יונה גרין: התחדשות עירונית מצליחה כשבונים קהילה, לא רק בניינים

כשיונה גרין מדבר על התחדשות עירונית, הוא מדבר קודם כול על אחריות. אחריות כלפי הדיירים, כלפי העיר, וכלפי התהליך הארוך שבין תכנית על הנייר למציאות בנויה. כמנכ״ל ושותף בחברת טרא נדל״ן, מהחברות הבולטות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, הוא פועל בזירה שבה החלטות נמדדות לא רק במספרים – אלא בהשפעה ארוכת טווח על מרחב עירוני שלם.

חברת טרא נדל״ן הוקמה בשנת 2013 ומתמחה בייזום, תכנון וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, בדגש על מתחמי פינוי־בינוי רחבי היקף. החברה חולשת כיום על כ־25% משוק ההתחדשות העירונית בירושלים, ומקדמת כ־50 פרויקטים הכוללים למעלה מ־12 אלף יחידות דיור בשלבי תכנון וביצוע שונים. פעילות זו נשענת על איתנות פיננסית גבוהה, המבוססת על הון עצמי משמעותי ושיתופי פעולה עם גופי ליווי וביצוע מהשורה הראשונה.

מאדריכלות לביצוע: הדרך האישית אל ההתחדשות העירונית

את דרכו המקצועית החל גרין כעובד שכיר במשרד אדריכלים. שם רכש את היסודות התכנוניים ואת ההבנה העמוקה של המרחב הבנוי – ידע שמלווה אותו עד היום. המעבר ליזמות ולניהול פרויקטים רחבי היקף נבע מתוך רצון להשפיע לא רק על תכנון, אלא על המציאות עצמה.

הרגעים שמספקים אותו יותר מכל הם הרגעים שבהם פרויקט מורכב, שתוכנן שנים על הנייר, מקבל סוף סוף היתר ויוצא לביצוע. "יש בזה תחושת הקלה והתרגשות," הוא אומר, "אבל גם אחריות גדולה – כי אתה יודע שמאות משפחות תלויות בזה."

לנהל התחדשות עירונית דרך הביצוע – לא רק דרך החזון
בתפקידו כמנכ"ל ושותף, גרין מוביל את האסטרטגיה העסקית של החברה, את המערך ההנדסי והתכנוני ואת פיתוח הקשרים האסטרטגיים. הרקע שלו כהנדסאי מעניק לו יתרון ייחודי: היכולת לתרגם תוכניות מורכבות לביצוע בשטח, ולדבר באותה שפה עם מתכננים, קבלנים, רשויות – וגם עם הדיירים עצמם.

"התחדשות עירונית היא לא תהליך תיאורטי," הוא אומר. "היא נבחנת בשטח, ביכולת להוציא היתר, להתחיל בנייה ולסיים אותה בצורה נכונה." עבורו, יצירת שפה משותפת בין כל הגורמים המעורבים היא תנאי הכרחי להצלחת פרויקט, במיוחד כשמדובר במתחמים גדולים ובשכונות ותיקות.

ירושלים כמעבדת התחדשות – ומה אפשר ללמוד ממנה
הניסיון הרב של טרא נדל״ן בירושלים עיצב במידה רבה את תפיסת עולמו של גרין לגבי התחום. בעיניו, אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שנעשו בשוק המקומי היא המודל הירושלמי של פטור מהיטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"זה מהלך שהוכיח את עצמו כמנוע צמיחה אדיר," הוא אומר. "הוא יצר ודאות ליזמים ואפשר התחדשות בשכונות שקפאו במשך שנים." הפטור, לדבריו, הפך פרויקטים שבעבר לא היו כלכליים – לכאלה שניתן לממש בפועל, תוך שמירה על איזון בין צורכי העיר, הדיירים והיזם.

מנגד, גרין אינו מתעלם מהחסמים. עיכובים רגולטוריים ולוחות זמנים ארוכים בוועדות התכנון מייצרים עלויות מימון כבדות ומעכבים פתרונות דיור קריטיים. "נדרשת רגולציה חכמה," הוא מדגיש, "וצוותים ייעודיים שידעו להאיץ את המעבר מהדמיות לבנייה בפועל."

מבט קדימה: איפה יהיה שוק הדיור ב־2026
כשגרין מסתכל קדימה על שנת 2026, הוא מזהה מגמות ברורות. אחת המרכזיות שבהן היא התחזקות מתחמי עירוב שימושים – פרויקטים המשלבים מגורים, מסחר ותעסוקה, בעיקר לאורך צירי הרכבת הקלה.

לדבריו, למרות אתגרי השוק, הביקוש לדיור בירושלים ובמרכז הארץ יישאר גבוה, במיוחד מצד משפחות וזוגות צעירים שמחפשים קהילות מודרניות בתוך שכונות ותיקות. "היזמים שיצליחו," הוא אומר, "יהיו אלה שיידעו לייצר ודאות ולבצע מהר בשטח."

הצלחה בעיניי: לבנות קהילה, לא רק פרויקט
עבור יונה גרין, הצלחה אינה נמדדת רק במספר יחידות דיור או בהיקף בנייה. "הצלחה היא בניית קהילות," הוא אומר. לראות שכונה שלמה משנה את פניה לטובה, תוך שמירה על אמון מלא ושקיפות מול הדיירים שהפקידו בידיו את הנכס היקר ביותר שלהם.

זהו הקו שמנחה אותו גם היום: התחדשות עירונית כהליך שמשלב תכנון, ביצוע ואחריות חברתית. תהליך שבו בניינים הם האמצעי – אבל האנשים והקהילה הם המטרה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן