קו אדום ליזמים: אין הטבות מס לדיור להשכרה אם איחרתם את מועד ההגשה

בגלל איחור בהגשה, נדחתה בקשתה של חברה יזמית לקבל הקלות ממרכז ההשקעות בגין הפעלת מבנים לדיור להשכרה.
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה בשבוע שעבר ערעור של החברה, וקבע כי אין מקום לבטל את החלטת מרכז ההשקעות וציינה כי מועד ההגשה אינו עניין פרוצדורלי גרידא, אלא תנאי מהותי המבטא את עקרון העידוד.

הרקע להליך המשפטי הוא החלטת מרכז ההשקעות לדחות בקשה של חברת מבנה נדל"ן לקבלת הטבות בגין הפעלת מבנה לדיור להשכרה, בהתאם לחוק עידוד השקעות הון. בשנת 2021 רכשה החברה  290 דירות מגורים ושטחי מסחר מחברת אאורה בשישה פרויקטים לדיור להשכרה. המחלוקת התעוררה סביב אחד מהפרויקטים, שכולל 30 יח"ד בקרית אונו. בחודש מאי 2022, שלושה חודשים לאחר השלמת בניית הפרויקט בקרית אונו ולאחר תחילת השכרת הדירות, הגישה החברה למרכז ההשקעות בקשה לקבלת הטבות עבור הפרויקט.

המרכז דחה את הבקשה, וכתב בהחלטתו כי הבקשה להטבות הוגשה לאחר תום הבנייה, וזאת בניגוד לנוהל, שלפיו תנאי לאישור הבקשה הוא שבמועד הגשתה הדירות לא הושכרו או נמכרו. מרכז ההשקעות ציין כי עוד טרם הגשת הבקשה, החברה השכירה 18 דירות מתוך 30 הדירות בפרויקט. 

החברה הגישה השגה על ההחלטה לוועדת ההשגות לפי חוק עידוד, וטענה בה כי אילו הוגשה הבקשה במועד, קודם להשלמת הבניה, הייתה הבקשה מתקבלת שכן התכנית עומדת בכל יתר התנאים. ועדת ההשגות דחתה טענה זו ואישררה את החלטת המרכז לדחות את הבקשה. הוועדה קבעה כי בהתאם לנוהל, התנאים לאישור תכנית לבניין וקבלת הטבות מס הם הגשת בקשה טרם סיום הבנייה. במקרה הנוכחי, נקבע, בניית הדירות כבר הסתיימה ואף הושכרו על ידי החברה 18 דירות, וכל זאת עוד בטרם הגשת הבקשה. לפיכך, נקבע, החברה לא עמדה בתנאים.

החברה הגישה עתירה קודמת כנגד ההחלטה לבית המשפט המחוזי בירושלים. השופטת ענת זינגר הורתה בפסק דין קודם לבחון את האפשרות לסטות מהנוהל, ולהכיר בבקשה גם אם הוגשה באיחור. בתגובה לכך השיבה ועדת ההשגות כי אין הצדקה במקרה הנוכחי לסטות מהנוהל, מכיוון שלא הוצגו נסיבות חיצוניות שגרמו לאי העמידה בו. עוד נטען כי סטייה מהנוהל רק בגלל טעות של מבקש ההטבות, תהיה בעלת השלכות רוחב ותגרום לפגיעה בשוויון. עוד נכתב בתגובה ועדת ההשגות כי החברה לא הסבירה מה הייתה הטעות שהביאה לאיחור בבקשתה.

החברה טענה בעתירה כי התעקשותה של הוועדה, כרשות מנהלית, לדחות את בקשתה היא שרירותית ובלתי סבירה באופן קיצוני. זאת, במיוחד בהתייחס לעניין שלטענה הינו טכני וזניח לחלוטין – מועד הגשת טופס בקשה שאף אינו קבוע בחוק. לטענתה, התנהלות הרשות מסכלת את מטרת קיומה, שהיא אישור תכניות בניינים להשכרה שיביאו להרחבת היצע הדיור לטווח ארוך.

עוד טענה החברה כי החוק אינו קובע מועד להגשת בקשה לאישור בניין להשכרה. לדבריה, מדובר בדרישה חדשה שעלתה רק בנוהל וקשה להבין כיצד היא מתיישבת עם מטרת היסוד של הטבת המס להרחבת שוק השכירות לטווח ארוך.

מרכז ההשקעות ו-וועדת הערר השיבו בתגובה לעתירה כי לא נפל פגם בהחלטה שלא לחרוג מהנוהל. עוד נטען כי ההחלטה נתונה לשיקול דעתה של ועדת ההשגות ומצויה במתחם הסבירות. עוד נטען כי היענות לבקשה לסטות מהנוהל תהווה אפליה פסולה ביחס לכלל הבקשות שהוגשו לאחר השכרת הדירות, ואשר להן לא ניתן אישור.

השופטת זינגר החליטה לדחות את העתירה. השופטת כתבה בפסק דינה כי החלטת הועדת ההשגות היא החלטה מפורטת ומנומקת, המצויה במתחם הסבירות, ואין עילה להתערבות שיפוטית בה. השופטת ציינה כי מדיניות ועדת ההשגה, שלפיה טעות אנוש, אינה מהווה נסיבה חיצונית המצדיקה סטייה מהנוהל להגשת הבקשה הינה "סבירה ונדרשת לשמירה על עקרונות השוויון והוודאות המנהלית. לו הייתה הרשות מאשרת סטייה מהנוהל בכל מקרה של טעות פנימית, הדבר היה מרוקן את הנוהל מתוכן, תוך פגיעה בשוויון מול יזמים אחרים שפעלו בהתאם או שבקשותיהם נדחו בנסיבות דומות. אין זה מתפקידה של הרשות לבחון כליות ולב, בכל מקרה של שגגה פנימית".

עוד כתבה השופטת כי היא מקבלת את מקובלת עלי עמדת המרכז והוועדה, כי גם מטעמי שוויוניות, אין להקל במקרה זה. "עקרון השוויון הוא יסוד במנהל הציבורי. מתן אישור במקרה זה, על בסיס טעות פנימית של העותרת, היה יוצר תקדים מפלה ובלתי שוויוני כלפי יזמים רבים אחרים, אשר בקשותיהם נדחו בעבר או יידחו בעתיד מסיבות דומות".

השופטת אף הטילה על החברה הוצאות בסך 15,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן