"פינוי-בינוי זו לא עסקת נדל"ן - זו עסקת חיים"

"הטעות הכי נפוצה בהתחדשות עירונית היא להתקשר באופן ישיר מול יזם ולא לעשות זאת דרך חברה מנהלת ובהליך מכרזי מסודר. כשאתה מנהל מו"מ עם גורם שיודע על התחום יותר ממך בהכרח תקבל הצעה פחות טובה", את הדברים אומרת מייסדת ומנכ"לית רום התחדשות עירונית, מור בראון, שעם ניסיון של למעלה מ -15 שנה בתחום, חיה באופן יומיומי את התקדמות הפרויקטים במתחמים השונים בהם היא פעילה ומשוכנעת כי חוסר ידע והכוונה מקצועית עשויים לעלות לבעלי הדירות לא מעט כסף ולגרום לעוגמת נפש. 

החברה אותה היא מנהלת עוסקת בניהול מתחמי פינוי-בינוי מטעם בעלי הדירות, עם למעלה מ-2,000 דיירים בליווי ברחבי הארץ. בראון אמונה על ניהול מו"מ, גיבוש הסכמים, טיפול ביצירת הסכמות רחבות בין בעלי הדירות וניהול כל מערך הליווי המקצועי.

בריאיון לאתר "מגדילים" היא מדגישה: "הגיע הזמן שהדיירים יידעו את הזכויות שלהם וינהלו את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם – עם גב מקצועי אמיתי".

מור, מה השתנה בתחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות?
"עם השנים התחום התפתח, ובעלי הדירות יותר ויותר מבינים שהכוח בידיים שלהם, שהם באמת בעלי הבית, תרתי משמע. יחד עם זאת, הם גם מתחילים להבין שהם לא יודעים מה הם לא יודעים. זה כבר לא מספיק להבין שיש לך זכויות, צריך לדעת מהן בדיוק, ולמה אתה זכאי. לכן, במשולש הזה של רשויות, יזם ודיירים, הגיע הזמן שתהיה גם נבחרת יועצים שמייצגת את הדיירים בלבד, שתדע למצות את הזכויות שלהם בצורה הכי מקצועית ונכונה".

איך זה מתבטא כשאת נכנסת לנהל פרויקט בפועל?
"כמעט ואין היום מתחמים נקיים. בדרך כלל, כשאני מגיעה למתחם, כבר היו שם אנשים שניסו להחתים, למכור חלום, או לקדם יוזמות לא מקצועיות. הדיירים בעצמם ניסו להתאגד, וזה הסתיים באי-הסכמות, ריבים, כל אחד מושך לכיוון אחר, לדוגמא, דוד שהוא עורך הדין, חבר מהלימודים ועוד.. אין סדר. ברוב המקרים, הדיירים בכלל לא יודעים מה מגיע להם. במקום זה הם לעיתים נלחמים על זוטות במשך שנים, על דברים שלא היו נלחמים עליהם אם היה להם ליווי מקצועי".

אילו זכויות לא מוכרות לדיירים בדרך כלל?
"בעלי דירות לא יודעים שמגיעה להם שכירות בתקופת הפינוי, שזה פטור ממס. הם לא יודעים שיש זכויות שמגיעות לאנשים בגיל השלישי, לאנשים עם מוגבלויות. יש אנשים שיכולים לעבור לדירה חדשה ביום הפינוי בלי להיכנס בכלל למעגל של שכירויות. זה קריטי לדיירים מבוגרים. לפעמים הם לא צריכים דירה גדולה ואפשר לאפשר להם לקבל דירה קטנה יותר, ובתמורה לקבל כסף פטור ממס. זה יכול לשנות להם את החיים, ממש לאפשר להם פנסיה במזומן. כשאין גורם מקצועי שמלווה אותם לאורך הדרך, הם לא נחשפים לאפשרויות האלה. עורכי דין, מפקחים, שמאים – לכל אחד מהם יש תפקיד ברור, אבל מישהו צריך לנצח על התזמורת הזו. להקשיב לצרכים של הדיירים, להבין את ה – A.N.D  של הבניין אם מדובר בקהילה של מבוגרים, חייבים לשים על זה את הדגש".

איך מנהלים עסקה שמתאימה באמת לדיירים?
"עסקת התחדשות עירונית היא עסקת נדל"ן ליזם ולעירייה, אבל לדיירים זו עסקה של אנשים. לכן, בתוך כל המעטפת הסטנדרטית של תמורות, חשוב שתהיה חברה שמובילה, שמכירה את הדיירים, שמבינה מי הם, מה חשוב להם ותבנה את העסקה כך שתתאים לצביון הקהילה ולצרכים האמיתיים של האנשים שגרים שם".

יש מקרה שזכור לך במיוחד?
"בפרויקט שאני מלווה ברחובות יש דייר בן 69, שחתמו על ההסכם רגע לפני שמלאו לו 70 ולכן הוא לא זכאי להטבות לפי חוק הקשיש. הוא אמר לנו: 'בעוד 7-8 שנים, כשיתחיל הפינוי, אהיה בן 78 ולא אוכל לארוז את הבית לבד'. העורך דין אמר לו: זה מה שכתוב בהסכם. כשאני שוחחתי אתו על מנת להבין את ההתנגדות שלו, 

פניתי ליזם והוספנו נספח להסכם שבו נקבע שהשירותים הלוגיסטיים של אריזה ופריקה יינתנו לכל מי שיהיה קשיש ביום הפינוי, גם אם לא ביום החתימה. זו דוגמה לחשיבה שהיא לא רק משפטית, אלא אנושית שבאה לידי ביטוי כשיש מי שבאמת דואג לדיירים וגם נלחם בשבילם".

מה את יכולה לספר על התנגשויות עם יזמים, עורכי דין או רשויות במסגרת התהליך?
"תהליך של התחדשות עירונית הוא ארוך ומורכב. הוא כולל את שלב ההסכמות, שלב התכנון והרישוי, ושלב הביצוע. אבל השלב היחיד שיש לנו שליטה אמיתית עליו הוא שלב ההסכמות ואם לא מתנהלים נכון, מתחמים יכולים להיתקע עליו גם 15 שנה. חברת ניהול מקצועית יודעת לייצר דרך, להעביר את המתחם למסלול ירוק ולחסוך שנים. אני מוצאת את עצמי יושבת בפגישות של שעות עם יזמים, עורכי דין ודיירים על סעיפים קטנים שנמרחים חודשים. חשוב שיהיה מי שדוחף את זה קדימה, שלא נותן ליועצים להתפזר ושומר על קצב והיגיון".

לסיום, מהן הטעויות הכי נפוצות שדיירים עושים?
"הטעות הכי נפוצה בהתחדשות עירונית היא להתקשר באופן ישיר מול יזם ולא דרך חברה מנהלת ובהליך מכרזי מסודר. אמנם בשנים האחרונות פחות עושים אותה אבל היא עדיין קיימת. הרי כשאתה מנהל מו"מ עם גורם שיודע על התחום יותר ממך, אתה בהכרח תקבל הצעה פחות טובה ממה שיכולת לקבל. טעות נוספת היא לחשוב שעו"ד לבדו יכול לנהל עבורכם את התהליך. עורך הדין בהחלט חשוב לקידום הפרויקט, אבל הוא לא נותן שירות שוטף, והוא לא תמיד שם אחרי החתימה. צריך מישהו שהולך איתך יד ביד. אני בעיקר חושבת שהם צריכים לשים דגש על היועצים שהם בוחרים ולוודא שהם בוחרים יועצים שמייצגים אך ורק אותם ולא גם חברות יזמיות, כדי למנוע ניגוד אינטרסים. אחרי הכל, אתה לא רוצה יועץ בצד שלך שעשוי לקבל עבודה מהיזם ולא רוצה להילחם אתו בפרויקט שלך כדי לא להפסיד את העבודה הבאה שלו".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן