע רווח יזמי נמוך במיוחד, שכן רמת הביקוש המוגבלת מגדילה את סיכוני השיווק.

באזורי הביקוש, ובעיקר במרכז ובתל אביב, אמנם ערכי השוק מאפשרים מכפילים נמוכים יותר, אך נכון להיום רמת הסיכון הכלכלית גבוהה: ירידה ריאלית במחירים, גידול במלאי הדירות הלא מכורות, עלויות מימון גבוהות ומשך מימוש ארוך – כולם מחייבים בחינה זהירה של הרווח היזמי הנדרש.

מה הוביל להחלטה לעדכן את התקן?
עוד בנימוקים להחלטה מפרסם השמאי הראשי גם סקירה כללית של שוק המגורים. הסקירה הכלכלית אינה רק רקע, אלא הבסיס המקצועי לעדכון כולו. היא מציגה תמונת מצב עדכנית של שוק המגורים בישראל בשנים 2022–2025, המאופיינת בעליית ריבית חדה, התייקרות משמעותית בתשומות הבנייה, מחסור בכוח אדם, האטה בקצב המכירות ועלייה חריגה במלאי הדירות הלא מכורות. שילוב מגמות זה מגדיל את אי־הוודאות, מאריך את משכי המימוש ומעלה את רמת הסיכון הכלכלי של מיזמי פינוי־בינוי. בהקשר זה, עדכון הרווח היזמי המזערי נועד לשקף את תנאי השוק בפועל ולוודא שרף הכדאיות הכלכלית מותאם למציאות משתנה – ולא נשען על נתונים שאינם רלוונטיים עוד.

ממשרד המשפטים נמסר כי: "הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי שמתחתיו עולה באופן משמעותי הסיכון לאי מימוש הפרויקט. זהו אינו רווח נורמטיבי או רצוי,  אלא כלי מקצועי לבחינת היתכנות כלכלית. קביעתו נועדה לאזן בין הצורך ביצירת כדאיות כלכלית מספקת למימוש מיזמי התחדשות עירונית, ולבין המגבלות התכנוניות הקיימות, ובראשן  יכולת הציפוף המוגבלת של המרחב העירוני.

במסמך זה הודגש כי, ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת, המגדילה את סיכויי מימוש הפרויקט ומיטיבה הן עם היזם והן עם בעלי הדירות. עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח רמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים. בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים שונות אזורית במאפייני הסיכון והכדאיות.

"העדכון נועד לשמר איזון מקצועי בין קידום התחדשות עירונית לבין שמירה על תכנון בר מימוש, היתכנות כלכלית  והפחתת סיכון לאי ביצוע של תכניות מאושרות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן