המדינה לא הכירה דירה שבבעלותה - חשיפה נדירה לאחד מהפרויקטים המורכבים להתחדשות עירונית

פרויקט פינוי בינוי מתחם "העלייה השנייה" בשכונת בת גלים בחיפה מתקדם, זאת לאחר שעיריית חיפה אישרה בתנאים את תוכנית העיצוב של הפרויקט המשותף של הכשרת הישוב ובית וגג. 

במסגרת הפרויקט יהרסו כ־175 דירות ישנות, וייבנו במקומן 715 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, מבני ציבור ופארקים ירוקים אלא שמאחורי המספרים והפרויקט המשמעותי מסתתרת התמודדות לא פשוטה עם חסמים משפטיים, רגולטוריים וכלכליים – לצד מציאות ביטחונית לא צפויה. בראיון משותף עם אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, רונן עקביה, מנכ"ל בית וגג ועו"ד עמית ינון, שותף במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות' המלווה את היזמים, הם מספרים איך מצליחים להניע פרויקט ענק בתנאים כאלה, ומהם הפתרונות היצירתיים שאפשרו להגיע לרגע שבו העבודות עומדות להתחיל?

מתחם העלייה השנייה בחיפה משתרע על פני 12.5 דונם וכולל פינוי והריסה של 175 יח"ד קיימות ב-17 מבנים ישנים ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה בעיר. מדובר באחד מהפרויקטים הגדולים ביותר באזור. לאחר הגשת בקשות להיתר, היזמים – הכשרת היישוב התחדשות עירונית ובית וגג, נערכים להריסת המבנים הישנים. במקביל מתנהלים תהליכים להסדרת התקשרויות מול העירייה להקמת שטחי ציבורי נוספים, וכן טיפול בסוגיית היטלי ההשבחה. 

האם המלחמות האחרונות השפיעו על התקדמות הפרויקט?
"השנים האחרונות היו מאתגרות לענף הנדל"ן ולמשק הישראלי כולו, לצד זאת הקפדנו לייצר התמשכות ורציפות בכל הפרויקטים אותם אנו מקדמים", מספר מריאש. "גם בלי האתגרים החיצוניים, התחדשות עירונית הינה תהליך ארוך ולכן פעלנו לאורך כל הדרך לקידום יעיל ככל האפשר. כמובן שהיו תקופות ממושכות שמשרדים מקצועיים היו סגורים לאור המצב הביטחוני והנ"ל לא תרם להתקדמות הפרויקט, אבל פעלנו ביתר שאת לגשר על הפער ולקדם את הפרויקט בקצב הרצוי", הוא מסכם.

כיצד התמודדתם עם דיירים סרבנים?
"בפרויקט העלייה השנייה פעלו היזמים להשלמת 100% חתימות של בעלי הזכויות במתחם, כפי שמחייב הדין. בחלק מהמקרים נדרשו הליכי תביעות דיירים סרבנים, אך חשוב לציין כי במרבית המקרים לא מדובר ב'סרבנים אמיתיים' שמתנגדים לפרויקט נחרצות, אלא יותר בדיירים שהתמהמהו עם החתימה, תושבי חו"ל שדורשים שהיזם יישא במס שחל עליהם ללא הצדקה, ומקרים פרטניים אחרים שדורשים טיפול מיוחד. היזמים יוצאים מגדרם לפתור מקרים פרטניים ולמנוע ככל האפשר הליכים משפטיים", מציין עו"ד ינון. 

אילו אתגרים ייחודיים התעוררו מול בעלי נכסים מסחריים?
בין סוגי הנכסים המסחריים במתחם אפשר למצוא מכולת, קיוסק, חנויות מזון שונות ואף מכון שמע. "גיוון סוגי הנכסים והפעילות בהם, הצריכה משא ומתן פרטני וקשוב מצד היזמים עם כל אחד מבעלי הנכסים, לטובת הבנת הצרכים הפרטניים של בעלי הנכסים ומתן פתרונות ייחודים – מותאמים", מסביר עקביה. "בחלק מהמקרים, הנכס הקיים מהווה מקור פרנסה עיקרי ואף יחידי כך שקיים חשש מובן ולגיטימי למקור פרנסתם בתקופת הבנייה", הוא מציין.

"מקרה ייחודי ביותר הוא נכס בו פועל מכון שמע אשר העתקתו למקום חדש לבקשת הבעלים, הצריך דיונים משמעותיים ומתן פתרונות שונים ויצירתיים מצד היזמים נוכח ציוד יקר המצוי במכון אשר לא ניתן להעתקה", מוסיף עו"ד ינון. "נקודה נוספת היא שאלת השוויון בתמורות. באספקט זה, נעשה ניסיון לשמור על עקרונות שוויוניים ככל הניתן, אך בשל השונות בין סוגי הנכסים לא ניתן לייצר נוסחה אחידה. גם הרשות להתחדשות עירונית הביעה עמדה ברורה בנושא זה – במקרים של עסקים, יש לנהל משא ומתן פרטני עם היזם, שכן לא ניתן לקבוע הסדר גורף", מסכם עו"ד ינון. 

נתקלתם גם בנכסים "אבודים". במה מדובר?
"כמו בפרויקטים רבים, גם כאן נדרשנו לאתר בעלי זכויות שאבד עמם הקשר. מקרה ייחודי היה נכס שעל אף שהינו בבעלות מדינת ישראל, בתחילת התהליך המדינה לא זיהתה אותו ולא הכירה בו. גם פניות לחברות המשכנות לא סייעו, וגם שם לא ידעו לתת לנו מענה. רק לאחר התמדה נמרצת מצד היזם ובעלי הדירות, ולאחר בדיקות חוזרות, אישרה המדינה כי הנכס אכן שייך לה. כעת נבחנות אפשרויות חוקיות לרכישת הזכויות מהמדינה", מספר עו"ד ינון, "המקרה הזה ממחיש שפרויקטי התחדשות עירונית מהווים גם מנוף לאיתור נכסים וניצול טוב יותר של קרקע ציבורית שנשכחה לאורך השנים".

איך מתקבלות ההחלטות לגבי היקף הביצוע – בהינף אחד או בשלבים?
"במהלך המשא ומתן עם בעלי הדירות עלתה בקשה מצד הדיירים להקים את הפרויקט כולו בהינף אחד", מספר עקביה. "על אף שמדובר בפרויקט בהיקף גדול מאוד הכולל הקמה של כמעט 200 יחידות דיור קיימות וקרוב ל-800 יחידות חדשות ושטחי מסחר, השאיפה שלנו היא להיענות לרצון בעלי הדירות ולבצע את ההקמה בשלב אחד".

מהן התרומות של השותפות עם בית וגג?
"השותפות עם בית גג והחלה לפני כשנתיים, כאשר המטרה הייתה לחזק את היכולות והאמצעים לקידום הפרויקט", מסביר מריאש. "כששתי חברות מובילות, ותיקות ומנוסות חוברות יחד, מדובר במכפיל כח משמעותי, ובפרויקט גדול כמו העלייה השנייה, זה משרת את הדיירים והרוכשים ומאפשר לנו רוחב פעולה גדול יותר. יחד אנחנו פועלים להבטיח שבעלי הדירות והרוכשים החדשים יקבלו את התהליך הנעים ביותר ולבסוף את חוויית המגורים הטובה, הבטוחה והמתקדמת ביותר", הוא מסכם.

עקביה מוסיף כי: "שיתוף הפעולה האיכותי בין החברות הוליד שיתופי פעולה נוספים ופרויקטים שאנו מקדמים יחד עם הכשרת הישוב. בימים אלה אנו מתחילים להתקדם לעבר שיווק פרויקט "העלייה השנייה" שלהערכתי יצא לדרך במחצית הראשונה של 2026 ויהיה מהאיכותיים והמובילים בעיר".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן